住宅ローン残高を親に払ってもらうと贈与税は非課税？住宅取得等資金の非課税措置との違いを解説

住宅を購入した後、親から資金援助を受けて住宅ローンを返済したいと考えるケースがあります。このとき気になるのが、親や祖父母から住宅購入資金の贈与を受けた場合に利用できる「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の対象になるかどうかです。

結論から整理すると、すでに購入して居住している住宅の住宅ローンを返済するために親から金銭の贈与を受けても、原則として住宅取得等資金の非課税措置は利用できません。住宅購入時の資金援助と、購入後の住宅ローン返済への援助は税務上の扱いが異なるため注意が必要です。

この記事では、住宅ローン残高を親に支払ってもらう場合の扱いと、住宅取得等資金の非課税措置が利用できるケース、利用できない場合に確認しておきたい贈与税の制度について解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置とは

住宅取得等資金の非課税措置は、父母や祖父母などの直系尊属から金銭の贈与を受け、その金銭を自分が住む住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てた場合に、一定の要件を満たせば所定の金額まで贈与税を非課税にできる制度です。

国税庁によると、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与については、省エネ等住宅なら受贈者1人につき1,000万円、それ以外の住宅なら500万円が非課税限度額です。制度の適用期間や要件は税制改正で変更される可能性があるため、実際に贈与を行う年の制度を確認する必要があります。

重要なのは、単に「住宅に関係するお金なら非課税」という制度ではない点です。贈与された金銭を住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てることが制度の基本条件となっています。

制度の最新情報は国税庁の「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」で確認できます。[参照]

購入済み住宅のローン返済は非課税措置の対象にならない

住宅をすでに購入しており、その後に残っている住宅ローンを返済する目的で親から金銭を受け取る場合は、住宅取得等資金の非課税措置の対象にはなりません。

これは国税庁のFAQでも明確に示されています。現在居住している住宅のローン返済のために父親から金銭の贈与を受けたケースについて、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる金銭ではないため、非課税特例の対象にならないと説明されています。[参照]

例えば、数年前に3,000万円の住宅を購入し、現在住宅ローンが1,000万円残っているとします。この1,000万円を親から受け取って金融機関へのローン返済に使用しても、「住宅を取得するための代金を支払った」のではなく「すでに存在する借入金を返済した」と扱われるため、この非課税措置をそのまま利用することはできません。

住宅購入時の贈与と購入後のローン返済は何が違う？

両者の違いを整理すると分かりやすくなります。

住宅購入時に「自己資金500万円＋親からの贈与500万円＋住宅ローン2,000万円」という形で購入代金を支払う場合と、住宅購入後に残っているローン500万円を親のお金で繰り上げ返済する場合では、資金の用途が異なります。

国税庁の住宅取得等資金の非課税に関するチェックシートでも、贈与された金銭を借入金の返済や生活費に充てた場合、この特例を受けることができない旨が明記されています。

親が住宅ローンを直接払っても贈与になり得る

「親から自分の銀行口座に1,000万円を振り込んでもらうのではなく、親から銀行へ住宅ローンを直接返済してもらえば贈与ではないのでは」と考えることもありますが、支払方法を変えるだけで贈与税の問題を避けられるとは限りません。

本来は住宅ローンの債務者本人が負担すべき債務を親が代わりに負担すれば、その経済的利益を子が受けたことになります。そのため、親が金融機関へ直接支払ったから自動的に贈与税がかからなくなる、という考え方は避けるべきです。

特に1,000万円など高額な住宅ローン残高を一括して親に負担してもらう場合は、税額への影響も大きくなる可能性があります。実行する前に税務署や税理士へ具体的な契約関係、ローン名義、資金移動方法を伝えて確認するのが安全です。

住宅取得等資金の非課税が使えない場合に確認したい制度

住宅ローン返済への援助が住宅取得等資金の非課税対象外だからといって、税務上の選択肢がまったくないとは限りません。贈与税には暦年課税や相続時精算課税など別の仕組みがあります。

ただし、それぞれ適用要件や将来の相続税への影響が異なります。特に高額な資金移動では「住宅取得等資金の非課税」と「相続時精算課税」を混同しないことが重要です。住宅取得等資金について相続時精算課税を選択する場合にも別途要件があります。

また、形式だけ「親から借りたことにする」という方法にも注意が必要です。本当に金銭消費貸借であるなら、返済条件を定め、実際に継続して返済するなど、贈与ではなく貸付けである実態が必要になります。返済する意思や実態がない場合、単に借用書を作成しただけで必ず贈与税を回避できるわけではありません。

住宅購入前なら資金援助のタイミングが重要

これから住宅を購入する人の場合は、親から援助を受けるタイミングが非常に重要です。購入後のローン返済資金として受け取るのではなく、要件を満たしたうえで住宅取得時の代金に充てれば、住宅取得等資金の非課税措置を利用できる可能性があります。

例えば、住宅購入価格が3,500万円で、親から500万円の援助を受ける予定なら、購入後に500万円を繰り上げ返済する方法だけでなく、住宅取得時に500万円を購入代金へ充てる方法について事前に検討する価値があります。もちろん、住宅の性能、受贈者、贈与者、所得、床面積、入居時期などの各要件を満たす必要があります。

また、非課税限度額以内だから何もしなくてよいわけではありません。住宅取得等資金の非課税措置を受けるためには、原則として贈与税の申告と必要書類の提出が必要です。資金援助を受ける前に最新の国税庁資料を確認しておくと安心です。

高額な住宅ローン返済を親に援助してもらう前に確認すること

親から住宅ローン返済の援助を受ける場合は、まず「贈与なのか貸付けなのか」「誰が住宅ローンの債務者なのか」「いくら援助を受けるのか」を整理しましょう。金額が大きいほど、後から修正するのが難しくなります。

特に住宅ローン残高が1,000万円程度あるケースでは、住宅取得等資金の非課税措置が使えるという前提で資金を動かしてしまうのは避けたほうがよいでしょう。国税庁が住宅ローン返済資金を同特例の対象外として明示しているためです。

税制は改正されることがあります。また、相続時精算課税の利用状況、過去の贈与、住宅の共有持分、親子間の貸付けなどによっても判断が変わる可能性があります。高額な贈与を実行する場合には、税務署の相談窓口や税理士などの専門家へ事前に相談することをおすすめします。

まとめ：住宅ローン返済と住宅取得資金の贈与は分けて考える

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置は、親や祖父母から受け取った金銭を住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる場合に利用できる制度です。すでに取得して居住している住宅のローンを親から受け取った資金で返済する場合は、原則としてこの非課税措置の対象にはなりません。

住宅ローンが1,000万円残っているからといって、住宅取得等資金の非課税限度額が1,000万円の住宅なら、そのまま非課税で親に返済してもらえるという意味ではありません。「住宅取得時の代金」と「取得後の借入金返済」は税務上区別して考える必要があります。

親からまとまった資金援助を受ける予定がある場合は、実際に送金やローン返済を行う前に、住宅取得等資金の非課税、暦年課税、相続時精算課税、親子間貸付けなどを比較し、自分の状況に合う方法を税務署や税理士へ確認してから進めることが重要です。