空き家を譲り受ける前に確認すべきこと｜土地の権利不明物件が負動産になるリスクと対策

地方や離島では、使われなくなった一戸建てを譲り受けて移住するケースがあります。家賃負担が少なく、自分の住まいを確保できる魅力がある一方で、建物だけを譲り受ける場合や土地の権利関係が不明な場合には注意が必要です。

特に築年数が古い住宅では、現在は問題なく暮らせていても、将来的に修繕費や解体費が発生し、所有者に大きな負担となる可能性があります。この記事では、空き家を譲与してもらう前に確認すべき土地と建物の権利関係、将来のリスク、安心して引き継ぐためのポイントについて解説します。

家を譲り受ける場合は土地の権利確認が最重要

不動産は建物だけでなく、土地と建物の権利関係をセットで確認することが基本です。一般的には土地所有者と建物所有者が同じですが、中には土地と建物の名義が異なるケースもあります。

例えば、古い住宅では親族間の相続手続きが完了していない、昔からの利用関係だけで住み続けているなどの理由で、土地の登記名義が現在の家主と一致していない場合があります。

固定資産税を支払っていることは、必ずしも土地の所有権を証明するものではありません。固定資産税は自治体が課税している税金であり、納税者と登記上の所有者が異なるケースも存在します。

土地の所有者が明確でない状態で建物だけを取得すると、将来的に問題が発生する可能性があります。

例えば、建物を取得した後に土地所有者から土地の使用について確認を求められたり、売却や建て替えをしたいと思った時に土地所有者の同意が必要になったりする場合があります。

また、土地の権利関係が整理されていない状態では、将来的に自分の相続人へ引き継ぐ際にも問題が複雑化する可能性があります。

土地の固定資産税を支払わなければ、市区町村が自動的に土地を引き取ってくれるという考え方は正確ではありません。

所有者が不明になった土地や管理されない土地でも、すぐに自治体の所有になるわけではありません。長期間放置された土地でも、所有権が消滅するわけではなく、相続などによって権利関係が複雑になる場合があります。

例えば、建物が老朽化して取り壊した後に土地だけが残った場合でも、所有者には管理責任や処分の問題が残る可能性があります。

築年数が古い住宅を譲り受ける場合は、建物の状態も慎重に確認する必要があります。特に屋根の雨漏りは、柱や梁、壁内部の腐食につながるため注意が必要です。

現在は住めていても、数年後に大規模修繕が必要になる可能性があります。屋根、防水、給排水設備、電気設備などの修理費を事前に見積もっておくことが大切です。

例えば、無償で譲り受けた住宅でも、数百万円単位の修繕費や解体費が必要になるケースがあります。そのため、購入価格や贈与税だけではなく、将来必要になる費用まで含めて判断する必要があります。

空き家を譲り受ける場合は、以下のような項目を事前に確認すると安心です。