住宅ローンが苦しいとき家は売るべき？収入減・貯蓄取り崩しで判断する7つの基準と売却前の確認事項

住宅ローンを組んだ当初より収入が下がり、毎月の返済やボーナス払いのために貯蓄を取り崩す状態になると、「今の家を維持するべきか、それとも残債を完済できるうちに売却するべきか」という大きな判断が必要になります。

このとき重要なのは、単純に住宅ローンの返済負担率だけで結論を出さないことです。現在の手取り収入、教育費が増える時期、残りの返済期間、売却後に必要となる家賃、住宅の売却価格、残せる貯蓄額などをまとめて比較する必要があります。

特に、住宅ローン返済のために継続的に貯蓄を取り崩しており、しかも売却すれば住宅ローンを完済できる状態なら、売却は十分に現実的な選択肢です。一方、返済条件の変更や家計改善で無理なく維持できるのであれば、急いで売却しないほうがよいケースもあります。この記事では、住宅ローンが苦しくなったときの判断基準を具体的に整理します。

住宅ローンが苦しいときは「返済負担率」だけで判断しない

住宅ローンについてよく使われる指標に返済負担率があります。年間のローン返済額を年収で割り、収入に対して返済がどの程度を占めているかを見るものです。

例えば年間返済額が184万円、世帯の年間手取り収入が640万円なら、手取りベースでは約28.8％です。夫だけの年間手取り540万円で考えれば約34.1％になります。

ただし、住宅ローン審査でいう「総返済負担率」は通常、手取り年収ではなく所定の年収を基準に、自動車ローンやカードローンなどほかの借入れも含めて計算します。例えばフラット35では、年収400万円以上の場合、すべての借入れに対する年間返済額の割合を35％以下とする基準があります。[参照：フラット35 ご利用条件]

つまり、住宅ローン審査上の35％と、家計として「生活が苦しいか」を判断する比率は別物です。実際の家計では手取り収入から税金以外の生活費・教育費・保険料・住宅維持費などを支払うため、審査基準以内でも生活が苦しくなることは十分あります。

毎月12万円より「年間184万円」という数字を見る

ボーナス払いを設定している住宅ローンでは、毎月返済額だけを見ると負担を小さく感じやすくなります。例えば月12万円なら年間144万円ですが、夏冬のボーナス払いが合計43万円程度あれば、年間では約187万円前後になります。契約上の実額が年間184万円なら、その金額を基準に家計を考える必要があります。

年間184万円は、12か月で平均すると月約15万3000円です。世帯の通常月の手取りが夫29万円＋妻8万円＝37万円なら、平均的な住宅ローン負担を月換算した金額は通常月収の約41％に相当します。

もちろん賞与から支払えるため実際の毎月の収支はこの単純計算とは異なります。しかし、ボーナスが減額・停止された場合でも住宅ローンを払えるかは非常に重要な確認ポイントです。ボーナスは毎月の給与より変動する可能性があるためです。

「貯蓄を取り崩している」は重要な警告サイン

住宅ローンの支払いができているかどうかを考える際、「延滞していないから大丈夫」と判断するのは危険です。毎月不足する生活費を貯蓄から補っているのであれば、表面的には返済できていても家計としては赤字になっています。

例えば年間50万円ずつ貯蓄が減っているなら、500万円の貯蓄があっても単純計算で10年間です。年間100万円なら5年間しか持ちません。しかもその間には車の買い替え、家の修繕、家電故障、教育費などの臨時支出も発生します。

住宅を維持するために貯蓄が毎年減っている場合は、「まだ貯金があるから大丈夫」ではなく、「何年後に資金が尽きるか」を計算することが重要です。

子どもが小学生なら今後の教育費増加も考える

小学生の子どもがいる家庭では、現在の家計だけで20年間の住宅ローンを判断しないことが大切です。一般的には中学校、高校、大学と進むにつれて教育関連支出が増える可能性があります。

例えば現在は公立小学校で大きな教育費がかかっていなくても、数年後には塾、受験、部活動、交通費、スマートフォン、進学費用などが加わることがあります。大学進学時には入学金や授業料に加え、一人暮らしをするなら住居費・生活費も必要です。

子どもが2人いる家庭では教育費の高い時期が重なる可能性もあります。そのため、「今なんとか払えている」よりも、今後10～15年間に住宅ローンと教育費を同時に払えるかを見る必要があります。

残り20年なら完済時の年齢も確認する

住宅ローンの残り期間が20年あり、現在47歳なら、予定どおり返済すると完済時は67歳前後になります。

60歳や65歳を境に給与水準が変化する会社もあるため、現在と同じ収入が20年間続く前提だけで計画するのは慎重に考える必要があります。退職金で住宅ローンを一括返済する計画についても、老後資金が大きく減る可能性があります。

売却するか維持するかを考えるときには、「現在の年収で払えるか」だけでなく、50代後半、60代になったときに残債がいくら残っているのかも確認しましょう。

売却価格が住宅ローン残債を上回るなら選択肢は多い

住宅を売却するときに非常に重要なのが、売却価格と住宅ローン残高の関係です。売却代金などによって住宅ローンを完済できる状態は、一般に売却の自由度が高い状態といえます。

反対に住宅ローン残高が売却代金を大きく上回る場合、差額を自己資金で用意できなければ通常の売却が難しくなることがあります。

その意味では、査定額が残債を上回っている現在は「売却するかどうかを自分で選べる状態」と考えられます。貯蓄が尽き、延滞してから売却を検討する場合より選択肢を持ちやすいでしょう。

ただし「査定額－残債」がそのまま手元に残るわけではない

例えば住宅ローン残高2980万円に対して査定額が3300万円なら、「320万円残る」と単純計算したくなります。しかし実際の売却では仲介手数料、抵当権抹消関係費用、契約書にかかる費用、住宅ローンの繰上返済に関する費用、引っ越し費用などが発生する可能性があります。

さらに査定価格は必ずその金額で売れるという保証ではありません。3300万円の査定でも、実際の成約価格が3150万円になることも考えられます。

そこで売却を検討するときは、「査定価格」ではなく想定成約価格から売却諸費用と住宅ローン残債を引いた手取り額を不動産会社に試算してもらうことが重要です。

売却しても次の家賃が高ければ家計改善にならない

住宅を売却すれば住宅ローンの支払いはなくなりますが、その後も住居は必要です。したがって売却後の家賃と現在の住宅費を比較する必要があります。

例えば現在の住宅ローン年間184万円を月平均にすると約15万3000円です。固定資産税、火災・地震保険、修繕費などを加えれば、実質的な住宅費はさらに高くなります。

売却後に月8万円の賃貸住宅へ移れるなら、住居費を大きく下げられる可能性があります。一方で月14万円の賃貸へ移るなら、家計改善効果は限定的です。

売却を判断するときは「住宅ローンがなくなる」という感覚ではなく、現在の年間住宅費と売却後の年間住宅費が何万円変わるかを計算しましょう。

現在の住宅費はローン返済額だけではない

持ち家には住宅ローン以外にも支出があります。固定資産税、都市計画税、火災保険、地震保険、戸建てなら外壁・屋根・給湯器などの修繕、マンションなら管理費・修繕積立金などです。

築12年程度になると、住宅設備によっては今後修繕や交換費用が発生する時期に入る可能性があります。給湯器、外壁、防水、水回り設備、エアコンなど、大きな出費が重なるケースもあります。

そのため売却と賃貸を比較する場合は、住宅ローン184万円だけではなく、税金・保険・修繕費も含めた年間住宅費で比較すると実態が分かりやすくなります。

住宅ローンを維持できるかは年間収支表を作ると分かる

売却前に一度作っておきたいのが、今後の年間家計です。細かな家計簿ではなくても、主要な支出を年間単位でまとめれば判断材料になります。

年間収支が恒常的にマイナスなら、その赤字が今後改善する根拠があるかを確認します。

「あと数年すれば妻の収入が増える」は数字で検証する

子どもの成長に伴って配偶者が勤務時間を増やし、世帯収入が増える予定がある家庭もあります。その場合は、住宅を維持する選択肢が現実的になることがあります。

ただし「いずれ収入が増えるだろう」ではなく、いつから、手取りで月何万円増えるのかを具体的に設定します。

例えば妻の手取りが月8万円から15万円へ増えれば年間84万円程度の増収です。この増収によって年間赤字を解消し、教育費を積み立てながら住宅ローンを払えるのであれば、売却を急がないという判断もあり得ます。

逆に収入回復の見込みが薄いなら早めの売却に合理性がある

現在の収入減少が一時的で、1年後には元へ戻る可能性が高い場合と、今後も現在の水準が続く場合では判断が大きく違います。

収入が長期的に戻らず、毎年貯蓄を取り崩しながら住宅を維持するのであれば、時間が経つほど金融資産が減少します。一方、不動産価格が現在と同じ水準を維持する保証もありません。

住宅ローンを完済できる価格で売却でき、十分な貯蓄も残っている段階で家計を小さくすることは、「失敗」ではなくリスク管理の一つです。

売却前に住宅ローンの返済条件変更を金融機関へ相談する

「家はできれば手放したくない」という場合には、売却を決める前に借入先金融機関へ相談する方法があります。返済が完全に行き詰まってからではなく、延滞する前に相談することが重要です。

住宅金融支援機構では、収入などの変化によって返済方法の変更を希望する場合、審査のうえで返済方法を変更できる場合があると案内しています。例えばボーナス払い月の変更、ボーナス併用払いから毎月払いへの変更、毎月払いとボーナス払いの内訳変更などがあります。[参照：住宅金融支援機構 返済方法の変更を希望するとき]

民間金融機関でも条件変更に応じる場合がありますが、具体的な内容は金融機関やローン商品、審査によって異なります。現在借りている金融機関へ「収入が下がり、この返済額を維持するのが難しくなっている」と率直に相談しましょう。

ボーナス返済43万円を見直すだけでも家計管理は変わる

ボーナス返済がある住宅ローンでは、賞与月に大きな資金が必要になります。現在は賞与があるとしても、会社業績や働き方によって減額される可能性があります。

金融機関との契約・審査次第ですが、ボーナス返済分を毎月返済へ振り分けることで、年間返済額そのものが大幅に減らなくても家計管理を安定させられる場合があります。

ただし、毎月返済額が増えるため、通常月の手取り37万円で生活できるかを確認する必要があります。「ボーナス払いをなくせば安心」という単純な話ではありません。

借り換えは効果がある場合とない場合がある

現在の住宅ローン金利が高い場合には、より低い金利の商品へ借り換えることで総返済額や毎月返済額を下げられる可能性があります。

しかし、借り換えには審査があり、収入が下がった後では希望額を借りられないこともあります。また事務手数料、登記費用なども発生するため、金利差が小さければメリットが十分出ないことがあります。

借り換えを検討するなら、現在の金利、残債2980万円、残期間20年、借り換え費用を含めて金融機関のシミュレーションを比較しましょう。

売却か維持かを判断する7つのポイント

一つだけで判断するのではなく、複数項目が左側へ寄っているほど売却を現実的に検討する必要性が高くなります。

具体例：売却で毎月7万円浮くなら年間84万円の改善

例えば現在の実質住宅費が月平均15万円超で、売却後に月8万円の賃貸住宅へ移れるとします。単純計算でも毎月7万円程度、年間84万円程度の差になります。

さらに固定資産税や大規模修繕への積立が不要になるなら、家計改善額はそれ以上になる可能性があります。一方で更新料、引っ越し費用など賃貸特有の費用も考慮します。

年間80万円程度の余裕が生まれれば、その資金を教育費、生活防衛資金、老後資金へ回せます。売却の価値は「住宅ローンが消えること」より、家計の固定費をどれだけ持続可能な水準へ下げられるかで考えると分かりやすくなります。

売却後に手元資金を使い切らないことも重要

住宅を売却し、残債を完済して現金が残った場合、その資金を次の住宅購入の頭金などへすぐ投入するかは慎重に考えましょう。

収入が下がったことを理由に住み替えるのであれば、まず生活防衛資金と今後の教育費を確保することが優先されます。

特に実家から金銭的支援を受けにくい家庭では、病気、失業、家電故障、進学などの臨時支出を自分たちの資産から支払える余裕を残しておく重要性が高くなります。

売却するなら複数社の査定と「手取り額」を比較する

不動産会社によって査定価格に差が出ることがあります。高い査定額を提示した会社が、必ずその価格で売却できるとは限りません。

そこで2～3社以上から査定を取り、「この価格なら何か月程度で売れそうか」「周辺で実際に成約した類似住宅はいくらか」「住宅ローン完済後に手元へいくら残るか」を確認します。

売却活動を始める前に、住宅ローン残高証明などで正確な残債を確認し、金融機関にも売却時の一括返済手続を確認しておくとスムーズです。

「家を売る＝人生の失敗」ではない

マイホームを購入すると、「一度買った家は最後まで維持しなければならない」と感じることがあります。しかし、住宅は家族の生活を支えるための手段であり、住宅そのものを守るために家計や将来の教育資金が壊れてしまえば本末転倒です。

収入、家族構成、働き方は20～30年の住宅ローン期間中に変わります。購入時には無理のない計画でも、その後の収入減少によって条件が合わなくなることはあります。

住宅ローンを正常に完済できる状態で売却し、生活費の低い住宅へ住み替えることは、家計を立て直すための正常な資産整理です。

延滞する前に判断することが大切

住宅ローン問題では、「本当に払えなくなってから考える」より、まだ正常に返済でき、貯蓄も残っている段階で検討するほうが選択肢を確保しやすくなります。

住宅金融支援機構も、返済方法の変更などについて返済中の金融機関へ相談するよう案内しています。[参照：住宅金融支援機構]

延滞する前であれば、返済条件の見直し、通常売却、住み替えなど複数の方法を比較できます。住宅ローン返済のために貯蓄が急速に減っているなら、早めに数字を整理する意味があります。

まとめ：売却で完済でき、貯蓄取り崩しが続くなら売却は有力な選択肢

住宅ローンが苦しくなったとき、「返済負担率が35％近いから売る」「35％以下だから持ち続ける」といった一つの数字だけで判断するのは適切ではありません。住宅ローン審査で用いられる総返済負担率と、実際の家庭生活で無理なく払える割合は別だからです。

特に確認したいのは、住宅ローンと生活費を払った後の年間収支が黒字か、貯蓄を毎年どれくらい取り崩しているか、子どもの教育費が増えても耐えられるか、完済年齢まで収入を維持できるかという点です。

すでに貯蓄を切り崩しており、今後大幅な収入改善の見込みがなく、現在なら住宅を売却してローンを全額完済できるのであれば、売却して固定費を下げることは十分合理的な選択です。貯蓄がなくなってからではなく、資産と売却余力がある段階で生活を立て直すという考え方ができます。

一方で、配偶者の収入増加が近い、返済条件変更で十分な黒字家計になる、現在の家と同程度の賃貸住宅では家賃がほとんど変わらない、といった条件なら維持する選択肢も残ります。

最終判断の前には、①今後10年間の年間収支を作る、②金融機関へ返済条件変更を相談する、③複数の不動産会社から査定を取得する、④売却諸費用を引いた実際の手取り額を確認する、⑤売却後に住む住宅の家賃を調べる、という5つを行うと比較しやすくなります。大きな資産判断になるため、必要に応じて金融機関や独立系ファイナンシャルプランナーなどへ家計表を持参して相談するのも有効です。