境界確認書の後に筆界特定で境界がずれた場合は無効になる？土地境界の違いと対処方法を解説

土地の境界を確定するために行われる境界確認や筆界特定ですが、両者の結果が異なった場合に「以前交わした境界確認書は無効になるのか」「どちらの境界が正しいのか」と疑問を持つ方は少なくありません。

土地の境界には、登記上の境界である筆界と、所有者同士が合意した所有権界など複数の考え方があります。そのため、境界確認と筆界特定の結果が異なること自体は、必ずしも測量や確認作業の間違いを意味するものではありません。

この記事では、境界確認書と筆界特定の違い、それぞれの効力、結果が食い違った場合にどのように考えればよいのかを分かりやすく解説します。

境界確認書とは何を証明する書類なのか

境界確認書とは、隣接する土地所有者同士が現地の境界について確認し、合意した内容を書面に残したものです。

土地家屋調査士が測量を行い、現地の状況や公図、登記資料などを確認したうえで作成されることが一般的です。双方が署名や押印をすることで、当事者間では重要な証拠資料になります。

ただし、境界確認書は必ずしも法務局が定める筆界そのものを公的に確定させる手続きではありません。所有者同士がどの位置を境界として認めたかを示す性質もあります。

筆界特定とは、土地の筆界について法務局の筆界特定登記官が、専門家の意見や測量結果などをもとに位置を特定する制度です。

筆界とは、土地が登記された際に国が定めた区画の境界であり、所有者同士の話し合いだけで自由に変更できるものではありません。

例えば、昔作成された公図と現在の現地状況が一致しない場合や、隣地所有者との認識が異なる場合に、筆界特定制度を利用して客観的な判断を求めることがあります。

境界確認と筆界特定の結果が異なる理由として、両者が確認している対象が完全に同じとは限らないことが挙げられます。

境界確認では、所有者同士が納得して利用している境界（所有権界）を重視する場合があります。一方、筆界特定では登記された土地の区画（筆界）を基準として判断します。

例えば、長年利用してきた私道との境界について、周辺所有者全員が特定の位置を境界として認識していたとしても、法務局の資料や過去の分筆状況から別の筆界が判断されるケースがあります。

筆界特定によって別の位置が示されたからといって、以前作成した境界確認書が当然に無効になるわけではありません。

境界確認書は、その時点で当事者間が合意した内容を示す書面です。そのため、所有者間で成立した合意や契約としての意味が残る場合があります。

ただし、筆界特定によって登記上の筆界が異なることが明らかになった場合、不動産登記や将来的な売買などでは筆界特定の結果が重要になる可能性があります。

境界確認の結果と筆界特定の結果が違った場合でも、すぐに境界確認を担当した土地家屋調査士の測量が間違いだったと判断されるわけではありません。

土地の境界判断では、利用状況、過去の測量資料、登記記録、地積測量図、所有者間の認識など、多くの要素を総合的に確認します。

例えば、現地では長年使われてきた塀や道路の位置を境界として認識していても、登記上の筆界は別の位置に存在するということがあります。このようなケースでは、どちらか一方が単純に間違っているとは言えません。

私道を共有している複数の所有者と取り交わした境界確認書についても、筆界特定の結果だけで直ちに無効になるとは限りません。

ただし、私道との三者境など重要なポイントが変わった場合には、今後の登記手続きや土地利用に影響する可能性があります。

例えば、土地を売却する場合や分筆・地積更正登記を行う場合には、現在の登記内容や筆界特定結果との整合性を確認する必要があります。

境界確認書と筆界特定の結果に違いがある場合は、まず両方の資料を比較して、どの境界を示しているのかを確認することが大切です。

必要に応じて、土地家屋調査士へ相談し、境界確認時の測量資料や筆界特定の資料をもとに違いが生じた理由を説明してもらうとよいでしょう。

また、将来的な売却や登記変更を予定している場合は、司法書士や土地家屋調査士など専門家に確認し、手続き上問題がない状態に整えておくことが安心につながります。

境界確認書と筆界特定の結果が異なることは、土地境界では珍しいことではありません。これは、境界確認が所有者間の合意を重視する一方、筆界特定は登記上の筆界を判断する制度であるためです。

筆界特定によって境界確認書が自動的に無効になるわけではなく、それぞれが持つ意味や効力を分けて考える必要があります。

土地境界は将来の売買や相続にも影響する重要な問題です。境界のずれが判明した場合は、資料を整理したうえで土地家屋調査士などの専門家へ相談し、現在の状況に合った対応を検討することが大切です。