借金800万円を住宅ローンにまとめられる？住宅購入3000万円と既存借入を一本化する条件・審査の考え方

住宅を購入すると同時に、カードローンやマイカーローンなどの既存借入もまとめて返済したい場合、通常の住宅ローンではなく「おまとめ住宅ローン」「住宅ローンプラス」などの名称で提供される商品が選択肢になります。

一般的な住宅ローンは住宅や土地の購入費が主な資金使途なので、無関係な借金を自由に上乗せできるわけではありません。一方、一部の銀行や信用金庫には、住宅購入資金と既存の消費性ローンの借換資金を同時に融資する商品があります。

既存借入が800万円でも、商品上の上限だけを見れば対象になり得る金融機関は存在します。ただし「800万円までまとめられる商品がある」ことと「800万円を含めた約3800万円の審査に通る」ことは別問題です。借金の種類、税込年収、返済履歴、勤続年数、年齢、物件の担保評価、信用情報などを含めて審査されます。

借金800万円まで対応する「おまとめ住宅ローン」はある

住宅ローンと既存借入を同時にまとめられる商品では、500万円を上限とする金融機関がある一方、1000万円まで対応する商品もあります。

例えば足利銀行の「おまとめ住宅ローン」は、住宅購入資金などに加えて、自動車ローン、教育ローン、目的別ローン、カードローン、キャッシングなどの既存借入の借換費用を対象としています。既存借入などに利用できる金額は、1000万円以内または諸費用を除いた住宅ローン金額の50％以内のいずれか低い金額が上限です。

住宅資金が3000万円なら、その50％は1500万円なので、商品上は1000万円のほうが上限になります。そのため800万円という金額だけを見ると、この商品の上限内です。足利銀行「おまとめ住宅ローン」[参照]

大光銀行にも他債務を1000万円までまとめられる住宅ローンがある

大光銀行の住宅ローンにも「おまとめプラン」があり、住宅関連資金と他債務の借換資金、消費性目的資金を組み合わせられる商品があります。

公式の商品概要では、他債務の借換資金と消費性目的資金について1000万円以内とされています。事業資金や投資・投機資金に関係する債務は対象外です。大光銀行・住宅ローンおまとめプラン[参照]

このように、「既存借入は500万円までしか住宅ローンとまとめられない」という全国共通ルールがあるわけではありません。金融機関や保証会社によって500万円、700万円、1000万円など商品設計が異なります。

「1000万円まで」と書いてあっても800万円まとめられない場合がある

注意したいのは、商品名や融資上限だけでは判断できないことです。金融機関によっては、おまとめ部分そのものが1000万円以内でも、住宅ローン金額に対する割合制限があります。

日本住宅ローンの「MCJおまとめ借換ローン ザ・おまとめ」は10万円から1000万円までですが、同時に借りる住宅ローン金額の10％までという条件があります。日本住宅ローン「ザ・おまとめ」[参照]

例えば住宅ローン部分が3000万円なら10％は300万円です。この条件では、上限が1000万円の商品であっても800万円すべてをまとめることはできません。「最大1000万円」という広告だけを見るのではなく、住宅資金に対する比率条件まで確認する必要があります。

500万円上限の商品も多いため金融機関選びが重要

住宅ローン契約者向けのおまとめ商品では500万円を上限としている例もあります。中南信用金庫のクレディセゾン保証付住宅ローンのおまとめ資金は、現在利用しているローンやクレジットなどの借換資金を500万円以内としています。中南信用金庫[参照]

遠賀信用金庫でも、住宅サポートローンやMG保証付住宅ローンプラスについて、個人消費資金のおまとめを最大500万円までと案内しています。遠賀信用金庫[参照]

800万円をまとめたい場合、このような500万円上限の商品では全額を一本化できません。そのため、最初からおまとめ枠が800万円以上の商品を扱う金融機関を探すことが必要になります。

800万円の「借金の種類」が非常に重要

おまとめ住宅ローンで最も重要な確認事項の一つが、現在の800万円が何の借入なのかという点です。金融機関によって対象となる債務が決められているためです。

例えばマイカーローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、ショッピングローンなどの消費性借入を対象とする商品があります。一方、事業性借入や投資目的の借入などは対象外となることがあります。

また金融機関によってはカードローンやキャッシング部分だけ上限を低く設定しているケースもあります。したがって「合計800万円」という残高だけでは判断できず、借入先・残高・毎月返済額・資金使途を1件ずつ整理することが必要です。

まず借金800万円の内訳表を作る

住宅ローン相談へ行く前に、現在の借入を次のように一覧化しておくと相談がスムーズです。

同じようにすべての借入について整理し、返済予定表や残高証明書などを用意します。金融機関によっては、おまとめ実行後に既存ローンが完済されたことを示す資料の提出を求めます。

住宅3000万円＋借金800万円なら借入希望額は約3800万円になる

住宅価格が3000万円、既存借入が800万円なら、単純な合計は3800万円です。ただし実際の住宅購入には登記費用、保証料、融資手数料、火災保険、仲介手数料などの諸費用が発生する可能性があります。

そのため「4000万円以内にしたい」と考えていても、住宅価格3000万円＋借金800万円だけで3800万円になるため、諸費用まで借りる場合は4000万円を超える可能性があります。

住宅の売買価格だけでなく、住宅取得に必要な諸費用まで含めた総資金計画を先に作ることが重要です。

過去に住宅ローン4000万円の審査が通っていても今回は別審査

以前に4000万円程度の住宅ローン審査が通った経験があっても、現在も同じ金額まで借りられるとは限りません。

住宅ローン審査は申込時点の年収、勤務先、勤続年数、年齢、既存借入、信用情報、金利、物件評価などを基に行われます。以前の審査後に800万円の借入が増えているなら、現在の審査条件は大きく変わっています。

また「住宅購入だけで4000万円」と「住宅3000万円＋消費性借入800万円」では、金融機関から見た資金使途やリスクも同じではありません。過去の承認額は参考にはなりますが、現在の借入可能額を保証するものではありません。

住宅ローン審査では手取り額より「税込年収」が重要

住宅ローンを相談するときに「月の手取り30万円、ボーナス手取り50万円×年2回」と伝えても、それだけでは正確な審査計算はできません。

住宅ローンでは一般に、源泉徴収票などに記載された税込の年間収入を基準に審査します。手取り30万円から税込月収を単純に逆算することはできないため、源泉徴収票の「支払金額」を確認する必要があります。

給与所得者なら、金融機関へ相談するときは直近の源泉徴収票、現在の借入残高と返済額、勤続年数を伝えると具体的な試算をしてもらいやすくなります。

既存借入を残したままだと住宅ローン審査の返済負担率に影響する

住宅ローンの審査では、住宅ローンだけでなく他のローンも含めた年間返済額を見る考え方があります。

例えば住宅金融支援機構のフラット35では、年収に占めるすべての借入の年間合計返済額を「総返済負担率」として確認します。年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下が基準です。

対象には住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払いやリボ払いなども含まれます。フラット35・利用条件[参照]

月5万5000円の既存返済は年間66万円になる

現在の借金返済が毎月5万5000円なら、年間では66万円です。この金額が住宅ローンとは別に残れば、住宅ローン審査上の返済負担を大きくします。

例えば新しい住宅ローンの年間返済額が120万円なら、既存借入を残した場合は合計186万円になります。審査ではこれを税込年収と比較します。

おまとめ住宅ローンのメリットの一つは、既存借入を長期の返済へ組み替えることで毎月返済額を小さくできる可能性があることです。ただし、月々の支払いが減ることと総支払額が減ることは同じではありません。

返済期間を35年に延ばせば月額は下がるが総利息には注意

例えば残り数年で返済する予定だった800万円を、住宅ローンと一緒に30年や35年かけて返済すれば、毎月の負担は大幅に低く見える可能性があります。

しかし元金800万円を長期間返済すれば、その分だけ利息を支払う期間も長くなります。現在の借入金利より新しいローン金利が大幅に低ければメリットが出ることがありますが、返済期間を極端に伸ばすと総支払額が思ったほど減らない場合があります。

「月5万5000円が2万円になったから得」と月額だけで判断せず、借換前後の総返済額も比較する必要があります。

おまとめ部分だけ住宅ローンより高い金利になる商品もある

「住宅ローンにまとめる」と聞くと、800万円の既存借入にも住宅ローンとまったく同じ低金利が適用されると思うかもしれません。しかし商品によって仕組みは異なります。

一つの住宅ローンとして借りる商品もあれば、住宅ローンと専用のおまとめローンを同時契約する商品もあります。また、おまとめ対応型にすると通常の住宅ローンより金利が上乗せされる場合もあります。

そのため金融機関を比較するときは、「借金をまとめられるか」だけでなく、住宅部分の金利、おまとめ部分の金利、保証料、事務手数料、返済期間を確認しましょう。

3000万円の住宅に3800万円貸してもらえるかは担保評価だけでは決まらない

住宅価格が3000万円なのに総借入額が3800万円になるため、「家の価値より800万円多く借りるのは無理なのでは」と感じることがあります。

通常の住宅ローンなら住宅価格や所要資金との関係が重要ですが、おまとめ専用の商品では既存借入の借換分まで含めることを前提に商品設計されている場合があります。そのため、住宅価格を超える総融資額そのものが直ちに不可能というわけではありません。

ただし購入物件には抵当権が設定されることが一般的であり、物件の担保評価も審査要素です。購入価格3000万円だから必ず3000万円の担保価値があるとも限らず、最終判断は金融機関と保証会社が行います。

800万円の借入がある場合は信用情報も重要になる

住宅ローン審査では、借入残高だけではなく返済状況も確認されます。同じ800万円でも、目的別ローンを毎月正常に返済しているケースと、複数のカードローンやキャッシングがあり返済遅延が発生しているケースでは評価が異なる可能性があります。

短期間に多数の金融機関へ新規借入を申し込んでいたり、延滞があったりすると住宅ローン審査に影響する可能性があります。

借入を少なく見せるために申告しないのは避けるべきです。住宅ローン申込書では他の借入について申告を求められることが一般的なので、残高や返済額を正確に伝えます。

カードローンの「利用限度額」も事前に確認しておく

カードローンを完済して残高がゼロになっても、契約そのものや利用枠が残っているケースがあります。住宅ローン審査では、金融機関によってこうした利用可能枠の扱いも異なります。

おまとめ住宅ローンを利用する場合には、既存借入の完済だけでなくカードローン契約の解約を条件とする場合があります。

申込前に自己判断で大量の口座を解約する必要はありませんが、事前相談時に「完済だけでよいのか、解約も必要なのか」を確認しておくと手続きが分かりやすくなります。

家賃8万円がなくなるから返済できる、だけでは考えない

現在家賃を月8万円支払っている場合、「住宅購入後は家賃がなくなるので、その分を住宅ローンへ回せる」と考えるのは自然です。

ただし持ち家になると、住宅ローン以外にも固定資産税、火災・地震保険、設備交換、外壁・屋根修繕、マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場代などが発生します。

そのため、現在の「家賃8万円＋借金返済5万5000円＝13万5000円」と新しい住宅ローン月額だけを比較するのではなく、住宅所有後の維持費も含めて家計を試算する必要があります。

ボーナスを前提にしすぎた返済計画には注意

ボーナスが年2回支給されている場合、住宅ローンでもボーナス返済を設定できる金融機関があります。しかしボーナスは勤務先の業績や雇用状況によって変化する可能性があります。

毎月返済だけでは厳しい金額を借り、ボーナス50万円の大部分を毎回住宅ローンへ投入する計画にすると、ボーナス減額時に家計が急激に苦しくなります。

できれば通常の月収だけでも住宅費と生活費を維持でき、ボーナスは繰上返済や貯蓄へ回せる程度の余裕を持たせるほうが安全です。

800万円をまとめる場合に相談したい金融機関の例

この表は商品上限を比較したものであり、融資承認を意味するものではありません。また地方銀行や信用金庫には営業地域や物件所在地などの条件があるため、自分の居住地域・購入地域で利用可能か確認する必要があります。

最初から住宅会社任せにせず銀行へ直接相談する方法もある

住宅会社や不動産会社が提携ローンを紹介してくれる場合がありますが、おまとめ住宅ローンはすべての担当者が詳しいとは限りません。

既存借入が800万円ある場合は、物件を契約する前に「住宅購入3000万円、現在の消費性借入800万円を同時に借り換えたい」と具体的に金融機関へ伝えるとよいでしょう。

その際、「住宅ローンはいくら借りられますか」だけでなく、「800万円のうち、どの借入が対象になるか」「全額完済が融資条件になるか」「おまとめ部分の金利はいくらか」まで確認します。

事前審査の前に確認したいチェックリスト

• 税込年収はいくらか
• 勤続年数と雇用形態
• 800万円の借入先と借入種類
• 各借入の残高・金利・月返済額
• 過去の延滞の有無
• 住宅価格と諸費用の総額
• 希望借入期間
• 購入予定物件の所在地
• おまとめ部分の上限
• おまとめ部分に適用される金利
• 完済・解約が必要な借入

これらを整理して2～3行程度の金融機関へ相談すると、商品ごとの違いを比較しやすくなります。ただし短期間にむやみに大量のローン審査へ申し込むのではなく、まず相談窓口で利用条件を確認して候補を絞る方法が無難です。

住宅を買う前に「借金だけを先に整理する」選択肢も比較する

おまとめ住宅ローンが利用可能だからといって、必ず住宅を購入しながら借金をまとめる方法が最善とは限りません。

現在の800万円の借入金利が高い場合、住宅購入を少し延期して元金を減らす方法や、住宅とは別のおまとめローン・借換ローンを検討する方法もあります。

例えば住宅購入を急がず毎年100万円以上元金を減らせれば、数年後には住宅ローン審査時の既存債務が大きく減る可能性があります。借入可能額だけでなく、利息総額と家計の安全性を比較することが重要です。

返済が苦しい場合は住宅購入より既存債務の相談を優先する

現在の月5万5000円の返済がすでに家計を圧迫し、借入を追加しなければ返済できない状態であれば、新たな住宅購入とは別に債務そのものについて専門家へ相談することも検討すべきです。

おまとめローンは借金をなくす制度ではなく、借入先や返済条件を組み替えるものです。返済期間を延ばすことで毎月返済額が小さくなっても、元本800万円が消えるわけではありません。

返済困難がある場合には、金融機関の相談窓口のほか、法テラス、弁護士会、司法書士会など公的・専門的な相談窓口を利用する方法があります。住宅購入を急いで問題を先送りするより、現在の家計全体を整理することが重要です。

まとめ：借金800万円でも住宅ローンとまとめられる商品はあるが、3800万円の審査に通るかは別問題

住宅購入3000万円と既存借入800万円を合わせ、約3800万円を一本化する考え方自体は、商品によっては実現可能性があります。実際に既存借入を最大1000万円まで対象とするおまとめ住宅ローンも存在します。

一方、500万円までの商品も多く、1000万円までの商品でも「住宅ローン金額の10％まで」「住宅資金の50％まで」といった追加条件があります。したがって、800万円という残高だけを見て金融機関を選ぶのではなく、借金の種類と商品条件を照合することが第一歩です。

また過去に4000万円の住宅ローン審査が通っていても、現在800万円の既存借入がある状態では新たな審査になります。手取り月収ではなく源泉徴収票上の税込年収、返済履歴、勤続年数、信用情報、物件評価などが改めて確認されます。

現実的には、現在の800万円について借入先・種類・残高・金利・月返済額を一覧にし、住宅3000万円と諸費用を含む資金計画を作ったうえで、既存借入1000万円程度まで対応するおまとめ住宅ローンを扱う金融機関へ事前相談するのが効率的です。そして月々の返済額だけでなく、35年など長期間へ借り換えた場合の総利息、持ち家の維持費、金利上昇時の返済額まで比較したうえで判断することが大切です。