年収750万円・貯金1800万円で4000万円の家は買える？頭金と住宅ローン年数の考え方を具体的に解説

30代後半で4000万円前後の戸建てを購入するとき、「頭金を多く入れてローンを短くするべきか、それとも現金を残して長めに借りるべきか」は非常に重要な問題です。特に結婚後に子どもを考えている家庭では、住宅ローンだけでなく教育費、車、住宅の修繕費、老後資金まで同時に考える必要があります。

例えば37～38歳、年収750万円、貯蓄1800万円程度で4000万円の住宅を購入するケースなら、収入に対して住宅価格が極端に大きいとはいえません。一方で、「貯金が1800万円あるから1000万円以上を頭金に入れる」という決め方も必ずしも最適ではありません。住宅購入後には現金が必要になる場面が多いためです。

基本的には、将来の昇給や配偶者の収入を当てにしなくても返済できる金額にして、手元資金を十分残し、返済期間は余裕を持たせたうえで必要に応じて繰上返済するという考え方が堅実です。ここでは4000万円の住宅を購入するケースを具体例として、頭金、ローン期間、繰上返済、教育費などを整理します。

年収750万円で4000万円の住宅は無理のある水準なのか

最初に確認したいのは、住宅価格4000万円そのものが年収750万円に対して無理のある水準なのかという点です。単純な倍率では住宅価格は現在年収の約5.3倍です。ただし住宅ローンの安全性は「住宅価格÷年収」だけでは判断できません。

重要なのは実際の借入額、金利、返済期間、他の借入れ、子どもの人数、車の所有、生活費などです。例えば4000万円の住宅でも頭金を800万円入れれば借入額は3200万円です。一方、頭金をほとんど入れなければ4000万円近くを借りることになります。同じ物件でも家計への負担は変わります。

住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の場合、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含めた年間合計返済額の年収に対する割合である「総返済負担率」を35％以下とする基準があります。ただし、これはあくまで融資を受けるための基準であり、35％まで借りても家計が安全という意味ではありません。[参照：フラット35「ご利用条件」]

「借りられる金額」と「安心して返せる金額」は違う

住宅購入では金融機関から提示された借入可能額を、そのまま住宅予算にしてしまわないことが大切です。金融機関の審査は一定の条件に基づいて「融資できるか」を判断するもので、将来の教育費や旅行、老後資金まで個別に保証してくれるものではありません。

例えば年収750万円で現在は余裕があっても、子どもが生まれれば保育・教育費が増えます。車を買い替える年と住宅設備の交換時期が重なることもあります。戸建てなら外壁、屋根、給湯器、エアコン、水回りなどの修繕・交換費用も自分で準備する必要があります。

そのため住宅ローンは「今払える金額」ではなく、子育てや修繕費が重なる時期でも払い続けられる金額を基準に考えるほうが安全です。

妻の年収300万円を返済計画に入れない考え方は堅実

配偶者がフリーランスで年収300万円程度を見込んでいても、住宅ローンの基本計画を夫一人の年収750万円で成立させ、配偶者の収入を余裕資金として扱う方法には合理性があります。

フリーランスは会社員より収入が変動しやすいうえ、妊娠・出産・育児などで一時的に仕事量を減らす可能性もあります。夫婦二人の収入を限界まで住宅ローンへ組み込むと、一方の収入が減少したとき家計が急に苦しくなります。

一方、夫の収入だけで住宅ローンと基本生活費を賄えるようにしておけば、妻の収入は教育資金、住宅修繕費、投資、老後資金、旅行、繰上返済などへ柔軟に振り分けられます。これは家計の耐久力を高める考え方です。

貯金1800万円のうち頭金はいくら入れるべきか

1800万円の貯金があっても、その全額に近い金額を頭金へ入れる必要はありません。住宅購入では物件代金以外にも諸費用が発生し、購入後には家具、家電、引っ越し、カーテン、照明、外構などの支出が発生することがあります。

さらに結婚直後から数年以内に住宅を購入する場合、その後に出産や育児など大きなライフイベントが続く可能性があります。手元の現金を住宅へ投入しすぎると、住宅ローン残高は少なくても家計の自由度が低くなります。

したがって「頭金はいくら入れられるか」ではなく、住宅購入後にいくら現金を残したいかを先に決め、残った範囲から頭金を決めるという順番がおすすめです。

例えば頭金500万～800万円程度から検討する方法

一例として4000万円の住宅に対して頭金500万円なら借入額は3500万円、頭金800万円なら3200万円です。1800万円の貯蓄から頭金800万円を出しても単純計算では1000万円残りますが、ここから住宅購入諸費用や引っ越し関連費用などを支払うことになります。

頭金を1000万円入れれば借入額は3000万円まで減らせますが、その分手元資金も減ります。子どもを予定している場合、必ずしも住宅ローンを3000万円まで減らすことを最優先にする必要はありません。

例えば購入時点で貯蓄がさらに増えて2500万円になっていれば1000万円の頭金を入れても余裕があります。一方、1800万円のままなら500万～800万円程度の頭金から検討し、現金を多めに確保する考え方も十分合理的です。適切な額は実際の諸費用、生活費、子どもの予定などで変わります。

頭金ゼロや少額という選択肢も金利次第ではあり得る

頭金を必ず一定割合入れなければならないわけではありません。金融機関の商品によっては物件価格の全額近くを借りられる場合もあります。そのため十分な金融資産を持ちながら、あえて住宅ローンを多めに利用する考え方もあります。

ただし借入額を増やせば当然ながら利息負担は増えます。また金融機関によっては融資率によって金利や審査条件が変わる場合があります。住宅ローン減税なども含め、購入時点の制度と金利を比較して判断する必要があります。

「現金を持っているのだから必ず頭金を大量に入れる」「低金利だから必ずフルローンにする」という二択ではなく、金利差・税制・手元流動性・将来支出をまとめて比較することが大切です。

37～38歳で住宅を買うなら35年ローンは長すぎる？

38歳で35年ローンを組めば、単純計算で完済時は73歳です。その数字だけを見ると「長すぎる」と感じますが、35年間ずっと予定どおり返済しなければならないわけではありません。

住宅金融支援機構も、借入期間を決める際には退職時の年齢までの期間を考え、退職後まで返済が続く場合には繰上返済によって退職後の返済額を減らすことを考慮する必要があると説明しています。フラット35は最長35年で、完済時年齢についても条件があります。[参照：フラット35「借入期間は、最長何年まで？」]

したがって、38歳だから必ず22年ローンにして60歳までに完済する、という決め方だけが正解ではありません。35年で毎月返済額を低くしておき、50代以降の資産状況を見ながら期間短縮型の繰上返済をする方法もあります。

30年ローンと35年ローンのどちらが向いているか

38歳から30年なら完済は68歳、35年なら73歳です。70歳まで雇用延長が可能な会社でも、60歳以降に年収が下がる予定なら、少なくとも60歳時点の住宅ローン残高を意識しておく必要があります。

35年ローンの利点は毎月の最低返済額を低くできることです。子どもの教育費が大きい時期には約定返済だけにして、教育費が落ち着いたら繰上返済する、といった調整ができます。

一方、30年ローンは35年より毎月返済額が高くなる代わりに、同じ金利なら総利息を減らしやすく、完済年齢も早くなります。家計に十分余裕があるなら30年も有力です。

借入額3200万円なら月々いくらになる？

頭金800万円を入れて3200万円を借りるケースを、元利均等・ボーナス返済なしの単純な試算で見てみます。実際の住宅ローン金利は購入する2～3年後まで変動するため、以下は将来の金利を予測したものではなく、返済額の感覚をつかむための例です。

借入額	仮定金利	期間	毎月返済額の目安
3200万円	年1.5％	30年	約11.0万円
3200万円	年1.5％	35年	約9.8万円
3200万円	年2.0％	30年	約11.8万円
3200万円	年2.0％	35年	約10.6万円
3200万円	年3.0％	30年	約13.5万円
3200万円	年3.0％	35年	約12.3万円

例えば年2％・35年なら月約10.6万円ですが、30年にすると約11.8万円です。月約1.2万円の差と引き換えに返済期間を5年間短縮できます。

ただし住宅を所有すると住宅ローン以外にも固定資産税、火災・地震保険、修繕費などが必要です。「住宅ローンが月10万円だから住宅費は月10万円」と考えないことが重要です。

3500万円を借りても返済可能性は十分ある

頭金を500万円にして3500万円を借りる場合も見てみましょう。年2％・35年の単純試算では毎月約11.6万円、30年では約12.9万円です。

現在年収750万円で他に大きな借入れがなく、妻の収入を返済計画へ入れない前提なら、数字だけを見て直ちに無理な返済額とはいえません。ただし子どもの人数、保育料、私立進学、車などによって家計は大きく変わります。

そのため「3200万円なら安全、3500万円なら危険」といった境界線があるわけではありません。購入前に実際の年間生活費を把握し、住宅購入後のキャッシュフロー表を作ることが重要です。

4000万円を全額借りた場合も比較しておく

頭金をほとんど入れず4000万円借りるケースでは、年2％・35年の単純試算で毎月約13.3万円、30年では約14.8万円です。年3％・35年なら約15.4万円まで上がります。

年収750万円なら審査上は検討可能な範囲に入る可能性がありますが、教育費や住宅維持費を考えると、頭金をある程度入れたケースより余裕は小さくなります。

特に住宅購入が2～3年後なら、その時点の金利は現在と同じとは限りません。今の低い金利だけで予算を決めず、2％、3％など複数の金利で返済額を試算しておくと安全です。

現在のフラット35金利は将来の参考値にとどめる

2026年8月現在、フラット35の21～35年の最頻金利は年3.29％と案内されています。フラット35は借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定金利の商品です。[参照：フラット35「金利情報」]

ただし2～3年後に住宅を購入する場合、実際に適用される金利はその時点のものです。2026年の金利を前提に「将来もこの金利」と考えることはできません。

変動金利を選択する場合も同様です。購入時点の変動金利が低くても、その後の金利上昇可能性を考え、返済額が増えても家計が耐えられる借入額にしておく必要があります。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきか

固定金利と変動金利にはそれぞれ特徴があります。全期間固定なら借入時点で将来の返済額を把握しやすく、教育費など長期の家計計画を立てやすいことがメリットです。フラット35も借入時に返済終了までの借入金利が確定する商品です。[参照：住宅金融支援機構「フラット35」]

変動金利は一般に借入時の金利が固定型より低い商品が多い一方、将来の金利上昇リスクを借り手が負います。金利差だけでなく、金利が上がった場合にも返済できる余力があるかを考える必要があります。

貯蓄が多く、借入額も年収に対して抑えられている家庭は、金利上昇時に繰上返済するという選択肢を持ちやすい点では有利です。ただし購入時点で固定・変動それぞれの実際の金利、手数料、団信、繰上返済条件を比較して決める必要があります。

「35年で借りて20～25年で返す」という考え方

30代後半で住宅を買う場合に使いやすい方法の一つが、契約上は35年など長めに借りて毎月の最低返済額を抑えつつ、余裕ができた時期に繰上返済して実際の完済を早める方法です。

例えば38歳で35年ローンを組んでも、「73歳まで必ずローンを払い続ける」と決める必要はありません。50代で子どもの教育費負担が落ち着き、貯蓄が十分なら期間短縮型の繰上返済によって60代前半までの完済を目指すこともできます。

反対に最初から20年ローンを組むと毎月の約定返済額そのものが高くなります。教育費が重なったからといって自由に返済額を下げられるとは限りません。長めに借りることは「返済を先送りする」だけでなく、家計に選択肢を残す意味もあります。

ただし繰上返済を急ぎすぎる必要もない

住宅ローンを持つと「借金は早くゼロにしたほうがいい」と考え、貯金ができるたびに繰上返済したくなるかもしれません。しかし住宅ローンは一度返済したお金を簡単に取り戻せない点に注意が必要です。

例えば500万円を繰上返済した直後に、子どもの進学費用200万円、車の買い替え300万円、給湯器や外壁の修繕費が必要になれば、手元資金が不足する可能性があります。

住宅ローン金利が比較的低い状況では、利息削減だけを優先せず、教育費・修繕費・生活防衛資金を確保してから余剰資金を繰上返済するという順序も合理的です。

60歳時点のローン残高を一つの目標にする

38歳で住宅を購入するなら、60歳まで22年間あります。勤務先で70歳まで雇用延長できるとしても、60歳以降に年収が500万～600万円へ下がる見込みなら、60歳時点の住宅ローン残高を意識しておくことが重要です。

例えば35年ローンを契約しても、50代で計画的に繰上返済し、60歳時点で残高をかなり小さくしておけば、収入低下後の負担を軽減できます。

退職金1500万円を見込んでいても、最初から「退職金で住宅ローンを完済すればいい」と決めるのは慎重に考えたいところです。退職金は老後の生活資金としても重要だからです。

退職金1500万円を住宅ローン返済の前提にしない

退職時に住宅ローン残高が1000万円あり、退職金1500万円で一括返済すると、残る退職金は500万円です。住宅ローンは消えますが、その後の老後生活資金が大きく減ります。

さらに退職金の金額や制度は数十年先まで確実に保証されるものではありません。勤務先の制度変更なども考えられます。

したがって退職金は「返済できなかった住宅ローンを処理するためのお金」ではなく、老後資金としてできるだけ残し、住宅ローンは現役期間中の収入と資産形成で縮小していく計画のほうが安心です。

子どもを考えているなら教育費用の口座を住宅資金と分ける

これから子どもを考えている夫婦の場合、住宅購入後に教育費という大きな支出が始まります。特に高校・大学進学時期と住宅ローン返済が重なることを想定する必要があります。

妻の収入を住宅ローン返済へ組み込まず、教育資金や投資へ回すという方針は、この点でも家計管理をしやすくします。

例えば妻の手取り収入の一部を教育費口座へ積み立て、一部を長期投資、残りを旅行や臨時支出へ振り分ければ、夫の収入で基本生活を維持しながら家計資産を増やせます。ただし投資には元本割れリスクがあるため、数年以内に使う予定の教育費や住宅修繕費まで値動きの大きい資産へ入れるのは慎重に判断する必要があります。

戸建てでは住宅ローン以外に修繕費を自分で積み立てる

マンションでは修繕積立金が毎月徴収されますが、戸建てでは自分で積み立てる必要があります。支払いがないから修繕費が不要という意味ではありません。

長く住めば外壁、屋根、防水、給湯器、エアコン、水回り、設備などの修理・交換が発生します。時期や金額は住宅の構造、仕様、気候、施工状態によって大きく異なるため、「何年後に必ず○万円」と固定して考えることはできません。

住宅ローン返済とは別に毎月一定額を「家の修繕積立」として確保しておけば、大きな修繕が必要になったとき住宅ローンの繰上返済用資金を崩さずに済みます。

4000万円の「家」でも総額4000万円とは限らない

住宅購入で見落としやすいのが、物件価格と購入総額の違いです。4000万円の戸建てを買う場合、登記、ローン関係費用、火災保険などさまざまな費用が発生します。

注文住宅なら土地代・建物代だけでなく、地盤改良、外構、照明、カーテン、エアコン、家具などが別途必要になるケースがあります。建売住宅でもオプション工事などが発生することがあります。

そのため「4000万円の家だから頭金800万円でローン3200万円」と購入前から固定せず、最終的な総支払額を確認してから頭金を決めることが重要です。

住宅ローン減税だけを理由に借入額を増やさない

住宅ローン減税は住宅取得時に重要な制度ですが、制度は改正されるため、2～3年後に購入するなら購入する年の要件を確認する必要があります。

2026年度には住宅ローン減税に関する制度変更・延長が行われていますが、対象住宅の性能や入居時期、世帯条件などによって適用条件が異なります。[参照：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充」]

税額控除があるから借金を最大化したほうが得、と単純に判断するのは避けましょう。借入金利、控除額、借入手数料、保証料、団信などを含めて比較する必要があります。

年収1000万円への昇給を住宅予算へ先取りしない

40代で年収900万～1000万円へ上がる見込みがあっても、住宅購入時の計画は現在の750万円程度を基準にするほうが安全です。

昇給すれば、その増加分を教育費、資産形成、繰上返済などへ使えます。逆に「数年後には1000万円になるから」と現在の収入では重いローンを組むと、昇給時期の遅れや制度変更が起きた場合に家計が苦しくなります。

将来の昇給は返済能力ではなく、家計の余裕を増やすボーナスとして扱うくらいの計画が堅実です。

住宅購入までの2～3年間は何をすればいい？

購入まで2～3年あるなら、その期間はかなり有効に使えます。まず現在の賃貸生活で、住宅購入後を想定した「仮想住宅ローン」を実践してみる方法があります。

例えば現在の家賃が10万円で、購入後の住宅ローン・税金・修繕積立を合わせて月15万円程度を想定するなら、毎月5万円を住宅資金口座へ自動積立します。それを1～2年間無理なく続けられれば、その住宅費が家計に合っているか判断しやすくなります。

同時に妻の収入を生活費へ入れず、夫の収入だけで生活する期間を作ってみる方法もあります。これが無理なく続けば、住宅購入後も一馬力を基本とした返済計画を実行しやすいでしょう。

2～3年間で貯金1800万円をどこまで増やせるかも重要

住宅購入までに年間200万円を貯められれば3年間で600万円増え、単純計算では2400万円になります。実際には結婚関連支出や旅行などもあるため、このとおりになるとは限りませんが、購入時点の資産は現在より増えている可能性があります。

貯蓄が2400万円になってから頭金800万円を入れるのと、現在の1800万円から800万円を入れるのでは、購入後の安心感が大きく違います。

そのため現在すぐに「頭金は800万円」と確定するより、購入直前の資産額を見て最終決定するほうが合理的です。

おすすめの資金計画を一例として組むなら

37～38歳、本人年収750万円以上、配偶者収入は返済計画へ入れない、4000万円前後の戸建て、購入時の金融資産が2000万円前後以上という条件なら、次のような形は比較的バランスを取りやすい一例です。

項目	考え方の一例
住宅価格	約4000万円
頭金	500万～800万円程度から検討
住宅ローン	3200万～3500万円程度
返済期間	30～35年を比較
ボーナス返済	原則なしで計画
妻の収入	基本返済には算入せず教育・貯蓄・投資などへ
繰上返済	教育費・修繕費・生活防衛資金を確保した後
目標	60歳時点の残高を十分小さくする

これは万人に共通する正解ではありませんが、「頭金を入れすぎない」「毎月返済を無理に高くしない」「配偶者収入に依存しない」「現金を残す」という4点を満たしやすい組み方です。

35年ローンを選ぶなら「返済予定表」を60歳まで作る

35年ローンを選択する場合は、完済年齢だけを見るのではなく、40歳、45歳、50歳、55歳、60歳時点の残高を確認しましょう。金融機関の住宅ローンシミュレーションを使えば概算できます。

例えば子どもの大学進学が50代前半に重なるなら、その時期は繰上返済を停止します。教育費が終わった55歳以降に余裕資金を繰上返済し、60～65歳までの完済を目指す、といった計画を作れます。

住宅金融支援機構も、退職後まで返済が続く場合は繰上返済によって退職後の返済額を減らすことを考慮する必要があると案内しています。[参照：フラット35「借入期間は、最長何年まで？」]

ボーナス返済は使わなくてもよい

住宅ローンではボーナス月に返済額を増やす方法がありますが、ボーナスは会社の業績などによって変動する可能性があります。

そのため毎月の給与だけで返済できるようにし、ボーナスは貯蓄や任意の繰上返済へ回す方法のほうが柔軟です。

ボーナスが多かった年だけ余剰分を貯め、教育費や住宅修繕費に必要がなければ繰上返済するという運用なら、収入が減った年に返済義務だけが重く残ることを防げます。

ペアローンを使わなくてもよい可能性が高い

夫婦で住宅を購入するとペアローンや収入合算を勧められることがあります。しかし本人年収750万円で借入額3200万～3500万円程度を想定するなら、本人単独で審査できる可能性をまず検討する価値があります。

フラット35では一定条件で収入合算も可能ですが、収入を合算する場合には借入期間などへ影響するケースもあります。[参照：フラット35「収入合算」]

妻がフリーランスで収入変動があり、「妻の収入は住宅ローン返済に依存しない」という家庭方針なら、借入可能額を増やすためだけに無理に収入合算する必要性は低いでしょう。実際の審査条件や税務上の扱い、所有持分については金融機関や税理士等へ確認してください。

団信の保障内容も金利と同じくらい確認する

住宅ローンを比較するときは金利だけに目が行きがちですが、団体信用生命保険の保障内容も重要です。契約者に万一のことがあった場合、残された家族の生活に直接関係します。

死亡・高度障害だけの基本的な団信のほか、がんや三大疾病などを保障する商品もあります。ただし保障を追加すると金利上乗せなどが発生する場合があります。

子どもを予定しており、妻の収入が不安定なら、契約者に万一のことがあった場合の家計まで含めて住宅ローンを選びましょう。既存の生命保険との重複も確認すると保険料を整理できる場合があります。

変動金利を選ぶなら金利上昇時の返済額も計算する

変動金利を選ぶ場合は、契約時の金利だけでなく、仮に金利が2％、3％などへ上がった場合でも返済可能かを試算しておくことが重要です。

例えば3200万円・35年なら、単純な元利均等計算で年1.5％では月約9.8万円、年2％では約10.6万円、年3％では約12.3万円です。実際の変動金利商品の返済額変更ルールは金融機関によって異なるため、この数字はあくまで同じ借入額を各金利で新規計算した比較例です。

金利が上がって月2万～3万円増えても生活できる資金計画なら、変動金利を選択した場合の耐久力も高くなります。

購入直前にはファイナンシャルプランナー等への相談も有効

住宅購入額が4000万円規模になると、頭金を100万円変えることより、住宅価格そのものや金利、教育方針、保険、資産運用などのほうが家計へ大きな影響を与える場合があります。

購入候補が決まった段階で、住宅販売会社と利害関係のない独立系FPなどにキャッシュフロー表を作ってもらう方法もあります。子ども1人・2人、妻の収入ゼロ・300万円、金利上昇など複数シナリオで比較すると判断しやすくなります。

特に住宅ローン減税、贈与、住宅の持分など税金が関係する具体的な判断については、最新制度を確認し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談してください。

住宅ローンで避けたい考え方

住宅ローンを安全に返済するためには、将来の楽観的な条件を重ねすぎないことが大切です。

• 「40代で年収1000万円になるから大丈夫」と将来の昇給を先取りする
• 「妻も300万円稼ぐから大丈夫」と二人分の収入を限界まで使う
• 「退職金1500万円で返せばいい」と老後資金を返済前提にする
• 「家は4000万円だから必要資金も4000万円」と諸費用を忘れる
• 「銀行が貸してくれるから安全」と借入可能額いっぱいまで借りる
• 「金利はずっと今のまま」と考える
• 貯金の大半を頭金へ投入して生活防衛資金をなくす
• 教育費より住宅ローンの繰上返済を常に優先する

逆に、現在の一馬力収入で返済でき、配偶者の収入や昇給、ボーナスを余裕資金として扱える計画なら、予想外の出来事に強い家計になります。

まとめ：4000万円の家なら頭金500万～800万円・30～35年ローンから比較すると考えやすい

30代後半、年収750万円、貯金1800万円程度で4000万円の戸建てを購入するケースでは、数字だけを見れば必ずしも無理のある住宅計画とはいえません。ただし購入が2～3年後なら、その時点の年収、貯蓄額、金利、子どもの予定、住宅価格を使って改めて判断する必要があります。

一例としては頭金500万～800万円程度、借入額3200万～3500万円程度、返済期間30～35年を比較し、妻の収入を基本返済へ組み込まない計画がバランスを取りやすいでしょう。1800万円ある現金を住宅へ入れすぎず、購入諸費用、生活防衛資金、教育費、住宅修繕費を残しておくことがポイントです。

38歳で35年ローンなら形式上の完済年齢は73歳ですが、35年間そのまま返済する必要はありません。毎月返済額を抑えて家計に余裕を持たせ、子どもの教育費が落ち着いた50代などに繰上返済し、60～65歳前後の完済を目標にする方法があります。住宅金融支援機構も、退職後まで返済が続く場合には繰上返済によって退職後の返済額を減らすことを考慮するよう案内しています。[参照：フラット35「借入期間は、最長何年まで？」]

また年収750万円から将来900万～1000万円へ上がる見込みがあっても、その昇給を前提に借入額を増やす必要はありません。現在の収入で返済できる住宅を選び、昇給分を教育資金・投資・修繕積立・繰上返済へ回したほうが家計の選択肢を残せます。妻の年収300万円についても同様で、住宅ローンを成立させるための収入ではなく、家族の資産形成を加速させる収入として扱う方法は堅実です。

なお2026年8月現在のフラット35では、年収400万円以上の場合の総返済負担率基準は35％以下ですが、これは「35％まで住宅ローンを払っても安心」という基準ではありません。[参照：フラット35「ご利用条件」]住宅購入では、審査に通る金額ではなく、子育て・修繕・老後まで無理なく返せる金額を基準にすることが重要です。

購入まで2～3年あるなら、今すぐ頭金や返済期間を確定する必要はありません。その期間に貯蓄を増やし、夫一人の収入だけで生活するシミュレーションを行い、金利1.5％・2％・3％など複数条件で返済額を確認しておきましょう。そして購入直前に「住宅取得後にも十分な現金が残るか」「60歳時点の残高はいくらか」「妻の収入がゼロでも返せるか」の3点を確認することが、4000万円の住宅を安心して購入するための重要な判断基準になります。