店舗や事務所などのテナントを長期間借りていると、途中から貸主に「今後は管理会社を入れたい」と言われることがあります。管理会社が入ること自体は珍しいことではありませんが、問題になりやすいのが「誰が管理会社を選ぶのか」「管理会社への費用を誰が払うのか」「現在の賃貸借契約にない管理費を追加できるのか」という点です。
特に、これまで家賃だけを支払い、契約書にも管理費・共益費などの定めがない場合、貸主から新たな費用負担を求められても、すぐに承諾するのではなく、管理会社が何をするのか、誰と管理委託契約を結ぶのか、既存の賃貸借契約をどう変更するのかを整理することが重要です。
この記事では、事業用テナントの賃貸借で途中から管理会社を入れる場合について、一般的な管理の仕組みと費用負担、借主側が確認しておきたいポイントを解説します。なお、個別の契約内容によって結論が変わるため、具体的な紛争については弁護士などの専門家への相談が必要です。
そもそも賃貸物件の「管理会社」は誰が依頼するもの？
一般的な賃貸管理では、物件の所有者である貸主が管理会社へ管理業務を委託します。国土交通省が示している管理受託型の資料でも、賃貸借契約は貸主と借主、管理委託契約は貸主と管理業者という関係が基本的な形として示されています。
管理会社が担当する仕事には、家賃などの受領、契約更新・契約終了に関する事務、借主からの問い合わせへの対応、建物・設備に関する管理などがあります。どこまで委託するかは管理契約によって異なります。
そのため、貸主が「自分で物件を管理するのをやめて管理会社へ委託したい」というケースなら、通常は貸主が管理会社を選定して管理委託契約を締結するという構造が自然です。借主が管理会社の候補を紹介すること自体に問題があるわけではありませんが、「借主が管理会社を決めなければならない」という一般的なルールがあるわけではありません。
国土交通省の資料でも管理受託型の基本的な契約関係を確認できます。[参照] 国土交通省「賃貸住宅管理業（管理受託型）の形態について」
管理会社への管理委託料と借主が払う管理費は別のもの
ここで混同しやすいのが、「貸主が管理会社へ払う管理委託料」と「借主が貸主へ支払う管理費・共益費」です。名前は似ていますが、契約上は分けて考える必要があります。
例えば、貸主が月額3万円で管理会社に物件管理を依頼したとしても、それだけで借主に月3万円の支払義務が生じるわけではありません。管理委託契約が貸主と管理会社の間で締結されているのであれば、まずその契約に基づく管理委託料の支払者は契約当事者である貸主という整理になります。
一方、テナントの賃貸借契約に「賃料36万円、管理費2万円」などと定められていれば、借主は賃貸借契約に基づいて管理費を支払います。つまり、管理会社を利用することと、その費用を借主へそのまま請求できることは同じ問題ではありません。
契約書に管理費の記載がない場合はどう考える？
現在の賃貸借契約で「賃料36万円」のみが定められ、管理費・共益費その他の管理会社費用について特約がないケースでは、既存の契約内容をまず確認する必要があります。民法上、賃貸借は貸主が目的物を使用・収益させ、借主がその対価として賃料を支払う契約です。
したがって、これまで存在しなかった新しい費用を借主負担にする話が出てきた場合は、単なる振込先や連絡窓口の変更とは分けて考える必要があります。「管理会社を窓口にする」という管理方法の変更と、「借主の毎月の支払額を増やす」という契約条件の変更は別問題だからです。
例えば現在「月額賃料36万円、管理費なし」という契約だったところへ、貸主が管理会社を導入し「来月から賃料36万円に加えて管理費3万円を払ってほしい」と提案した場合、借主としては、まずその3万円について契約上の根拠、具体的な管理業務、支払先、開始時期などを書面で確認することが大切です。
賃貸借に関する基本的な規定は、e-Gov法令検索の民法第601条以下で確認できます。[参照] e-Gov法令検索「民法」
「管理費の相場」だけで判断しないほうがよい理由
テナントの管理費について「家賃36万円ならいくらが相場なのか」と考えたくなりますが、家賃に一定割合を掛ければ借主が負担すべき管理費を算出できる、というものではありません。物件の種類、規模、設備、管理内容、共用部分の有無などによって条件が大きく違うからです。
さらに、「管理会社へ支払う管理委託料の相場」と「テナント契約で借主が負担する管理費の相場」を混同しないことも重要です。前者は貸主と管理会社との契約の料金であり、後者は貸主と借主との賃貸借条件です。
例えば、管理会社が行う仕事が「家賃の入金確認」「貸主への送金」「更新手続き」「借主からの問い合わせ対応」など、主として貸主側の賃貸経営を代行する業務である場合、その委託料をなぜ借主が負担するのかという点は確認してよいでしょう。反対に、共用部分の清掃や設備維持など借主が利用するサービスの費用として契約上明確に管理費・共益費が設定されている物件もあります。
途中から管理会社を入れると言われたときに確認すること
長期間直接契約を続けていた物件に突然管理会社を入れることになった場合は、口頭だけで話を進めず、少なくとも次の点を書面で明確にしておくとトラブルを防ぎやすくなります。
- 管理会社を誰が選定・契約するのか
- 管理会社が具体的に何を担当するのか
- 貸主と管理会社との管理委託料はいくらなのか
- 借主に新たな費用負担が発生するのか
- 発生する場合、その契約上の根拠は何か
- 現在の賃貸借契約を変更するのか
- 家賃の振込先や修繕時の連絡先が変わるのか
- 更新手続きを今後誰が担当するのか
特に重要なのは、「管理会社を入れることには同意する」という意思表示と「その管理費用を借主が負担することに同意する」という意思表示を一緒にしないことです。管理会社の導入には異論がなくても、費用負担については別途確認・協議するという対応ができます。
また、後になって「言った・言わない」にならないよう、メールや書面など記録が残る方法で条件を確認するのが安全です。
借主が管理会社を探す場合に注意したいポイント
貸主から管理会社探しを依頼され、協力する場合でも、契約関係を曖昧にしないことが重要です。単に候補会社を紹介するだけなのか、借主自身が管理会社と契約するのかでは意味がまったく異なります。
貸主所有の物件を貸主に代わって管理するのであれば、管理業務の委託者が誰なのか、報酬の支払者が誰なのかを管理会社にも確認しましょう。借主が管理会社との契約当事者になるよう求められた場合には、契約書へ署名する前に専門家へ確認したほうが安全です。
また、管理会社を選ぶ際には会社名だけでなく、宅地建物取引業者としての免許や、対象となる業務に応じた登録状況なども確認材料になります。国土交通省では賃貸住宅管理業に関する制度や事業者情報を公開しています。[参照] 国土交通省「賃貸住宅管理業法」関連情報
更新契約書を借主側が作成している場合も内容を慎重に確認する
貸主から依頼され、借主側が更新契約書の文面を作成しているケースでは、今回の管理会社導入を機に契約書の内容を整理しておくことも検討できます。ただし、借主自身が貸主側の立場まで代行するような形で契約書を作り続けるのは、責任関係が曖昧になりやすいため注意が必要です。
特に「管理費」「管理会社への委託料」「更新料」「更新事務手数料」は似た言葉でも意味が異なります。新しい管理会社が入った結果、従来の更新時の費用とは別に更新事務手数料などが設定される可能性もあるため、金額だけでなく「何に対して支払う費用なのか」を確認しましょう。
10年など長期間継続している事業用賃貸借では、過去の契約書、更新契約書、貸主との合意内容が重要になることがあります。新たな契約書を作る前に、それまでの書類を時系列で整理しておくと専門家にも相談しやすくなります。
話がまとまらない場合は不動産会社より先に法律相談も検討
管理会社を入れること自体ではなく、「これまでなかった費用を毎月負担するよう求められた」「契約変更への署名を求められた」「応じなければ更新しないと言われた」といった状況になった場合は、事業用賃貸借に詳しい弁護士へ相談する価値があります。
事業用テナントは住居の賃貸借とは契約条件や個別事情が異なる場合があり、さらに10年間の契約・更新の経緯があるなら、現在の契約書だけで結論を出せない場合もあります。契約書、過去の更新書類、支払履歴、貸主とのメールやメッセージなどを用意して相談すると状況を整理しやすくなります。
また、新しい費用について納得できない段階で、内容を理解しないまま変更契約書や覚書へ署名・押印することは避けたほうが安全です。まず「管理会社を導入する目的」「契約者」「業務内容」「費用」「誰が負担するのか」を書面で提示してもらい、その内容を確認してから判断しましょう。
まとめ：管理会社の導入と借主の費用負担は分けて考える
テナント物件に途中から管理会社を入れること自体はあり得ます。しかし、一般的な管理受託の仕組みでは貸主が管理会社へ管理を委託する形が基本であり、貸主が管理会社を利用することになったからといって、その委託費用が自動的に借主負担になるわけではありません。
現在の契約書に管理費・共益費などの記載がない場合は、まず既存契約を確認し、新たな費用を求められた場合には金額だけでなく契約上の根拠と業務内容を確認することが重要です。また、「管理会社の導入への同意」と「追加費用への同意」は区別して考えると整理しやすくなります。
特に長期間入居している事業用テナントで、貸主との直接契約から管理会社方式へ変更する場合は、これまでの契約関係を整理する良い機会でもあります。条件変更を急いで承諾せず、貸主から具体的な提案を書面でもらい、不明点や金額の大きい変更があれば不動産賃貸借に詳しい弁護士などへ確認してから進めるのが安全です。
コメント