フラット35の金利が上昇しても過去に借りた人の返済額は変わらない？固定金利住宅ローンの仕組みを解説

フラット35の新しい適用金利が上昇したというニュースを見ると、以前フラット35で住宅を購入した人も返済額が増えてしまうのではないかと心配になることがあります。しかし、住宅ローンの金利は契約内容によって大きく異なり、特に固定金利型の場合は借入後の扱いが変わります。

この記事では、過去にフラット35を利用して住宅を購入した人の金利がどうなるのか、新規契約者との違い、固定金利住宅ローンで注意すべきポイントについて分かりやすく解説します。

フラット35の現在の金利上昇が過去の利用者に影響するのか

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供している長期固定金利型の住宅ローンです。大きな特徴は、契約時に決めた金利が返済終了まで基本的に変わらないことです。

そのため、例えば7年前にフラット35を利用して住宅を購入し、その契約が全期間固定金利型であれば、現在発表されている新しいフラット35の金利が上昇していても、その友人の借入金利が上がることは通常ありません。

ニュースで報じられる「フラット35の金利上昇」は、これから新しく住宅ローンを契約する人向けの金利です。すでに契約済みの人の返済額とは分けて考える必要があります。

住宅ローンの金利は、金融市場の状況や国債の金利、金融機関の調達コストなどによって決まります。新規に貸し出す住宅ローンでは、その時点の市場環境を反映した金利が設定されます。

一方で、すでに契約している固定金利ローンは、契約時に貸し手と借り手の間で返済条件が決められています。途中で市場金利が上がったからといって、金融機関が一方的に契約金利を変更することはできません。

例えば2018年に金利1.2％で35年間のフラット35を契約した場合、2026年に新規契約者向け金利が3％台になったとしても、契約者の返済金利は基本的に1.2％のままです。

フラット35は基本的に固定金利ですが、すべての住宅ローンが同じ条件というわけではありません。契約内容によっては確認が必要な場合があります。

例えば、フラット35ではなく変動金利型の住宅ローンを利用していた場合は、市場金利の変化によって返済額が見直される可能性があります。また、借り換えや条件変更を行った場合も、新しい契約条件が適用されます。

そのため「フラット35を利用している」と聞いただけでなく、実際の契約書や返済予定表で全期間固定金利になっているかを確認すると安心です。

フラット35の利用者は金利上昇による直接的な影響は受けにくいですが、住宅ローン以外の理由で家計が苦しくなる可能性はあります。

例えば、購入後に収入が減った、病気や転職で家計状況が変わった、教育費や生活費が増えたなど、住宅ローン以外の要因で返済負担を感じるケースがあります。

また、固定金利でも借入時の返済計画がギリギリだった場合、物価上昇による生活費増加などによって負担感が大きくなることがあります。金利だけでなく、家計全体を見ることが大切です。

過去にフラット35を契約した人は、まず自分の契約内容を確認すると安心できます。確認するポイントは以下のようなものです。

全期間固定型であれば、現在の新規フラット35金利が上昇しても毎月返済額は基本的に変わりません。

例えば「7年前にフラット35で購入した家があるが、最近ニュースで金利3％台という話を見た」という場合でも、契約時の金利が固定されている契約なら、そのニュースだけで返済額が増えると考える必要はありません。

住宅ローンには大きく分けて固定金利型と変動金利型があります。固定金利型は将来の返済額を予測しやすい一方、契約時点では変動金利より高い場合があります。

変動金利型は当初の金利が低く設定されることがありますが、将来的に金利が上昇した場合は返済負担が増える可能性があります。