1億5000万円の新築マンションで住宅ローンを組むには年収いくら必要？審査目安と無理のない年収を解説

1億5,000万円の新築マンションを住宅ローンで購入する場合、「年収がいくらあれば審査に通るのか」と「実際に無理なく返済できるのか」は分けて考える必要があります。住宅ローン審査では年収だけでなく、年齢、勤務先、勤続年数、他の借入れ、自己資金、物件の担保評価なども総合的に確認されるため、年収だけで融資可否が決まるわけではありません。

一つの目安として、1億5,000万円を35年間・金利2％前後で全額借りると、毎月返済額は約49万7,000円、年間では約596万円です。年間返済額を年収の35％以内に収めるという基準だけで逆算すると、必要年収は約1,704万円になります。ただし、これはあくまで審査上の下限に近い計算であり、管理費・修繕積立金・固定資産税や生活費まで考えると余裕がある水準とはいえません。

現実的には、1億5,000万円をほぼ全額借りるなら世帯年収2,000万円前後以上、生活に余裕を持たせるなら2,500万～3,000万円程度以上を一つの目安として考えると分かりやすいでしょう。頭金を多く入れれば、必要年収は大きく下げられます。

住宅ローン審査では「返済負担率」が重要

住宅ローン審査で重要な指標の一つが「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す割合です。

例えば住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の場合、住宅ローンだけでなく自動車ローン、教育ローン、カードローンなどを含めた年間返済額の合計を年収の35％以下とする基準があります。[参照：住宅金融支援機構 フラット35ご利用条件]

ただし民間銀行の審査基準は各行独自であり、同じ35％がそのまま適用されるとは限りません。また高額ローンでは年収だけでなく資産状況や勤務先、物件評価などもより慎重に確認されます。

1億5000万円を35年ローンで借りた場合の返済額

1億5,000万円を頭金なしで借りた場合、金利によって毎月返済額は大きく変わります。元利均等返済・ボーナス返済なし・35年間で単純計算すると、概算は次のとおりです。

この表からも、適用金利が1％違うだけで必要年収の計算が数百万円変わることが分かります。

2026年8月のフラット35金利で考えると年収2000万円超が一つの目安

住宅金融支援機構によると、2026年8月のフラット35では返済期間21～35年の最頻金利が年3.29％です。[参照：住宅金融支援機構 2026年8月のフラット35金利]

仮に1億5,000万円を年3.29％・35年で借りられたとすると、毎月返済額は約60万2,000円、年間では約722万円になります。これを返済負担率35％以内に収めるには、単純計算で年収約2,063万円が必要です。

ただしフラット35には商品ごとの融資限度額や物件・申込条件があります。また民間金融機関の高額住宅ローンとは商品性が異なるため、ここでは「金利と返済負担率から必要年収を考える参考例」として見るのが適切です。

「ローンが組める年収」と「無理なく返せる年収」は違う

住宅ローン審査で返済負担率35％以内に収まったとしても、年収の35％を住宅ローン返済へ使う生活が楽とは限りません。

特に1億5,000万円クラスのマンションでは、住宅ローン以外の住居費も無視できません。毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税・都市計画税、火災保険などが発生します。

そのため、ローン返済だけで年収の35％近くを使う計画は家計に余裕が少なくなる可能性があります。実際に安心して返すなら返済負担率20～25％程度まで抑えるという考え方もあります。

年収の25％以内なら必要年収はさらに高くなる

例えば1億5,000万円を年2％・35年で借りる場合、年間返済額は約596万円です。

これを年収の25％以内に収めるなら、必要年収は約2,385万円になります。年収20％以内なら約2,981万円です。

このため、1億5,000万円をほぼ全額借りるなら、年収2,000万円は「審査可能性を考えるライン」、年収2,500万～3,000万円程度は「家計にある程度余裕を持たせるライン」と考えやすくなります。

頭金3000万円を入れると必要年収は大きく下がる

1億5,000万円の物件でも、3,000万円の頭金を入れて住宅ローンを1億2,000万円に抑えれば、返済負担はかなり軽くなります。

1億2,000万円を年2％・35年で借りる場合、毎月返済額は約39万8,000円、年間約477万円です。返済負担率35％なら年収約1,363万円、25％なら約1,909万円が計算上の目安になります。

高額マンションでは、年収だけを上げるより自己資金をどの程度入れられるかがローン審査と家計の両方で重要になります。

頭金5000万円なら借入額は1億円になる

5,000万円を頭金として用意できれば、1億5,000万円のマンションでも借入額は1億円です。

1億円を年2％・35年で借りる場合、毎月返済額は約33万1,000円、年間約398万円です。返済負担率35％なら約1,136万円、25％なら約1,591万円の年収が単純計算上の目安となります。

同じ1億5,000万円の物件でも、フルローンと5,000万円の頭金では必要な年収が大きく違うことが分かります。

年収以外にも住宅ローン審査で見られる項目がある

銀行は住宅ローン審査で年収だけを見ているわけではありません。代表的には次のような項目が確認されます。

• 申込者の年齢
• 完済時年齢
• 勤務先・職業
• 勤続年数
• 年収とその安定性
• 既存の借入れ
• 個人信用情報
• 自己資金
• 購入物件の担保評価
• 健康状態・団体信用生命保険への加入可否

例えば年収2,500万円でも、その大部分が一時的な賞与や事業所得で毎年大きく変動する場合と、安定した給与所得として継続している場合では審査上の見方が異なる可能性があります。

他のローンがあると借りられる住宅ローン額は減る

返済負担率には住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いなどの返済も含まれることがあります。

フラット35でも、住宅ローン以外の自動車ローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いなどを年間返済額へ含めるとしています。[参照：フラット35]

そのため高額マンションを購入する前に、自動車ローンやカードローンを完済しておくことで住宅ローン審査上有利になるケースがあります。

夫婦の収入を合わせる方法もある

単独年収では不足する場合、収入合算やペアローンを利用できる金融機関があります。

例えば夫が年収1,400万円、妻が年収1,000万円なら世帯年収は2,400万円です。二人の収入が安定していれば、単独では難しい1億円超の住宅ローンを検討できる可能性があります。

ただしペアローンでは夫婦それぞれが債務を負います。出産・育児による休職、転職、離婚などで一方の収入が減ると家計への影響が大きいため、「二人とも今の年収を維持できること」を前提に限界まで借りるのは慎重に考える必要があります。

年収2000万円でも手取り2000万円ではない

高所得になるほど所得税や住民税、社会保険料の負担も大きくなります。年収2,000万円だから年間2,000万円を自由に使えるわけではありません。

さらに住宅ローン控除についても、高額所得者や高額物件では適用条件を確認する必要があります。税制は年度によって変更されるため、購入時点の制度を確認します。

住宅ローン返済額を年収だけで比べず、税引き後の手取り収入に対して毎月いくら残るかで考えるほうが現実的です。

高級マンションは管理費・修繕積立金も高くなりやすい

1億5,000万円クラスのマンションでは、物件によっては管理費と修繕積立金だけで毎月数万円～10万円以上になる場合があります。

例えば住宅ローン50万円、管理費4万円、修繕積立金3万円、駐車場4万円なら、毎月の住宅関連支出は61万円になります。固定資産税まで月割りするとさらに増えます。

そのため購入可能額を計算するときは、住宅ローン返済額だけではなく「総住居費」で判断することが重要です。

修繕積立金は将来上がる可能性も考える

新築マンションでは、販売当初の修繕積立金が将来値上がりする計画になっている場合があります。長期修繕計画を確認し、10年後・20年後の金額まで見ておく必要があります。

また大規模修繕時に一時金が必要になるケースもあります。1億5,000万円の物件を購入できても、住宅ローンだけで家計が限界なら将来の費用増加に対応しにくくなります。

購入時には管理費・修繕積立金の現在額だけでなく、長期修繕計画書も確認しましょう。

固定金利か変動金利かでも必要な余裕が変わる

変動金利は借入時の金利が固定金利より低いことがありますが、将来金利が上昇すれば返済額が増える可能性があります。

1億5,000万円という大きな借入れでは、金利が0.5％上がっただけでも返済額への影響は大きくなります。数千万円のローンと比べ、金利上昇リスクをより慎重に考える必要があります。

変動金利で借りる場合は、現在の低い返済額でぎりぎりになる年収ではなく、金利が1～2％上昇しても家計が破綻しない余裕を持たせておくと安心です。

購入時には諸費用も必要

1億5,000万円のマンションを購入する際には、物件価格とは別に登記費用、住宅ローン関連費用、火災・地震保険、修繕積立基金などの諸費用が発生します。

新築マンションの場合、一般に物件価格の数％程度を諸費用として見込むことがあります。1億5,000万円なら数百万円単位になる可能性があります。

頭金として持っている現金をすべて物件代へ入れてしまわず、諸費用と生活防衛資金を別に残しておく必要があります。

頭金を入れすぎて現金を失うのも危険

借入額を減らすために頭金を大量に入れることは有効ですが、手元資金をほぼ使い切るのもリスクがあります。

高所得世帯でも、失業、病気、事業不振、教育費などで急に多額の現金が必要になる可能性があります。

少なくとも生活費数ヶ月～1年分程度に加え、購入後の家具・家電、引っ越し費用などを確保したうえで頭金を決めると安全です。

年齢によって同じ年収でも借入可能額が変わる

住宅ローンは完済時年齢に上限を設けている金融機関が多いため、同じ年収でも30代と50代では借入可能期間が違うことがあります。

例えば35年ローンを組める年齢なら毎月返済を抑えられますが、返済期間が20年しか取れなければ毎月の返済額は大幅に増えます。

そのため「年収2,000万円あれば1億5,000万円借りられる」という単純な話ではなく、年齢も非常に重要です。

年収別に1億5000万円のマンション購入を考える目安

この表は他の借入れが少なく、35年程度の返済期間を取れるケースを想定した概算です。実際の金融機関審査を保証するものではありません。

年収より「借入額を年収の何倍にするか」も確認したい

1億5,000万円を年収2,000万円で借りると、借入額は年収の7.5倍です。年収2,500万円なら6倍、年収3,000万円なら5倍となります。

高所得者は一般的な年収層より高い倍率の融資を受けられるケースもありますが、倍率が大きくなるほど返済リスクは高まります。

特に教育費の大きい家庭や、今後年収が下がる可能性のある職業では、住宅へ資金を集中しすぎないことが重要です。

事前審査を複数行に出すと現実的な借入可能額が分かる

本当に1億5,000万円のマンション購入を検討しているなら、年収から自己判断するだけでなく、金融機関の住宅ローン事前審査を利用するのが最も確実です。

同じ年収・勤務先・自己資金でも、銀行によって借入可能額や適用金利が異なることがあります。特に1億円を超える高額融資では金融機関ごとの差が大きくなる可能性があります。

2～3行程度へ事前審査を出し、「いくらまで借りられるか」と「実際の適用金利」の両方を比較するとよいでしょう。

審査に通った上限額まで借りる必要はない

金融機関から1億5,000万円の融資承認が出たとしても、その額を借りるべきかどうかは別問題です。

銀行は主に返済可能性を審査しますが、老後資金、子どもの教育方針、旅行や趣味、将来の転職など、各家庭の希望まで含めて家計設計してくれるわけではありません。

「借りられる額」ではなく「返しながら希望する生活を維持できる額」を住宅予算にすることが大切です。

まとめ：1億5000万円を全額借りるなら年収2000万円前後以上が審査目安、余裕を見るなら2500万～3000万円程度

1億5,000万円の新築マンションを頭金なしで35年ローンにする場合、金利2％なら毎月返済額は約49万7,000円、年間約596万円です。返済負担率35％から逆算すると、単純計算上は年収約1,704万円が必要になります。

2026年8月のフラット35の最頻金利である年3.29％を参考に計算すると、毎月約60万2,000円、年間約722万円となり、35％基準では年収約2,063万円です。そのため、1億5,000万円をほぼ全額借りる場合、世帯年収2,000万円前後以上が住宅ローン審査を考える一つの目安になります。

ただし審査に通ることと無理なく返せることは別です。管理費、修繕積立金、固定資産税なども含め、返済負担率を25％程度へ抑えたいなら年収2,500万円前後、さらに余裕を持つなら3,000万円程度以上が一つの目安になります。

また3,000万～5,000万円程度の頭金を入れれば必要年収は大きく下がります。実際の融資額は年齢、勤務先、既存借入、自己資金、物件評価などでも変わるため、購入を具体的に検討する段階では複数の金融機関へ事前審査を依頼し、承認額だけでなく適用金利と毎月の総住居費まで確認して判断するのがおすすめです。