地震が多い地域の土地は安くなる？地震後の地価下落を狙った不動産投資が難しい理由と土地選びのポイント

地震が頻発する地域では、「地震への不安から土地を売る人が増えて地価が下がり、落ち着いた頃に再び上がるのではないか」と考えることがあります。株式のように値下がりしたタイミングで買い、価格が戻ったところで売却できれば利益を得られそうに見えます。

しかし土地価格は、直近の地震回数だけで上下するものではありません。人口、世帯数、雇用、交通利便性、住宅需要、商業需要、インフラ、災害リスク、土地の利用しやすさなど、多数の要因によって決まります。特に田舎の土地では、地震より人口減少や買い手の少なさが価格を左右するケースもあります。

大きな地震の後に一時的な価格低下が起こる可能性はありますが、「地震頻発→安く買う→地震が収まる→元の価格へ戻る」という単純な投資戦略にはなりにくいのが不動産の特徴です。短期売買では仲介手数料や登記費用、税金などもあるため、土地そのものが値上がりしても利益が残るとは限りません。

地震が多い地域だから土地が必ず安くなるわけではない

土地の値段には災害リスクも影響しますが、「最近地震が多い」という一つの要素だけで価格が決まるわけではありません。例えば同じ程度の地震リスクがある地域でも、駅前や都市中心部のように住宅・商業需要が強ければ、高い価格で取引されることがあります。

反対に地震が比較的少ない地域でも、人口減少が進み、駅や病院、商業施設から遠く、住宅を建てたい人も少ない場所なら土地価格が低いことがあります。田舎では特に「地震が怖いから安い」というより、その土地を買いたい人がどれだけいるかが重要です。

したがって「地震が多い田舎の土地＝割安」と判断するのは危険です。もともとの需要が弱く、地震がなくても価格が下がり続けている土地なら、安く買えても売却時に買い手が見つからない可能性があります。

大地震の後に不動産価格が下がることはある

大きな地震が発生すると、不動産市場に影響が出ること自体はあります。建物やインフラが直接被害を受けたり、液状化、津波、土砂災害などの危険性が改めて認識されたりすると、そのエリアを避ける買い手が増える可能性があります。

ただし影響は地域内でも一様ではありません。例えば同じ市町村でも、地盤条件が比較的良い高台と、液状化や津波の危険性が高い低地では評価が異なることがあります。道路や鉄道、上下水道などの復旧状況によっても違います。

さらに復興事業、再開発、道路整備などによって、被災後に一部地域の需要が高まることもあります。そのため「大地震が起きれば地域全体の土地が一律に安くなる」と予測することはできません。

「地震が収まれば土地価格が戻る」とは限らない

地震後の値下がりを狙う投資で特に難しいのが、価格が戻る条件です。地震活動が落ち着いたとしても、その地域が以前と同じ評価へ戻る保証はありません。

例えば大きな地震によって地盤の弱さや液状化リスクが広く知られれば、地震が発生していない期間が続いても、その土地が持つハザード自体がなくなるわけではありません。買い手が災害リスクを意識し続ければ、価格が以前の水準まで回復しない可能性があります。

そもそも地震について「もう収まったから安全」と判断することもできません。防災科学技術研究所のJ-SHISでは、全国の地震ハザードについて、地震活動モデルや地下構造モデルなどを利用した地震動予測情報が公開されています。土地を検討するときは短期間の地震回数だけではなく、中長期的な地震ハザードを確認することが重要です。防災科学技術研究所 J-SHIS[参照]

地震の「頻度」と土地そのものの「地震リスク」は分けて考える

「最近この地域で地震が何回あった」という情報と、「この土地が将来どの程度の強い揺れに見舞われる可能性があるか」は同じではありません。短期間の地震回数だけで長期的な安全性を判断することはできません。

J-SHISの地震ハザード評価では、ある地点に影響する地震を考慮し、その地点が大きな地震動に見舞われる危険度を評価しています。また地形・地盤分類なども確認できます。J-SHIS 地震ハザード評価[参照]

土地を購入する場合は地震動だけでなく、自治体のハザードマップなどを使って津波、洪水、土砂災害なども確認します。「地震が最近少なくなった」という理由だけで購入するより、土地自体の災害特性を調査するほうが重要です。

田舎の土地で怖いのは「安く買えること」より「売れないこと」

不動産投資では購入価格に目が向きやすいですが、土地だけの投資では出口、つまり将来誰に売却するのかを購入前に考える必要があります。特に人口減少地域や郊外では、この出口戦略が重要になります。

例えば市場価格500万円だった土地が地震後に400万円まで下がり、「100万円安くなった」と考えて購入したとします。しかし数年後、その地域の人口減少が進んで購入希望者が減り、350万円でしか売れなければ、地震が落ち着いていても利益にはなりません。

さらに売りたい価格で広告を出せても、その金額で成約できるとは限りません。土地の流動性が低い地域では、買い手が現れるまで半年、1年、それ以上かかる可能性もあります。田舎の土地では「いくらで買えるか」と同じくらい「誰が、なぜ将来この土地を買うのか」を考える必要があります。

土地を短期売買すると諸費用と税金もかかる

仮に土地を安く購入して高く売却できても、価格差がそのまま利益になるわけではありません。購入時には仲介手数料、登記関連費用、不動産取得税などが発生することがあり、保有中には固定資産税等、売却時にも仲介手数料や測量などの費用が発生する場合があります。

さらに土地・建物を売却して利益が出た場合には譲渡所得への課税があります。国税庁によると、土地や建物を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われます。国税庁 土地・建物の譲渡所得[参照]

一般的な短期譲渡所得では課税短期譲渡所得金額に対する所得税率が30％、住民税率が9％で、これに復興特別所得税等も関係します。長期譲渡所得では一般に所得税15％、住民税5％です。適用できる特例などによって実際の税額は異なるため、具体的な売買では税理士等への確認が必要です。国税庁 短期譲渡所得[参照] 国税庁 長期譲渡所得[参照]

100万円値上がりしても100万円儲かるわけではない

例えば土地を400万円で購入し、数年後に500万円で売却できたとします。表面上は100万円の値上がりです。しかし購入時と売却時の仲介手数料、登記費用、税金、保有中の固定資産税等を考えると、実際の利益は100万円より小さくなります。

また譲渡所得は単純な「売値－買値」だけではなく、取得費や譲渡費用などを使って計算します。国税庁では、土地・建物の譲渡所得について、譲渡価額から取得費と譲渡費用などを差し引いて課税譲渡所得金額を計算する仕組みを示しています。国税庁[参照]

そのため短期的な地価変動を狙う場合は、かなり大きな値上がりがなければ諸費用を吸収できないことがあります。株式などと比較すると、不動産は売買コストが大きく、売却にも時間がかかる資産です。

地震後の土地を買うなら「値戻り」ではなく利用価値を見る

地震後に価格が下がった土地へ投資する場合、「以前の価格へ戻るはず」という理由だけで買うより、価格が戻らなくても成立する使い道があるかを確認するほうが安全です。

例えば自分で住宅を建てて長期間住む、賃貸住宅や駐車場として収益を得られる、事業用地として需要がある、といった利用価値です。売却益がなくても保有する理由があれば、地価回復のタイミングだけに依存しなくて済みます。

反対に「地震が落ち着いたら誰かが高く買ってくれるだろう」だけが購入理由なら、その土地の需要が回復しなかった場合に出口がなくなります。特に田舎では、固定資産税や草刈りなどの維持管理だけが長期間続くこともあります。

購入前に確認したい項目

特に重要なのは、地震発生直後の売出価格だけを見るのではなく、実際の成約価格や長期的な地価推移を確認することです。売主が値下げして広告を出していることと、その土地が投資対象として割安であることは同じではありません。

地震については、防災科学技術研究所のJ-SHISで全国地震動予測地図、地形・地盤分類、液状化履歴地図などを確認できます。J-SHIS[参照] 地震の回数だけでは見えない土地固有の条件を確認する材料になります。

まとめ：地震後の値下がりを狙う土地投資は可能だが「収まれば上がる」とは考えない

地震や災害への不安によって特定地域の不動産需要が弱まり、土地価格に影響が出ることはあります。しかし、「地震が頻発している間に安く買い、収まったら地価が元に戻る」という値動きが必ず起こるわけではありません。土地価格は人口、住宅需要、雇用、利便性、災害リスクなど複数の要因で形成されます。

特に田舎では、地震よりも人口減少や流動性の低さが大きなリスクになることがあります。安く購入できても将来の買い手がいなければ売却できず、地震が落ち着いても価格が回復するとは限りません。

さらに短期売買では購入・売却時の諸費用に加え、利益が出れば短期譲渡所得として高い税率が適用される場合があります。そのため地震後の土地を検討するなら、「以前はいくらだったか」だけではなく、その価格でも土地自体に利用価値があるか、長期保有しても成立するか、将来誰に売れるのかまで調べてから判断することが重要です。