戸建てを2軒所有していれば資産家？東京都心と地方に実家があるケースを資産価値から解説

親が東京都心と首都圏外にそれぞれ戸建てを所有していると、一般的には「かなり資産がある家庭なのでは」と感じるかもしれません。しかし、不動産を2軒持っているという事実だけで、その世帯が資産家かどうかを判断することはできません。

重要なのは住宅の数ではなく、土地・建物の現在価値、住宅ローンなどの負債、預貯金や有価証券を含めた資産全体です。特に東京都心の戸建ては所在地によって土地価格が大きく異なるため、「東京に一戸建て」という情報だけでも資産価値にはかなり幅があります。

この記事では、戸建てを複数所有する家庭を資産家と呼べるのか、東京都心の不動産をどう評価すればよいのか、相続まで考える場合に確認しておきたいポイントを整理します。

そもそも「資産家」に明確な法律上の基準はない

日常的に使われる「資産家」という言葉には、原則として「資産○円以上なら資産家」という統一された法律上の定義があるわけではありません。そのため、資産家かどうかは文脈によって意味が変わります。

例えば金融資産だけを基準に考える場合と、自宅や土地などの不動産まで含めた純資産を基準にする場合では、同じ家庭でも評価が変わります。年収が高くても多額の借入金があれば純資産は少ないことがありますし、収入がそれほど高くなくても価値の高い土地を無借金で所有していれば大きな資産を持っていることになります。

「家を何軒持っているか」より、「所有資産を現在の価値で評価し、負債を差し引くといくら残るのか」を見るほうが実態に近いと考えると分かりやすいでしょう。

戸建て2軒でも資産価値はまったく違う

同じ「戸建て2軒所有」でも、資産価値が数千万円程度のケースもあれば、土地だけで億単位になるケースもあり得ます。その大きな理由が不動産の立地です。

不動産は土地と建物を分けて考えることが重要です。建物は築年数の経過などによって価値が低下することがありますが、土地は立地によって非常に高い価値を持つ場合があります。

例えば、地方にある築年数の古い戸建てと東京都心の戸建てを1軒ずつ所有しているケースでは、2軒の価値が同程度とは限りません。都心側の土地だけで資産価値の大部分を占めていることも考えられます。

東京都心の戸建てでは「何区か」だけでなく所在地が重要

東京都心の不動産といっても価格は一律ではありません。同じ区内でも駅からの距離、土地面積、接道条件、用途地域、土地の形状などによって評価は大きく変化します。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示や実際の不動産取引価格などを確認できます。所有している不動産のおおよその価値を調べる場合には、周辺の取引事例などが参考になります。[参照]

例えば同じ100平方メートルの土地でも、1平方メートル当たり50万円なら土地だけで単純計算約5,000万円、1平方メートル当たり200万円なら約2億円です。このように所在地によって結果が大きく変わるため、「都心に戸建てがある」という情報だけでは正確な資産額を判断できません。

地方の実家は「戸建てだから高資産」とは限らない

首都圏以外の戸建ても同様で、住宅の大きさだけで価値を判断することはできません。地方都市の中心部や人気住宅地など土地需要の高い場所なら相応の価値がある一方、人口減少が進む地域などでは土地と建物が大きくても売却価格が低くなる場合があります。

不動産の資産価値を考える際には、「購入したときにいくらだったか」よりも「現在いくら程度で売却できそうか」という時価の視点が重要です。過去に3,000万円で購入した住宅が現在も3,000万円で売れるとは限りません。

反対に、購入後に周辺の土地価格が上昇し、取得価格を上回る価値になっているケースもあります。特に土地については、現在の周辺相場を確認しなければ実態を把握しにくいものです。

住宅ローンなどの負債も差し引いて考える

資産額を見るときに忘れやすいのが負債です。例えば時価8,000万円の住宅を所有していても、住宅ローンが6,000万円残っているケースと、ローンを完済しているケースでは純資産が大きく異なります。

考え方を単純化すると、純資産＝保有している資産の価値－負債です。不動産以外にも預貯金、株式、投資信託などを加え、住宅ローンやその他の借入金を差し引けば、家庭の資産状況をより現実的に把握できます。

例えば戸建て2軒の時価が合計1億2,000万円、預貯金などが2,000万円、ローン残高が4,000万円なら、単純化した純資産は約1億円です。一方、不動産の時価が合計6,000万円でローンが5,000万円残っていれば、不動産を2軒所有していても状況は大きく異なります。

固定資産税評価額と実際の売却価格は同じではない

不動産の資料を確認すると「固定資産税評価額」という金額が出てきますが、これはそのまま市場で売れる価格を意味するものではありません。固定資産税などを計算するために用いられる評価額だからです。

また相続税では、土地について路線価方式や倍率方式などによる評価が行われます。国税庁は路線価を「路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額」として公開しています。[参照]

そのため、不動産には「実際の売却を想定した市場価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」など異なる評価方法があります。何のために資産価値を調べるのかによって、確認すべき数字を使い分ける必要があります。

相続では「家が2軒ある」ことより評価額が重要

親が所有する2軒の住宅を将来的に子どもが相続する可能性があるなら、相続税についても考えておきたいところです。相続税は住宅の軒数だけで決まるものではなく、相続財産全体の評価額や法定相続人の人数などによって変わります。

相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に、相続税の申告が必要になる可能性があります。制度の詳細や適用条件については国税庁の案内を確認できます。[参照]

ただし土地については、小規模宅地等の特例などによって一定の要件を満たした場合に評価額が減額される制度もあります。実際の相続税額は家族構成や土地の利用状況などで変わるため、高額な不動産を所有している家庭では税理士などの専門家へ確認するのが確実です。

不動産が多くても自由に使える現金が多いとは限らない

不動産資産が大きい家庭について、もう一つ注意したいのが「資産額」と「自由に使えるお金」は別という点です。自宅として使用している不動産は、売却しなければ基本的に生活費として使える現金にはなりません。

例えば東京都心の土地価格が上昇し、自宅の時価が1億円を超えていたとしても、そこで生活を続けている限り、その1億円を自由に消費できるわけではありません。固定資産税や修繕費などの維持費も発生します。

このように、不動産を多く保有している家庭は資産額では裕福でも、現金収入や金融資産がそれほど多くない場合があります。「資産家」と「現金をたくさん持っている人」を同じ意味として考えないことも大切です。

資産家かどうかを判断するためのチェックポイント

親が複数の住宅を所有している場合には、次のような情報を整理すると資産状況が見えやすくなります。

特に東京都心の土地については、面積と所在地が分かるだけでも資産価値を考える材料が大幅に増えます。

まとめ｜戸建て2軒だけでは資産家か判断できないが、都心の土地は大きな資産になり得る

東京都心と首都圏外に戸建てを1軒ずつ所有している家庭は、不動産を複数保有しているという意味では相応の資産を持っている可能性があります。特に東京都心の土地は、所在地や面積によって非常に高額な資産になることがあります。

一方で、「戸建てが2軒ある＝資産家」と一律に判断することはできません。地方の住宅の市場価値、都心の土地価格、住宅ローン残高、預貯金などを合わせて考える必要があります。

資産状況を具体的に把握したい場合は、まず2軒それぞれの現在の市場価値と借入残高を調べるのが第一歩です。さらに相続を想定する場合には市場価格だけでなく相続税評価の考え方も異なるため、資産額が大きくなりそうなら税理士などの専門家へ相談すると、より正確な判断につながります。