42条1項1号・3号道路なのに幅員4m未満でも再建築できる？セットバック不要のケースと確認ポイントを解説

建築予定の土地が接している道路が、建築基準法上の道路として認められていても、実際の幅員が4m未満の場合は再建築できるのか不安になることがあります。特に42条1項1号道路や1項3号道路の場合、セットバックが必要なのか、道路幅員不足が建築制限になるのか判断が難しいケースがあります。

この記事では、幅員が370cm〜390cm程度しかない道路に接する土地について、建築基準法上の考え方や確認すべきポイントをわかりやすく解説します。

建築基準法42条1項1号道路・3号道路とは何か

建築基準法では、建物を建築するために必要な道路について一定の基準を定めています。一般的には幅員4m以上の道路が基本ですが、すべての道路が現在の基準で整備されているわけではありません。

42条1項1号道路とは、道路法による道路のことで、国道や都道府県道、市町村道などが該当します。行政が管理する公道であり、建築基準法上の道路として認められています。

一方、42条1項3号道路とは、建築基準法が施行された時点ですでに存在していた幅員4m以上の道路を指します。いわゆる既存道路として扱われるものです。

これらの道路に接している土地は、原則として接道義務を満たす可能性がありますが、実際の道路幅員や行政による指定状況によって扱いが変わります。

道路幅員が370cmや390cmしかない場合でも、すぐに再建築不可と判断されるわけではありません。重要なのは、現在測った道路幅ではなく、その道路が建築基準法上どのように指定されているかです。

例えば、昔から存在する道路で、行政が建築基準法上の道路として認定している場合、幅員不足があっても建築確認が取得できるケースがあります。

具体的には、道路台帳上では4m以上の道路として扱われているものの、側溝や境界の関係で現況測量すると3.7m程度しかないケースがあります。この場合、実際の利用状況や行政の判断によって建築可能となることがあります。

セットバックとは、幅員4m未満の道路に接する土地で、将来的に道路幅を4m確保するため敷地を後退させる制度です。主に建築基準法42条2項道路（いわゆる2項道路）で問題になります。

そのため、42条2項道路では道路中心線から2m後退するセットバックが必要になることがありますが、42条1項1号道路や1項3号道路の場合は、基本的に同じ考え方でセットバックを求められるものではありません。

ただし、道路種別の認定が本当に42条1項1号または3号なのか、自治体の建築指導課などで確認することが重要です。現地で見た印象だけでは判断できません。

幅員が4m未満の道路に接する土地で再建築を検討する場合、以下の点を確認すると判断しやすくなります。

例えば、現況では道路幅が3.8mでも、市役所では4m道路として管理されている場合があります。逆に、見た目は道路でも建築基準法上の道路として認められていなければ、再建築に大きな制限がかかる可能性があります。

建築基準法上の道路判断は、最終的には各自治体の建築担当部署の判断になります。同じような道路状況でも、過去の指定状況や地域の取り扱いによって結果が変わることがあります。

土地購入前や建て替え前であれば、市区町村の建築指導課などで「この土地は再建築可能か」「接している道路は42条何項道路か」を確認することをおすすめします。

不動産会社から説明を受けている場合でも、重要事項説明書だけでなく、役所の道路種別確認まで行うことで後のトラブルを防げます。

42条1項1号道路や3号道路に接している土地は、道路幅が370cm〜390cm程度しかない場合でも、必ずしも再建築不可になるわけではありません。

セットバックは主に42条2項道路で問題になるため、1項道路であれば不要となるケースが多いですが、実際には道路の指定状況や自治体の判断確認が必要です。

再建築を考えている場合は、現況の道路幅だけで判断せず、役所で道路種別と建築可否を確認することが最も確実な方法です。