親が亡くなり土地や建物を相続することになった場合、不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」が必要になります。相続登記というと司法書士に依頼するイメージがありますが、法律上、必ず司法書士へ依頼しなければならない手続ではなく、相続人自身が法務局へ申請することも可能です。
特に、相続人が少なく、遺言書の有無や相続関係が明確で、相続人全員が遺産の分け方に合意しているケースでは、自分で進められる可能性があります。ただし、農地が含まれる場合や建物の一部だけが被相続人名義になっている場合には、通常の土地・建物だけの相続より確認事項が増えます。
この記事では、相続人3人が話し合いによって1人へ不動産を相続させるようなケースを想定し、相続登記を自分でする場合の流れ、必要書類、農地特有の注意点、司法書士へ相談したほうがよいケースまで整理します。
相続登記は司法書士に頼まず自分で申請できる
相続登記は司法書士しか申請できない手続ではありません。不動産を取得する相続人本人が必要書類をそろえ、登記申請書を作成して、不動産所在地を管轄する法務局へ申請できます。法務局も「自分で登記手続を行いたい」人向けの案内を用意しています。[参照：法務局「登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問」]
したがって、「司法書士を利用しないと相続登記ができない」ということはありません。相続関係と不動産の権利関係が比較的単純であれば、自分で手続きを進める選択肢は十分あります。
一方、自分で行う場合には、戸籍の収集、登記事項の確認、遺産分割協議書の作成、登録免許税の計算、登記申請書の作成などを自分たちで行います。書類に不足や誤りがあれば法務局から補正を求められる場合もあるため、「費用を節約できる代わりに時間と手間がかかる」と考えると分かりやすいでしょう。
相続人3人のうち1人が不動産を取得する場合は遺産分割協議が重要
遺言書などで取得者が決められていない場合、相続人全員の話し合いによって「この土地と建物は○○が取得する」と決める方法があります。これが遺産分割協議です。
例えば、相続人がA・B・Cの3人で、3人全員が「土地と建物についてはAが単独で取得する」ことに合意している場合、その内容を遺産分割協議書として作成します。口頭で「いいよ」と了承しているだけでは登記申請の必要書類を満たせないため、正式な書面にすることが大切です。
遺産分割協議書では、誰がどの不動産を取得するのかを登記簿に基づいて特定できるよう記載し、通常は相続人全員が署名・実印を押印して印鑑証明書を用意します。土地の地番と住居表示は異なることがあるため、住所だけを見て作成せず、登記事項証明書などで対象不動産を確認してから作成するのが安全です。
自分で相続登記するときに準備する主な書類
遺産分割協議による一般的な相続登記では、被相続人と相続人の関係を証明する戸籍関係書類をはじめ、複数の書類が必要になります。具体的な必要書類は相続の状況によって変わりますが、代表的なものは次のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票など
- 相続人の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書など不動産の評価額を確認できる資料
- 相続登記の登記申請書
被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める作業は、転籍や婚姻などが多い場合には意外と時間がかかります。戸籍を確認した結果、家族が認識していなかった法定相続人が判明する可能性もあるため、遺産分割協議書を完成させる前に相続人を確定させることが重要です。
また、相続手続が複数ある場合には法定相続情報証明制度も利用できます。戸除籍謄本等と法定相続情報一覧図を法務局へ提出し、登記官の確認を受けると、認証された一覧図の写しを無料で交付してもらえる制度です。銀行など別の相続手続でも利用できるため、手続が多い場合には便利です。[参照：法務局「法定相続情報証明制度の具体的な手続について」]
建物の3分の1だけが故人名義の場合は「その持分」を相続する
建物が共有名義になっていて、亡くなった人の持分が3分の1だった場合、相続の対象になるのは原則として建物全体ではなく、その人が所有していた3分の1の持分です。
例えば、登記簿上で建物について「甲3分の1、乙3分の2」と登記されており、甲が亡くなったとします。遺産分割によって甲の持分をAが取得する場合、相続登記によって甲の3分の1の持分をAへ移すことになります。もともと乙が持っている3分の2まで相続によってAの所有になるわけではありません。
このような共有持分の登記では、登記事項証明書を取得して現在の所有者と持分を正確に確認することが特に重要です。「家の3分の1くらいを所有していたと思う」という記憶だけで申請書を作らず、登記記録を基準に判断します。
農地を相続するときは相続登記だけで終わらない点に注意
土地の登記上の地目が「田」や「畑」などの農地になっている場合には、一般的な宅地の相続とは別に農地法についても確認が必要です。
売買などによって農地を取得する場合とは異なり、相続による農地の取得については農地法上の許可制度の扱いが異なります。一方、相続などによって農地の権利を取得した場合には、農地法第3条の3に基づく農業委員会への届出が関係します。農林水産省の統計でも、同条に基づく「農地の相続等による届出」が示されています。[参照：農林水産省「農地の権利移動・借賃等調査結果の概要」]
そのため、農地を相続するケースでは「法務局で相続登記をしたから全部終了」と考えず、土地所在地の市区町村の農業委員会にも確認するのが確実です。将来的にその土地を宅地として利用したい、売却したいといった場合には、さらに農地転用など別の制度が問題になる可能性があります。
相続登記には登録免許税がかかる
司法書士へ依頼しなくても、登記そのものに必要な税金までなくなるわけではありません。相続による所有権移転登記では、原則として登録免許税が必要です。
相続登記における一般的な登録免許税率は、対象となる不動産の固定資産課税台帳に登録された価格を基礎として1000分の4（0.4％）です。法務局も、所有権移転登記などの課税価格は基本的に固定資産課税台帳に登録された価格になると案内しています。[参照：法務局「登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問」]
ここで注意したいのは、一般にいう「不動産の売値」や不動産会社による査定額をそのまま使うわけではないことです。また、建物の一部持分のみを相続する場合には、その持分を踏まえて課税価格を計算する必要があります。端数処理や免税措置が関係するケースもあるため、実際の申請時には最新の法務局資料で確認してください。
2024年4月から相続登記は義務化されている
現在は相続登記をいつまでも放置してよい制度ではありません。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、遺産分割によって不動産を取得した場合にも、遺産分割成立後の申請義務があります。正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。[参照：法務局「相続登記申請義務化の詳細ページ」]
「まだ売る予定がない」「家族しか使わない土地だから」という理由で名義をそのままにしていると、次の相続が発生して相続人がさらに増え、将来の手続が複雑になることもあります。相続人全員の話し合いがまとまっているのであれば、早めに登記まで進めるメリットは大きいでしょう。
自分で相続登記しやすいケースと司法書士へ相談したいケース
自分で相続登記を進めやすいのは、相続人が明確で、相続人全員の合意があり、不動産の数や権利関係が複雑ではないケースです。戸籍を読むことや申請書を作ることに抵抗がなく、平日に法務局とのやり取りができる人であれば、自力申請を検討する価値があります。
例えば「相続人は3人で確定している」「3人全員が1人に不動産を取得させることに合意している」「対象は土地1筆と建物の共有持分だけ」といった状況なら、まず登記事項証明書を確認し、法務局の記載例を見ながら自分で進められるか検討できます。
反対に、相続人の中に連絡の取れない人がいる、代襲相続が発生している、数世代前から登記が放置されている、抵当権など複雑な権利がある、遺産分割協議の内容に不安がある、不動産が多数あるといった場合は、司法書士への依頼を検討したほうが安全です。
また、農地について相続後に売却・転用を予定している場合や、相続税の申告が必要か判断できない場合には、登記だけでは解決できません。登記は司法書士、税務は税理士、農地に関する手続は農業委員会など、問題に応じて適切な窓口へ確認することが重要です。
自分で手続するなら最初に登記簿と戸籍を確認する
相続登記を自分で進める場合、いきなり遺産分割協議書や申請書を書き始めるより、最初に「誰が相続人なのか」と「故人が登記上どの不動産をどれだけ所有しているのか」を確定させるとスムーズです。
具体的には、戸籍関係書類で法定相続人を確認するとともに、土地・建物の登記事項証明書を取得して所有者、地番、家屋番号、持分などを確認します。固定資産税の納税通知書や名寄帳なども、対象不動産を把握する手掛かりになります。
そのうえで遺産分割協議書を作成し、必要書類と登記申請書をそろえて管轄法務局へ申請する、という順番で進めると整理しやすくなります。分からない点が出た段階で法務局の登記手続案内を利用し、それでも判断が難しい部分だけ司法書士へ相談する方法もあります。
まとめ：単純な相続なら自分で登記できるが、農地と共有持分は丁寧に確認しよう
相続登記は司法書士への依頼が法律上必須というわけではなく、相続人本人でも申請できます。相続人が明確で全員の合意が取れており、対象不動産が少ないケースなら、自分で相続登記を行うことは決して無謀とはいえません。
ただし、建物の3分の1など共有持分を相続する場合には登記簿上の持分を正確に確認し、農地が含まれる場合には相続登記に加えて農業委員会への届出についても確認する必要があります。さらに、2024年4月から相続登記は義務化されているため、手続を長期間放置しないことも重要です。
「相続人の確定 → 不動産の登記内容確認 → 遺産分割協議 → 必要書類の収集 → 登記申請 → 農地なら農業委員会の手続確認」という順番で整理すると、自分でできる範囲と専門家へ依頼すべき範囲を判断しやすくなります。制度や必要書類は個々の相続内容によって異なるため、実際の申請時には管轄法務局や農業委員会の最新案内を確認して進めることが大切です。
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