住宅ローンの変動金利が1.25％から2％に上がると35年後に残債は残る？返済額と5年ルールを解説

住宅ローンを変動金利で借りていると、「途中で金利が上昇したら、当初予定していた35年で完済できなくなるのでは？」と不安になることがあります。特に数千万円を35年などの長期間で借りている場合、1％未満の金利差でも総返済額への影響は小さくありません。

基本的には、金利が上昇したからといって、自動的に35年後も元金が残る仕組みではありません。一般的な住宅ローンでは、その時点の金利・残高・残り期間に応じて返済額や元金と利息の内訳が調整され、契約上の最終返済日までに完済するよう設計されています。

ただし、変動金利の元利均等返済には金融機関によって「5年ルール」「125％ルール」が設定されていることがあり、急激な金利上昇が続いた場合には元金が予定どおり減らず、最終返済時に残った元金や未払利息の精算が必要になる可能性があります。したがって、自分の住宅ローンの商品説明書や契約内容を確認することが重要です。

住宅ローンは金利が上がっても基本的には返済期間内で完済する

住宅ローンの返済では、毎月支払うお金が「元金の返済」と「利息の支払い」に分けられています。金利が高くなると支払う利息が増えるため、同じ条件なら毎月必要になる返済額も大きくなります。

例えば4,000万円を35年間で借り、借入時から完済まで年1.25％が続く場合と年2％が続く場合では、当然ながら2％のほうが必要な返済額と総返済額は増えます。

重要なのは、「金利が上がった分を支払わなくてよくなる」のではないということです。金利上昇分は、毎月の返済額が増える、元金の減り方が遅くなる、あるいは契約によって最終返済時に精算するといった形で反映されます。

4,000万円・35年なら1.25％と2％でどのくらい違う？

単純化して、4,000万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとして試算してみます。借入当初から35年間ずっと同じ金利だったと仮定した概算です。

年2％になると、年1.25％の場合より毎月の返済額はおおむね1万5,000円程度増える計算になります。総返済額では600万円以上の差が生じ得ます。

ただし、これは「最初から最後まで同じ金利だった」という比較です。実際に途中で1.25％から2％へ上昇した場合は、それまでに返済した元金、金利が変わった時期、その後の金利、返済額見直しルールなどによって結果が変わります。

途中から1.25％が2％になった場合はどうなる？

例えば35年ローンの10年目に金利が1.25％から2％へ上がったとしても、その時点ではすでに一定額の元金を返済しています。そのため、当初の4,000万円全額に対して残り35年間2％の利息がかかるわけではありません。

基本的には、その時点のローン残高と残りの返済期間、新しい適用金利を基準にして、その後の返済が進んでいきます。

そのため「1.25％から2％になったら35年後に必ず数百万円残る」というような単純な計算にはなりません。金利がいつ変化するかが非常に重要です。

変動金利で知っておきたい「5年ルール」とは

変動金利の住宅ローンで特に混乱しやすいのが、金利の変更と毎月返済額の変更が必ずしも同時ではない点です。

例えば三菱UFJ銀行では、変動金利かつ元利均等返済の場合、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」が案内されています。金利が変更されても次回の返済額見直しまで毎回の返済額は変わらず、その代わり返済額に含まれる元金と利息の割合が変化します。詳細は[参照：三菱UFJ銀行 住宅ローンの5年ルール・125％ルール]で確認できます。

例えば毎月12万円を返済していて、そのうち「元金8万円＋利息4万円」だったものが、金利上昇によって「元金6万円＋利息6万円」のようになるイメージです。支払額が変わらなくても、元金の減少速度が遅くなる可能性があります。

125％ルールは返済額の急上昇を抑える仕組み

5年ルールとセットでよく登場するのが「125％ルール」です。これは返済額を見直す際、金利が大幅に上昇していても、新しい返済額を従来の返済額の125％以内に抑える仕組みです。

例えば毎月10万円だった場合、次回の見直しで計算上14万円必要になったとしても、125％ルールが適用される契約なら12万5,000円が上限になる、という考え方です。

一見すると利用者に有利ですが、125％を超えた部分の返済義務そのものが消えるわけではありません。毎月返済額の急増を抑えるための仕組みであって、利息を免除する制度ではない点が重要です。

5年ルールがあると金利上昇時に元金が減りにくくなる

金利が上昇しても毎月返済額が一定なら、その返済額に占める利息の割合が増えます。その結果、元金へ回せる金額が少なくなります。

例えば毎月12万円を支払っていて、以前は利息3万円、元金9万円だったとします。金利上昇によって利息が5万円になれば、元金返済へ回るのは7万円になります。

つまり、口座から引き落とされる金額が同じでも住宅ローン残高の減り方は遅くなっています。「毎月の返済額が上がっていないから金利上昇の影響はない」と考えないことが大切です。

では本当に35年後に残債が残るケースはある？

通常の範囲の金利変動で返済額が適切に見直されていけば、最終返済日までの完済を前提として返済が進みます。しかし、5年ルールや125％ルールのある住宅ローンで急激な金利上昇が起きると事情が変わる可能性があります。

金利が大幅に上昇して利息が増えているにもかかわらず、5年ルールや125％ルールによって毎月返済額の増加が抑えられると、元金が十分に減らないケースがあります。さらに極端な金利上昇では、毎月返済額より利息のほうが大きくなり、未払利息が発生することも考えられます。

三菱UFJ銀行では、利率変更によって未払利息や元金の一部が残った場合、最終返済日に一括して支払う旨が案内されています。これはあくまで同銀行の商品に関する例であり、実際の扱いは金融機関や契約によって異なります。[参照：三菱UFJ銀行 変動金利の基準金利見直しについて]

「35年経ったら残った借金がなくなる」わけではない

ここは特に重要なポイントです。住宅ローンで35年という期間を設定した場合、「35年経過すれば残っている元金が自動的に免除される」という意味ではありません。

契約に従って返済した結果、最終返済時に元金や未払利息が残る仕組みの商品であれば、その残額について支払いが必要になります。

したがって、変動金利では毎月の引き落とし額だけでなく、定期的に現在のローン残高・適用金利・元金返済額・利息額・最終返済予定を確認しておくことが大切です。

すべての変動金利住宅ローンに5年ルール・125％ルールがあるわけではない

「変動金利＝必ず5年間返済額が変わらない」と覚えてしまうのは正確ではありません。金融機関や住宅ローン商品、返済方式によって仕組みが異なるためです。

例えば同じ変動金利でも、元利均等返済と元金均等返済では金利上昇時の返済額の動き方が異なる場合があります。三菱UFJ銀行の場合、変動金利の元金均等返済には5年ルール・125％ルールがないと案内されています。

ネット銀行などにも独自の商品設計があります。そのため、自分の契約について判断するときは一般論ではなく、契約している金融機関の商品説明書や金銭消費貸借契約書を確認する必要があります。

元利均等返済と元金均等返済でも違う

住宅ローンには代表的に「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済は、一定条件のもとで毎月の元金と利息を合わせた返済額を均等にする方式です。

元金均等返済は、毎月返済する元金を一定にして、そこへ残高に応じた利息を加えます。そのため返済開始当初の負担は大きくなりますが、元金が一定のペースで減っていきます。

自分がどちらの方式なのかによって金利上昇時の動きが異なるため、まず契約内容で「元利均等返済」なのか「元金均等返済」なのか確認しておきましょう。

金利1.25％から2％への上昇を考えるときのチェックポイント

将来2％になった場合の影響を知りたいときは、単純に「4,000万円×2％」だけを計算しても正確な返済額は分かりません。

確認すべきなのは、現在のローン残高、残り返済年数、現在の適用金利、返済方式、5年ルールの有無、125％ルールの有無、ボーナス返済の有無などです。

例えばすでに10年間返済している人と、借りたばかりの人では、同じ4,000万円で契約していても2％への上昇による影響は異なります。

銀行の住宅ローンシミュレーションだけでなく返済予定表も確認する

金利上昇が心配な場合は、契約している金融機関の住宅ローンシミュレーションを使って、現在より0.5％、1％、2％高くなった場合を試算しておくと家計への影響を把握しやすくなります。

それと同時に、銀行から提供される返済予定表やインターネットバンキングで現在の元金残高を確認します。毎月いくら払っているかだけを見るのではなく、「元金が年間でいくら減ったか」を確認するのがポイントです。

変動金利では将来の金利を正確に予測することはできません。そのため特定の金利予想に賭けるより、複数の金利水準で家計が耐えられるかを確認しておくほうが実用的です。

繰り上げ返済は金利上昇対策になるが手元資金にも注意

余裕資金がある場合、繰り上げ返済によって元金を減らせば、その後に発生する利息を抑える効果が期待できます。金利が高くなるほど、元金を早く減らすことによる利息軽減効果も大きくなります。

ただし、住宅ローン残高を減らすことだけを優先して、生活防衛資金まで使い切るのは慎重に判断する必要があります。教育費、修繕費、病気や失業などへの備えも必要です。

住宅ローン控除を利用している場合には、繰り上げ返済によって控除額や適用条件へ影響するケースもあるため、税制を含めた総合的な判断が必要です。

固定金利への変更を検討する場合も総額で比較する

金利上昇が怖いからといって、必ず固定金利へ変更したほうが得になるわけでもありません。固定金利は将来の返済額を確定しやすい反面、一般に変更時点の変動金利より高い金利が提示されることがあります。

重要なのは「今後金利が上がるか下がるか」を当てることだけではなく、金利が上昇しても家計が返済を続けられるかという視点です。

現在の銀行で固定金利へ変更する場合、別の金融機関へ借り換える場合、変動金利を継続する場合について、諸費用まで含めた総額を比較すると判断しやすくなります。

まとめ：金利が2％になっても35年後に必ず残債が残るわけではない

4,000万円・35年の住宅ローンで金利が1.25％から2％へ上昇したとしても、それだけを理由に「35年後にも必ず住宅ローンが残る」ということにはなりません。通常は金利上昇が返済額や元金・利息の内訳へ反映され、最終返済日に向けて返済が進みます。

一方、5年ルールや125％ルールがある変動金利型では、急激な金利上昇によって元金の減少が遅れたり、未払利息が発生したりする可能性があります。商品によっては最終返済日に残った元金や未払利息を精算するケースもあるため、「35年経てば残債が自動的にゼロになる」と考えるのは適切ではありません。

最も確実なのは、契約している金融機関に「現在の契約で金利が2％になった場合、毎月返済額はいくらになり、最終返済時に残債が発生する可能性があるか」を確認することです。住宅ローンは金融機関・商品・返済方式によって条件が違うため、自分の契約内容を基準に判断することが重要です。