住宅ローンが残るマンションを売却すると借金はどうなる？売却額が残債を下回る場合と任意売却を解説

住宅ローン返済中のマンションを売却するとき、最も重要なのは「購入時の価格」ではなく、売却時点の住宅ローン残高とマンションの売却代金の関係です。購入価格が5,000万円だったマンションでも、売却時点でローンが4,000万円残っており、マンションが2,000万円でしか売れないのであれば、売却代金だけではローンを完済できません。

ただし、通常の不動産売却では「マンションを2,000万円で売って、そのまま2,000万円だけ住宅ローンが残る」という取引を自由に行えるわけではありません。住宅ローンを組んだマンションには金融機関の抵当権が設定されているのが一般的で、買主へ引き渡す際には原則として抵当権を抹消する必要があるためです。

この記事では、住宅ローン残高より安い価格でマンションを売る場合に何が起こるのか、自己資金で不足分を払うケース、任意売却を行うケース、返済が厳しくなったときに早めに確認したいポイントを具体例とともに解説します。

住宅ローンが残ったマンションを普通に売るには原則としてローンを完済する

住宅ローンを借りる際には、購入したマンションに金融機関の抵当権が設定されるのが一般的です。抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合などに金融機関が担保不動産から債権を回収するための権利です。

マンションを通常の方法で第三者へ売却する場合、買主は金融機関の抵当権が付いたままの物件を通常は購入しません。そのため売買代金の決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ所有権を移転する流れが一般的です。住宅金融支援機構も、返済途中で住宅を他人へ譲渡するときは原則として融資金全額の返済が必要と案内しています。[参照]

したがって、住宅ローンが4,000万円残っているときにマンションが2,000万円で売れるとしても、通常売却を成立させるには不足する2,000万円を自己資金などで用意して完済する必要があります。

具体例｜残債4,000万円で2,000万円でしか売れない場合

分かりやすく、住宅ローン残高が4,000万円、マンションの売却価格が2,000万円だったケースを考えてみます。

単純計算では2,000万円不足します。さらに実際の売却では、不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消登記などの諸費用が発生するため、売却代金2,000万円すべてをローン返済へ充当できるとは限りません。

通常売却の場合は、この不足分を現金などで補い、住宅ローンを完済してから抵当権を抹消する必要があるのが基本です。

不足する2,000万円を用意できなければ通常売却は難しい

住宅ローン残高よりマンションの売却価格が低い状態は、一般に「オーバーローン」と呼ばれます。オーバーローンだからマンションを絶対に売れないわけではありませんが、不足額をどのように処理するのかが問題になります。

例えばローン残高4,000万円に対し、売却代金と自己資金を合わせて4,000万円を完済できれば通常売却できます。しかし自己資金がなく、売却代金2,000万円しか返済に充てられない場合、金融機関がそのまま抵当権を外してくれるとは通常考えにくいでしょう。

このような状態で返済そのものが困難になっている場合に検討されるのが、金融機関などの同意を得て行う任意売却です。

任意売却ならローンを完済できなくても売却できる場合がある

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状況でも、債権者である金融機関などの承諾を得て担保不動産を売却する方法です。住宅金融支援機構も、返済継続が困難な場合に任意売却によって残債務を圧縮する方法を案内しています。[参照]

任意売却では、金融機関側が売出価格や売却条件を確認し、最終的に抵当権抹消へ同意したうえで売買を進めます。そのため、所有者だけの判断で「2,000万円で売ってください」と自由に決められるわけではありません。

競売とは異なり通常の不動産売買に近い形で市場へ出せるため、一般的には競売より高値で売れることが期待され、その分だけ住宅ローン残高を減らせる可能性があります。

任意売却しても残った住宅ローンは原則として消えない

ここが非常に重要なポイントです。任意売却によってマンションを手放しても、売却代金で住宅ローンを完済できなければ、残った債務そのものが自動的にゼロになるわけではありません。

住宅金融支援機構の任意売却に関する案内でも、任意売却後に債務が残る場合には、その残債について返済義務が残り、生活状況などを踏まえて返済計画を決めていくとされています。[参照]

例えば残債4,000万円に対し、諸費用などを考慮したうえで2,000万円を返済できたとすれば、概念上は約2,000万円の残債務が残ります。つまりマンションそのものはなくなっても、返し切れなかった住宅ローン債務は残る可能性があるということです。

残った2,000万円は以前と同じ住宅ローンとして払い続けるのか

任意売却後の残債については、元の住宅ローンとまったく同じ返済条件がそのまま続くとは限りません。金融機関や債権回収会社などと返済方法について協議することになります。

毎月いくら返済できるかは、収入、生活費、家族構成、他の債務など個別事情によって判断されます。金融機関によって対応は異なるため、「残り2,000万円なら必ず毎月○万円」と一般化することはできません。

また、債務額や収入状況によっては弁護士などへ相談し、債務整理や自己破産、個人再生などを検討するケースもあります。これは不動産売却とは別の法的問題になるため、必要な場合は早めに専門家へ相談することが重要です。

売却代金以外にも仲介手数料などの費用を考える必要がある

「4,000万円のローンが残っていて2,000万円で売れたから、残債はちょうど2,000万円」と必ずなるわけではありません。不動産売却にはさまざまな費用がかかるためです。

代表的なものには、不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消に関係する登記費用、契約書の印紙税などがあります。また物件や契約条件によって別の費用が発生する場合もあります。

任意売却については、住宅金融支援機構の場合、一定の手続に協力することで売却代金から仲介手数料や抵当権抹消登記費用などを控除できる場合があると案内されています。[参照]

ローンが払えなくなってからではなく、厳しくなった段階で金融機関へ相談する

会社経営の悪化などで収入が減り、住宅ローンの返済が難しくなりそうな場合は、完全に支払えなくなって長期間滞納してから動くより、早い段階で借入先金融機関へ相談することが重要です。

返済条件の変更などを相談できる場合がありますし、売却するのであれば滞納が深刻になる前のほうが選択肢を確保しやすいことがあります。住宅金融支援機構でも返済方法の変更や任意売却など、返済中の利用者向けの相談制度を案内しています。[参照]

特に会社経営者の場合、住宅ローン以外に事業融資の個人保証などを抱えていることがあります。住宅だけを見て判断すると全体の資金計画を誤る可能性があるため、事業債務も含めて整理することが重要です。

まず確認すべき数字は「現在の残高」と「実際に売れる価格」

売却を検討する場合には、購入価格5,000万円という数字はいったん脇に置きます。必要なのは、現在の住宅ローン残高と現在のマンションの市場価格です。

金融機関から住宅ローン残高を確認するとともに、不動産会社へ査定を依頼して、おおよその売却価格を確認します。一社だけでは査定額に差が出る場合があるため、複数社へ査定を依頼して比較する方法もあります。

例えば住宅ローン残高が4,000万円でも査定額が4,300万円なら通常売却できる可能性があります。一方、査定額が2,000万円なら不足額が非常に大きいため、自己資金で補えるのか、金融機関へ任意売却を相談するのかという別の検討が必要になります。

抵当権は完済しただけでは登記上自動的に消えない

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されますが、登記された抵当権が自動的に消えるわけではありません。法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。

全国銀行協会も、住宅ローンを完済した場合には取引銀行から必要書類を受け取り、速やかに抵当権抹消登記を行うよう案内しています。[参照]

通常のマンション売却では、売買代金の決済と住宅ローン完済、抵当権抹消、買主への所有権移転を司法書士などが関与しながら同日に進めることが一般的です。

通常売却と任意売却の違い

この違いを理解しておくと、「マンションさえ売れば住宅ローンも終わる」という誤解を防ぐことができます。

まとめ｜4,000万円のローンに2,000万円しか返せなければ残債は原則残る

住宅ローンが4,000万円残っているマンションを2,000万円で売却する場合、単純な考え方では約2,000万円が不足します。通常売却を行うなら、原則としてその不足額を自己資金などで補って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

自己資金で不足額を補えず、住宅ローンの返済も困難な場合には、金融機関などの承諾を得て任意売却できる可能性があります。しかし、任意売却しても返済し切れなかった住宅ローンは原則として残債務となり、マンションを手放しただけで消えるわけではありません。

また実際には仲介手数料などの売却費用もあるため、残債は「ローン残高－売却価格」だけでは正確に計算できません。返済が厳しくなっている場合は、まず金融機関で正確なローン残高を確認し、不動産会社で売却査定を取り、必要に応じて弁護士なども含めて早めに相談することが重要です。