マンションの家賃収入だけで生活できる？ローン返済後に手元へ残るお金と不動産収入の仕組みを解説

「仕事をしていないけれど、マンションを貸した家賃収入で生活している」という人は実際にいます。ただし、家賃がそのまま生活費になるわけではありません。ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料、空室や修繕などを差し引いた後に残るお金で生活することになります。

そのため、数千万円のマンションをローンで購入した直後から、1室だけの家賃で十分な生活費を得るのは簡単ではありません。一方で、すでにローンを完済している、自己資金を多く入れている、複数の物件を所有している、相続した物件を貸しているといった条件なら、家賃収入を生活費の中心にすることは十分あり得ます。

不動産賃貸で暮らしている人を見るときは、「家賃がいくら入っているか」よりも、物件をどのように取得したのか、借入金がどの程度残っているのか、何戸所有しているのかを見ると仕組みが理解しやすくなります。

家賃10万円なら毎月10万円使えるわけではない

賃貸マンションから毎月10万円の家賃が入ったとしても、その10万円すべてを自由に使えるわけではありません。区分マンションであれば管理費や修繕積立金が毎月かかり、ローンが残っていれば返済もしなければなりません。

さらに固定資産税、火災保険、設備故障、退去時の修繕、入居者募集費用なども発生します。管理会社へ賃貸管理を委託している場合は、家賃の数％程度の管理手数料が設定されていることもあります。

例えば家賃10万円の物件で、ローン返済が6万円、管理費・修繕積立金が2万円、賃貸管理費などが5,000円なら、その時点で残るのは1万5,000円程度です。そこから年間の固定資産税や修繕費まで考えると、生活費として自由に使えるお金はさらに少なくなります。

ローン返済中の1室だけでは生活費を作りにくい

不動産投資を始めたばかりで借入額が大きい場合、家賃収入のかなりの部分がローン返済へ回ります。特に都心の区分マンションなどでは物件価格が高く、家賃利回りがそれほど高くないこともあります。

例えば3,000万円のマンションを大部分ローンで購入し、家賃が月12万円だったとしても、ローン返済、管理費、修繕積立金、税金、空室リスクを考えれば、月々の手残りが数万円以下になるケースもあります。

そのため、「マンションを1室買えば会社を辞めて家賃だけで暮らせる」というイメージは現実的ではありません。生活費として月20万円や30万円を安定して確保したいなら、それなりの自己資金や物件数、低い借入負担が必要になります。

年配の大家が家賃だけで暮らせる理由

年配の不動産オーナーの場合、若い投資家とは状況が大きく違うことがあります。代表的なのが、何十年も前に購入した物件のローンがすでに終わっているケースです。

ローン返済がなくなれば、家賃収入から差し引かれる主な費用は管理費、修繕費、税金などになります。例えば家賃10万円の部屋を3戸所有していてローンがなければ、月30万円の家賃収入が入り、諸経費を差し引いても一定額が残る可能性があります。

また、相続でマンションやアパートを取得している人もいます。相続した物件に借入金がほとんどなければ、購入費を毎月返済する必要がないため、家賃収入の多くを維持費や生活費へ回しやすくなります。

「何千万円のマンションを現金で買った」という場合もある

不動産は必ずローンで買うわけではありません。退職金、長年の貯蓄、事業収入、相続した資産などを使って現金購入する人もいます。

例えば2,000万円の中古マンションを現金で購入し、月10万円で貸している場合、ローン返済はありません。年間家賃120万円から管理費、修繕積立金、税金、空室・修繕費などを差し引いた残りが実際のキャッシュフローになります。

購入時には大きなお金が必要ですが、その資金をすでに持っている人にとっては「現金を不動産へ変え、その不動産から毎月家賃を受け取る」という資産運用になります。

複数の物件を持っていれば生活費を作りやすい

家賃収入で生活している人の中には、マンション1室ではなく複数戸を所有している人も少なくありません。例えば1戸あたりの手残りが月3万円でも、10戸あれば単純計算で月30万円になります。

一棟アパートや一棟マンションの場合も同じです。10室あり、各部屋から家賃6万円が入れば満室時の家賃は月60万円です。そこから借入返済や経費を差し引き、残った金額がオーナーのキャッシュフローになります。

ただし戸数が増えれば、給湯器やエアコンの故障、外壁・屋根の修繕、空室などの支出も増えます。そのため「家賃収入60万円＝月60万円の生活費」ではありません。

ローン返済には「元本」と「利息」がある

不動産賃貸の収支を考えるときに少し分かりにくいのがローン返済です。毎月の返済額には、借りたお金そのものを返す「元本」と、金融機関へ支払う「利息」が含まれています。

現金収支では元本も利息も毎月口座から出ていきます。しかし会計・税務上では、借入金の元本返済そのものは経費ではありません。一方で、賃貸事業に対応する借入金利息は必要経費になる場合があります。

そのため帳簿上は利益が出ていて税金がかかるのに、実際の銀行口座にはローン返済によってあまり現金が残らないということもあります。不動産投資では税務上の利益と実際の手残りは別と理解しておく必要があります。

家賃だけで暮らすにはどれくらい必要？

必要な家賃収入は、その人の生活費と物件の経費率によって変わります。仮に生活費として毎月20万円を確保したい場合、家賃収入が20万円あればよいわけではありません。

例えば家賃収入が月40万円あり、ローン返済や管理費、税金・修繕に備える資金などを差し引いて月20万円残るなら生活費として使えます。ローン完済後なら、同じ家賃40万円でもより多く残る可能性があります。

このため「その人が何室持っているか」「ローンが残っているか」を知らなければ、家賃だけで暮らしていることが不思議かどうかは判断できません。

ローン完済後は収支が大きく変わる

不動産賃貸では、若いうちは家賃収入の多くをローン返済へ回し、老後にローンがなくなってから家賃を生活費として利用するという考え方もあります。

例えば毎月8万円のローンを返していた物件が完済すると、単純な現金収支では月8万円分の支出がなくなります。実際には物件の老朽化に伴って修繕費が増える可能性がありますが、それでも返済中より手元へ残りやすくなります。

年配の大家が「家賃で暮らしている」と話している場合、現在の家賃だけを見るのではなく、20年、30年かけて資産を形成した結果として今の収入がある可能性があります。

家賃収入は完全な「不労所得」ではない

家賃は毎月自動的に振り込まれるため、不労所得の代表例として紹介されることがあります。しかし、実際の賃貸経営には空室、家賃滞納、設備故障、退去、原状回復、募集、税金などの管理が必要です。

管理会社へ大部分を委託すればオーナー本人の作業時間を減らせますが、その分管理手数料などのコストがかかります。大規模修繕や設備交換では一度に数十万円、数百万円単位の費用が必要になることもあります。

したがって、家賃で生活している人も「毎月何もしなくても家賃全額が自由に使える」という状態とは限りません。将来の修繕や空室に備えて一定額を残しているケースが一般的です。

家賃収入で暮らす人の典型的なパターン

• 昔購入したマンションのローンを完済している
• 複数のマンション・アパートを所有している
• 相続した不動産を貸している
• 自己資金が多くローン返済額が少ない
• 一棟物件を所有し複数戸から家賃が入る
• 会社員時代に不動産を増やし、退職後に家賃収入を生活費へ回している

このような背景があれば、現在働いていなくても家賃収入で暮らすことは十分可能です。特に資産形成を何十年も続けた人であれば、若い頃とは収支構造が大きく変わっています。

逆にこれから数千万円のマンションをローンで1室購入する人が、すぐにその家賃だけで生活するのはかなり難しいと考えたほうが現実的です。

まとめ：ローン返済中は手残りが少なくても、完済・複数所有なら家賃で暮らせる

数千万円のマンションをローンで購入した直後であれば、家賃の多くがローン返済や管理費などへ消えるため、1室だけで生活費を十分に得るのは簡単ではありません。「家賃10万円だから毎月10万円稼げる」という仕組みではないからです。

一方で、ローンを完済したマンションを複数所有している人、相続で物件を取得した人、現金購入した人などは、家賃収入から経費を差し引いた残りを生活費にすることが可能です。年配の大家の場合は、何十年もの資産形成の結果としてその状態になっているケースも考えられます。

不動産収入を理解するときは、家賃の金額だけを見るのではなく、「物件価格」「借入残高」「戸数」「毎月の経費」「空室・修繕への備え」をセットで見ることが大切です。家賃収入だけで暮らせるかどうかは、マンションを持っているかではなく、最終的に毎月いくらの現金が手元へ残るかで決まります。