築40年・50年を超える一戸建てに住んでいると、現在は大きな不具合がなくても、今後の修繕費や売却の難しさを考えて「まだ住めるうちに手放した方がいいのでは」と迷うことがあります。一方、住宅ローンがなく固定資産税も安い家なら、賃貸住宅へ移ることで毎月の住居費が大きく増える可能性もあります。
特に、地方の築古住宅、土砂災害警戒区域、下水道未接続、墓地などの嫌悪施設に近い土地、周辺でも土地が長期間売れていない地域では、単純に「購入価格より安いから売らない」という判断も、「買い手がいるうちに安くても売る」という判断も危険です。重要なのは、売却価格だけではなく、今後その家を所有し続けるコストと生活上の負担まで金額・条件に置き換えて比較することです。
築古住宅は購入価格ではなく「現在いくらで売れるか」で考える
例えば15年前に450万円で購入した住宅であっても、現在の価値が450万円前後とは限りません。不動産価格は購入時の金額ではなく、現在の土地需要、接道状況、建物状態、災害リスク、上下水道などのインフラ、再建築の可否などによって決まります。
築48年の木造住宅の場合、買い手が建物を利用するケースもありますが、地域や建物状態によっては建物そのものに高い価格が付かず、「古家付き土地」として土地を中心に評価されることもあります。さらに建物を解体する必要があると考える買い手なら、解体費用を見込んだ価格交渉になる可能性があります。
そのため、近所に400万円で売り出されている築50年の住宅があったとしても、自宅も400万円程度の価値があるとは判断できません。広告に掲載されている価格は売主の希望価格であり、実際に取引が成立した価格とは別物だからです。
相場を確認するときは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺地域の実際の取引価格や成約価格を調べる方法があります。土地面積、築年数、前面道路など条件の近い取引を複数比較すると参考になります。[参照]
「5万円で買いたい」は安いのか？金額だけでは判断できない
築古住宅に5万円という購入希望者が現れた場合、一見すると非常に安く感じます。しかし、所在地や接道状況、土地の形状、災害リスク、建物状態などが分からなければ、5万円が安いとも高いとも断定できません。
例えば周辺の更地が200万円で1年以上売れていない地域なら、「200万円の土地があるから自宅にも200万円近い価値がある」とは限りません。その200万円はあくまで売出価格であり、1年以上成約していないこと自体が、その価格では需要が弱い可能性を示しています。
反対に、最初の購入希望者が5万円を提示したからといって、それが市場価格とも限りません。別の不動産会社なら50万円、100万円など異なる査定になることもあれば、一般の買い手を探せばさらに高く売れる可能性もあります。
売却を急いでいないなら、5万円で契約する前に複数の不動産会社へ査定を依頼し、「仲介ならいくらで売り出すか」「買取ならいくらか」の両方を確認することが重要です。仲介査定額については、その金額で実際に売れる根拠と想定販売期間も聞いておくと比較しやすくなります。
築古住宅では「売却できる価格」だけでなく売却費用も確認する
低価格の不動産では、売却価格だけを見て判断すると想定外の費用が発生することがあります。例えば仲介手数料、登記関係の費用、残置物処分、境界確認や測量、契約条件によっては建物の解体などです。
現在の宅地建物取引業の報酬制度では、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」について、不動産会社が依頼者の一方から受け取れる仲介手数料には特例があります。国土交通省によれば、この特例は使用状態を問わず、一定条件のもとで税込33万円以内が上限となっています。低価格物件では売値に対して仲介費用の割合が大きくなり得るため、契約前に実際の費用を確認する必要があります。[参照]
また、不動産を売った場合の税金は単純に「売値－昔の購入価格」で決まるわけではありません。国税庁では、譲渡所得について譲渡価額から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いて計算すると説明しています。建物の取得費については所有期間中の減価償却費相当額を差し引くなどの計算があります。[参照]
居住用財産には条件によって特例が利用できる場合もあるため、具体的な税額については税務署や税理士などへ確認するのが安全です。
住み続ける場合は「家賃ゼロ」ではなく将来の修繕費を含めて考える
持ち家は住宅ローンが完済していれば毎月の家賃がありませんが、住居費がゼロというわけではありません。固定資産税、火災保険、庭や建物の維持管理費に加え、屋根、外壁、給排水設備、給湯器、電気設備などの修繕費が発生します。
特に築40～50年以上で長期間大きな修繕をしていない住宅では、「これまで修繕費がほとんど掛からなかった」ことと「これからも掛からない」ことは別です。ただし築年数だけで直ちに大規模修繕が必要とも断定できません。建物ごとの劣化状態には大きな差があります。
そこで売却を決める前に、住宅診断やリフォーム会社などによる点検を利用し、屋根、外壁、基礎、床下、給排水などについて「今すぐ必要な修繕」と「数年以内に必要になりそうな修繕」を分けて見積もる方法があります。
例えば今後10年間で150万円程度の修繕を見込むなら、単純平均では月1万2500円です。固定資産税などを加えても、月5万円の賃貸住宅へ移るより住居費だけなら安い可能性があります。一方、300万円、400万円規模の修繕が必要と判明すれば、売却を検討する理由は強くなります。
賃貸へ引っ越す場合は10年間の総額を計算する
「古い持ち家が不安だから賃貸へ」という判断にもメリットがあります。建物そのものの大規模修繕を自分で負担する必要がなくなり、住環境が合わなければ再び引っ越す選択もできます。
一方、家賃5万円なら年間60万円、10年間では単純計算で600万円です。これに共益費、更新料、火災保険、駐車場代、引っ越し費用などが加わる場合があります。
例えば現在の家の固定資産税が年間2万円で、10年間の修繕費を200万円と仮定すると、単純比較では持ち家の支出は220万円程度です。もちろん実際には保険料などもありますが、「古いから売る」という感覚だけではなく、このように一定期間の総住居費を比較すると判断しやすくなります。
ただし、住居は金額だけで選ぶものでもありません。現在の地域で外出すること自体に強いストレスを感じる場合、新しい住環境によってその負担を減らせることには金額では表しにくい価値があります。逆に、現在の家の静かさや隣家との距離などが快適なら、それも残る理由の一つになります。
「近所付き合いが苦痛」という理由も売却判断に入れてよい
住宅の売却というと資産価値ばかり考えがちですが、毎日の生活のしやすさも重要な判断材料です。家そのものに問題がなくても、地域との相性が悪く、外出や庭の管理をするたびに大きな心理的負担を感じるのであれば、それは住み替えを検討する十分な材料になります。
一方で、15年間ほとんど地域活動へ参加せずに生活できていて、近隣との具体的なトラブルも発生していないのであれば、「今後必ず近所付き合いが増える」と決まっているわけでもありません。工事が必要になった場合も、施工会社が近隣への挨拶や説明を行ってくれるケースがあります。
つまり、「家自体は快適だが近所に会うのが怖い」という問題の場合、家を売却すれば必ず解決するとも限りません。賃貸住宅では隣室や上下階の住人との距離が一戸建てより近くなる場合もあるためです。
売却という取り消しにくい決断をする前に、現在感じているストレスのうち「この土地・家だから起きているもの」と「住む場所を変えても起こり得るもの」を分けて考えると判断しやすくなります。
築古住宅を賃貸にする選択肢は慎重に考える
近所の築50年程度の住宅が月5万円で賃貸中なら、自宅も貸せるのではないかと考えるのは自然です。ただし、同じ築年数・同程度の土地面積だから同じ家賃で貸せるとは限りません。
賃貸にする場合は、給湯、電気、給排水、雨漏り、安全性など、入居者が通常生活できる状態に整える必要があります。長期間ほとんど修繕していない住宅なら、募集前の改修にまとまった費用が必要になる可能性があります。
例えば月5万円で貸せても年間家賃は満室で60万円です。仮に入居前の修繕に200万円掛かれば、単純計算でも家賃約3年4カ月分に相当します。さらに固定資産税、火災保険、管理費、設備故障、空室期間なども考慮する必要があります。
そのため賃貸化を検討するときは、「近所が5万円だから自宅も5万円」と推測するのではなく、地域の賃貸を扱う不動産会社に実際の家を見てもらい、現状ならいくらで貸せるか、貸すために最低限どこを直す必要があるかを確認してから収支を計算する方が現実的です。
土砂災害警戒区域などの条件は価格と売りやすさに影響する
土地の評価では面積だけでなく、災害リスク、接道、上下水道、地形などが重要です。特に土砂災害警戒区域に含まれる物件では、購入希望者が災害リスクを重視して候補から外すこともあり、地域によっては流通性へ影響する可能性があります。
また下水道未接続なら、現在の排水設備の状態や将来的な接続費用なども確認しておきたいところです。こうした条件が複数重なる物件では、一般的な坪単価だけで売却価格を推定するのは難しくなります。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、価格情報だけでなく防災情報や都市計画なども確認できます。自宅周辺の条件を整理して査定を受ければ、不動産会社から提示された価格の妥当性を判断する材料になります。[参照]
迷っている段階なら「売る・売らない」をすぐ決めなくてよい
築古住宅の処分で迷った場合、いきなり売買契約をする必要はありません。特に買い手が提示した価格が5万円など非常に低い場合は、売却してから「もっと調べればよかった」と思っても元には戻せません。
まずは、①複数社の売却査定、②周辺の実際の成約価格、③建物の修繕見込み額、④賃貸へ転居した場合の10年間程度の住居費、⑤賃貸に出せる場合の家賃と必要修繕費を調べます。この5つが分かるだけでも選択肢をかなり客観的に比較できます。
例えば「仲介なら150万円程度で半年～1年、買取なら30万円」「今後10年の修繕見込みが250万円」「転居先の家賃が月5万円」と分かれば、売却するか維持するかを具体的な数字で考えられます。反対に査定がほぼ付かず、大規模修繕も必要と判明した場合には、低価格でも確実に引き取ってもらえる話の価値が高くなります。
また、家の中に換金できる物が大量にある場合は、不動産の判断とは切り離して考える方法もあります。売却を急がないのであれば、価値の高い物だけ先に処分し、残置物を減らしてから売却することで片付け費用を抑えられる可能性があります。
まとめ｜築古住宅は「今の売値・将来コスト・暮らしやすさ」の3つで判断する
築48年などの古い一戸建てでも、現在問題なく暮らせているから住み続けるという選択は十分考えられます。一方、長期間大きな修繕をしていない場合は、将来的な修繕費や売却難易度を調べておくことにも意味があります。
特に重要なのは、昔の購入価格や近所の売出価格だけで判断しないことです。「いくらで実際に売れるのか」「今後いくら掛かりそうか」「引っ越したら毎月いくら必要か」を同じ土俵で比較すると、判断しやすくなります。
5万円など低額の購入希望がある場合も、それが好条件なのか買いたたかれているのかは物件情報なしには判断できません。契約前に複数の査定を取り、国土交通省の取引価格情報も確認しておくのが安全です。
そして最終的には経済性だけでなく、そこで暮らすことによる日々の負担も含めて考えることが大切です。「売れるうちに売る」か「家賃の掛からない住まいを維持する」かという二択ではなく、現状維持、修繕して居住、売却して転居、一定の整備をして賃貸化などを数字で比較してから決めれば、後悔する可能性を減らせます。
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