相続した土地と家を売却するときの譲渡所得計算｜住宅ローンやつなぎ融資は取得費にできる？

相続した土地や家を売却する場合、売却によって利益が出ると譲渡所得税の対象になることがあります。その際に重要になるのが、売却価格から差し引ける費用（取得費や譲渡費用）には何が含まれるのかという点です。

特に、家を建てるまでの間に利用したつなぎ融資や住宅ローン関連の支払いは、金額も大きいため「売却時の経費にできるのでは」と考える方も少なくありません。この記事では、不動産売却時の費用計算の基本や、ローン関連費用の扱いについて解説します。

土地や家を売却したときの譲渡所得の計算方法

土地や建物を売却した場合、単純に売却金額すべてに税金がかかるわけではありません。基本的には以下の計算で譲渡所得を求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費とは、その土地や建物を購入した時の費用や、建築費などを指します。また譲渡費用とは、売却するために直接かかった仲介手数料などの費用です。

つまり、売却時に差し引ける費用になるかどうかは、「その支払いが不動産の取得や売却に直接関係するものか」が重要な判断基準になります。

住宅ローンやつなぎ融資は、不動産購入や建築のために金融機関から借りたお金です。しかし、借入金そのものは取得費として計算することはできません。

例えば、土地購入のために2,000万円を借り入れ、その返済を続けていたとしても、売却時に「ローン返済額」を取得費として追加することはできません。借入金はあくまで購入資金の調達方法であり、不動産取得にかかった費用そのものではないためです。

一方で、住宅を建築した費用や土地購入代金などは取得費として扱われます。そのため、当時の売買契約書、建築請負契約書、領収書などは重要な資料になります。

つなぎ融資では、借入元金以外に利息や事務手数料などが発生します。これらについては内容によって扱いが変わるため注意が必要です。

一般的に、住宅取得のために支払った借入利息は、通常の居住用不動産の取得費としてそのまま加算できるものではありません。ただし、建築費用に含まれる諸費用や契約上の費用として扱われるケースもあるため、具体的な書類確認が必要です。

例えば、土地購入後に建築開始まで期間を空けるためにつなぎ融資を利用した場合でも、「融資を受けた」という事実だけでは判断できません。金融機関の明細や契約内容を確認し、税務上の取り扱いを確認することが大切です。

相続した土地や家を売却する場合、取得費を正確に計算するためには、亡くなった方が購入した時の資料が必要になります。

確認しておきたい主な書類には以下のようなものがあります。

書類が大量にある場合でも、まずは「土地購入」「住宅建築」「融資関係」に分けて整理すると確認しやすくなります。

土地と家を兄弟2人で相続して売却する場合、売却代金や税金の計算もそれぞれの持分に応じて行われます。

例えば、不動産を2分の1ずつ相続した場合、売却による利益も基本的には2分の1ずつ計算します。それぞれが確定申告を必要とするケースもあります。

また、相続した不動産には取得費を引き継ぐ考え方があります。亡くなった方が購入した時の価格や取得時期が重要になるため、相続後に売却する場合でも過去の資料をできるだけ探しておくことが大切です。

不動産売却時の税金計算では、数十万円単位で結果が変わることもあります。特につなぎ融資の利息や特殊な建築事情による費用は、個別判断になる場合があります。

そのため、「この費用は差し引けるだろう」と自己判断するより、契約書や領収書をそろえた上で税理士や税務署へ確認することがおすすめです。

事前に確認しておけば、不要な書類探しを減らせるだけでなく、適用できる控除や特例を見落とすリスクも減らせます。

相続した土地や家を売却する場合、譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ただし、住宅ローンやつなぎ融資の借入元金そのものは、通常は売却時の経費として差し引くことはできません。

一方で、土地購入費や建築費など不動産そのものにかかった費用は取得費として重要になります。売却を進める前に、過去の契約書や領収書を整理し、判断が難しい費用については専門家へ確認すると安心です。