注文住宅の遅延損害金と「出来形等割合」の考え方｜完了検査済みなら100％？契約不適合で引渡しを拒む場合も解説

注文住宅の引渡しが契約日より遅れた場合、工事請負契約約款に定められた計算式によって遅延損害金を算定することがあります。その中で分かりにくいのが「出来形等割合」という言葉です。

例えば約款に「請負代金総額×（100％－出来形等割合）×10％÷365×（遅延日数－除外日数）」という式がある場合、出来形等割合が100％なら計算上は確かに遅延損害金が0円になります。しかし、行政上の完了検査を終えたことだけを理由に、契約上の出来形等割合まで当然に100％になるとは限りません。

特に、契約図面と異なる天井高・天井形状などが残り、是正工事について協議中で引渡しに至っていないケースでは、「建物が建築基準法上完成しているか」と「請負契約どおりの仕事が完成しているか」を分けて考える必要があります。ここでは、注文住宅における遅延損害金、出来形等割合、完了検査、契約不適合、引渡し拒否の関係を整理します。

遅延損害金の計算式で重要なのは「出来形等割合」の定義

約款に「請負代金総額×（100％－出来形等割合）×10％÷365×（遅延日数－除外日数）」と定められている場合、計算そのものは比較的単純です。

例えば請負代金総額が4000万円、出来形等割合が95％、除外日数が0日、引渡しが36日遅れていると仮定すると、「4000万円×5％×10％÷365×36日」という考え方になります。この仮定では約1万9726円です。

一方、出来形等割合が100％なら「100％－100％＝0％」となるため、その計算式だけを機械的に適用すれば遅延損害金は0円になります。しかし、本当に100％として扱うべきかどうかは別問題であり、まず契約約款の中で「出来形等割合」がどのように定義されているかを確認する必要があります。

「出来形」とは一般に工事がどこまで出来上がっているかを示す考え方

建設工事で使われる「出来形」「出来高」は、施工済みの工事部分を数量や金額などで評価する考え方です。単純に「建物の外観が完成しているから100％」と判断するものとは限りません。

例えば1000万円相当の工事のうち、契約内容に適合して完成している部分が950万円相当で、残り50万円相当について未施工・是正工事が必要であると評価されるなら、金額ベースでは95％という考え方が成り立つ場合があります。

ただし、個々の住宅契約でどの方法を使うかは約款によります。「出来形等割合」の「等」に何が含まれるのか、割合を誰が認定するのか、設計監理者や施工者の査定が必要なのかなども含め、該当条項と定義条項を読む必要があります。

完了検査に合格したことと契約どおりに完成したことは別

注文住宅で特に混同されやすいのが、建築基準法に基づく完了検査と、請負契約上の完成です。

建築確認・完了検査は、建築物が建築基準関係規定に適合しているかを確認する行政上の手続です。一方、注文住宅の請負契約では、施工会社には契約図面、仕様書、見積書などで合意した内容に適合する建物を完成させる義務があります。

したがって、完了検査済証が交付されたとしても、契約図面と違う天井高や形状が自動的に契約上問題ないことになるわけではありません。行政法上の適法性と、民事上の契約内容への適合性は別の問題だからです。

契約図面と違う天井は「契約不適合」になる可能性がある

住宅が契約内容に適合していない場合、民法上の契約不適合責任が問題になります。住宅紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」でも、請負契約の目的物が通常期待される品質や契約内容を満たしていない場合、施工業者が契約不適合責任を負い、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などが問題になり得ると説明されています。[参照：住まいるダイヤル「請負契約に基づく注文住宅の引渡し後に不具合が発生」]

例えば契約図面で天井高2400mmと明示されているのに、実際には2200mmしかない、あるいは予定されていたフラット天井が下がり天井になっているといった場合、変更について施主が合意していなければ契約不適合が問題になる可能性があります。

もっとも、施工上やむを得ない変更について契約上どのような取り扱いになっているか、変更契約や打合せ記録が存在するか、設計図書間に矛盾がないかなども確認する必要があります。

天井の一部が違う場合、出来形等割合は何％になるのか

ここが実務上もっとも難しい部分です。例えば住宅全体がほぼ完成しており、4マス×6マス程度の範囲の天井だけが契約内容と違う場合でも、単純に床面積の割合だけで出来形等割合を決められるとは限りません。

出来形等割合を工事金額ベースで算定する約款であれば、その天井を契約どおりに完成させるために必要な未施工工事・是正工事の価額が基準になる可能性があります。住宅全体に対してその工事価額が1％なら99％、5％なら95％といった評価が考えられます。

一方で、施工自体は100％終了しているものの「完成したものが契約と違う」というケースでは、出来形割合と契約不適合をどのように関係づけるかは約款の文言によって解釈が分かれる可能性があります。この点は契約書全文を見ずに一律の数字を出すことはできません。

「完成しているが間違っている」場合が難しい理由

例えば予定されていた天井を作らなかったというケースなら、「未完成部分」として比較的理解しやすいでしょう。しかし、施工会社が別の高さ・別の形の天井を完成させている場合、物理的な施工進捗だけを見れば100％に近くても、契約上要求された成果物としては未完成と評価できる余地があります。

つまり「出来形」を何と比較するのかがポイントになります。現場で何かが施工されていれば出来形とするのか、それとも契約図面どおり施工された部分だけを出来形として評価するのかで結論が変わります。

約款に「出来形等割合」の算出方法、算定主体、工事出来高との関係などが記載されている場合は、その文言が最優先になります。

国土交通省の標準約款でも「完成」「検査」「引渡し」は区別されている

国土交通省関係の民間建設工事標準請負契約約款でも、工事の完成、検査、引渡しはそれぞれ手続として扱われています。検査に合格しない場合には補修・改造のうえ再検査を行う仕組みが示されています。[参照：国土交通省関係 民間建設工事標準請負契約約款]

この「検査」は契約当事者間の完成確認に関する仕組みであり、建築基準法上の指定確認検査機関による完了検査とは別です。

したがって、「検査機関の完了検査に合格した＝注文者が契約どおりの完成を認めなければならない」という関係にはなりません。

遅延損害金が発生するかは「誰の責任で引渡しが遅れているか」も重要

出来形等割合と同じくらい重要なのが、引渡しが遅れている原因です。住宅紛争処理支援センターは、契約上の引渡日から遅れ、その原因が施工業者にある場合には、施工業者の債務不履行となり得ると説明しています。契約書に遅延損害金の条項がある場合は、その条項に基づいて請求することになります。[参照：住まいるダイヤル「引渡しの遅延で生じた仮住まいの家賃は誰がもつの？」]

反対に、建物が契約どおり完成しており施工会社が適法に引渡しを申し出ているにもかかわらず、注文者が正当な理由なく引渡しを拒んでいるのであれば、遅延について施工会社の責任とは評価されない可能性があります。

そのため「引渡予定日から36日経っている」という日数だけでは、36日すべてが施工会社側の遅延日数になるとは限りません。

契約不適合を理由に引渡しを拒めるかは別途検討が必要

契約図面と異なる部分があれば、常に建物全体の引渡しを拒否できるとは限りません。契約不適合の内容や程度、修補可能性、契約目的への影響などによって判断が変わります。

例えば住宅の重要な居室について、天井高が契約より大幅に低く、空間設計そのものが変わっている場合と、小さな仕上げ傷が1か所残っている場合とでは、引渡し拒否の合理性について同じ評価にはなりにくいでしょう。

引渡しを拒否している期間が後に「注文者側の理由による遅延」と評価されると、遅延損害金の計算にも影響する可能性があります。したがって、高額な損害金が関係する場合には自己判断だけで引渡し拒否を長期化させないことが重要です。

「遅延日数－除外日数」の除外日数も確認する

約款の計算式に「遅延日数－除外日数」と記載されているなら、何が除外日数に該当するのかも確認する必要があります。

例えば注文者による追加・変更工事の指示、天災、行政手続の遅延、注文者側の都合による工事停止などを除外対象として定めている約款があります。

施工会社が「天井について協議している36日間は注文者が引渡しを拒否しているため除外日数」と主張し、注文者側が「契約不適合を施工会社が是正しないため生じた遅延」と主張することも考えられます。この場合は、契約内容と経緯を証拠に基づいて整理する必要があります。

出来形割合によって金額がどれほど変わるか具体例

仮に請負代金総額4000万円、年率10％、遅延36日、除外日数0日として計算すると、出来形等割合によって金額は次のように変わります。

この計算から分かるように、このタイプの約款では工事が完成へ近づくほど遅延損害金の基礎額が小さくなる仕組みになっています。

なお、これはあくまで例示であり、実際には契約金額、出来形等割合、遅延日数、除外日数、約款の定義によって結果が変わります。

なぜ100％なら遅延損害金が0円になるような式があるのか

一見すると「完成したのに引渡していないほど悪質なのに、100％完成した瞬間に0円になるのはおかしい」と感じるかもしれません。

ただし、この種の式では、未施工部分・未履行部分に相当する金額へ一定率を掛ける設計になっている可能性があります。つまり遅延損害金という名前であっても、「未完成部分の価額を基準にする違約金」として設計されている場合があります。

そのため、100％完成後の引渡し遅延について別の条項や実損害の賠償規定がないかも含め、約款全体を読むことが重要です。一つの計算式だけを抜き出して契約全体の責任を判断することはできません。

約款によっては遅延損害金と実際の損害賠償の関係も異なる

引渡し遅延によって仮住まい家賃、倉庫代、引っ越し変更費用などが発生することがあります。この実損害を遅延損害金とは別に請求できるかは契約条項によって変わります。

住まいるダイヤルの相談事例では、契約約款に工事遅延金の規定がある場合、基本的には契約書の定めが損害賠償の基準となり、それを超える請求が難しい場合があると弁護士が助言した例があります。[参照：住まいるダイヤル「遅延損害金や追加工事費について、施工業者と折り合いがつかない」]

一方、契約書全体の解釈によっては実損害の請求が完全には排除されていない場合もあります。仮住まい費用などが発生している場合には、その領収書・契約書を保管しておくとよいでしょう。

天井の契約不適合では「契約図書」の整理が非常に重要

天井高や形状について争いがある場合、最初に整理したいのは「何が正式な契約内容だったのか」です。

工事請負契約書だけではなく、契約図面、平面図、断面図、矩計図、展開図、仕様書、見積書、変更契約書、打合せ記録、メール、チャットなどを時系列で確認します。

例えば契約時の断面図では2400mmとなっていて、その後の打合せで2200mmへ変更することへ明確に合意していれば事情は異なります。一方、施工会社が施主へ説明せず変更したのであれば、契約図面との差が重要な争点になります。

施工会社との協議は口頭だけで進めない

引渡しや是正工事、遅延損害金について争いが生じている場合は、電話や現場での会話だけではなく、メールや書面でも記録を残すことが重要です。

具体的には「契約図面ではどの寸法になっているか」「現況寸法はいくつか」「施工会社は契約との差を認めているか」「是正可能か」「是正しない理由は何か」「引渡しについて双方がどの立場を取っているか」などを整理します。

特に「引渡しを拒否した」という表現だけが残ると後の紛争で不利になる可能性もあります。契約内容と異なる点を具体的に指摘し、どの是正を求めているのかを明確にしておくことが重要です。

完了検査済証だけで是正要求を諦める必要はない

施工会社から「完了検査には通っているので問題ありません」と説明されることがありますが、それだけで民事上の契約不適合がなくなるわけではありません。

建築基準法上許容される設計でも、契約ではそれより高い性能・異なる形状を約束していることがあります。その約束を守っていなければ契約上の問題が残り得ます。

したがって、検査済証の有無と契約図面との相違は別々に整理する必要があります。

専門家へ相談するときに準備したい資料

注文住宅の遅延損害金と契約不適合が同時に問題になっている場合、契約条項の解釈だけでなく建築上の技術的判断も必要になることがあります。

相談時には、工事請負契約書、約款全文、契約図面、変更図面、見積書、工程表、引渡予定日が分かる書類、完了検査関係書類、現況写真、天井高の実測結果、施工会社とのメールなどを準備すると状況を説明しやすくなります。

住宅紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」では住宅に関する相談を受け付けており、一定の条件を満たす住宅について専門家相談などを利用できる場合があります。[参照：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター 住まいるダイヤル]

金額や引渡しの可否で争いがあるなら弁護士への相談も検討する

「出来形等割合」を何％とするのか、引渡し拒否が正当か、36日のうち何日が遅延日数になるのか、実損害を別途請求できるのかといった点は、最終的には個別契約の解釈を伴う法律問題です。

特に注文住宅では契約金額が大きく、引渡しを受けるかどうかによって住宅ローン、仮住まい、登記、保証などにも影響する可能性があります。

そのため、施工会社との見解が対立している段階では、約款の一部分だけを自己解釈するより、契約書一式を住宅紛争に詳しい弁護士などへ見せて確認するほうが安全です。

まとめ：完了検査済み＝出来形等割合100％とは限らない

「請負代金総額×（100％－出来形等割合）×10％÷365×（遅延日数－除外日数）」という約款であれば、出来形等割合を100％と認定した場合、計算上の遅延損害金は確かに0円になります。

しかし、指定確認検査機関などによる完了検査が終了していることだけを理由に、契約上の出来形等割合まで自動的に100％になるとはいえません。完了検査は建築基準関係規定への適合を確認する手続であり、契約図面どおりの天井高や形状になっているかという契約上の問題とは別だからです。

契約図面と異なる天井が存在する場合には、まず約款の「出来形等割合」の定義と算定方法を確認し、そのうえで契約不適合部分を未完成として評価するのか、施工済み部分として100％に含めるのかを検討する必要があります。また、引渡しが遅れている原因が施工会社側にあるのか、注文者側の引渡し拒否にあるのかによって、遅延日数・除外日数の評価も変わります。

このため、天井の是正工事をめぐって双方の見解が対立し、すでに契約上の引渡日から相当日数が経過している場合は、契約書・約款・契約図面・変更記録・現況写真などを一式そろえ、住まいるダイヤルや住宅紛争に詳しい弁護士へ早めに確認するのが現実的です。[参照：住まいるダイヤル]