土地建物を無償や格安で譲ると贈与税はかかる？個人間売買で注意すべき評価額と適正価格の考え方

土地や建物を知人や親族から譲ってもらう場合、「無料でもらえるなら得をする」と考えがちですが、不動産の譲渡では税金の問題が発生することがあります。特に市場価格より大幅に安い金額で取得した場合、単なる売買ではなく贈与と判断される可能性があります。

この記事では、土地建物を格安または無償で譲り受ける場合に気を付けたい贈与税の仕組みや、適正な取引価格の考え方、個人間で契約するときの注意点について解説します。

土地建物を安く譲ってもらうと贈与税が発生することがある

不動産は当事者同士が自由に価格を決めて売買できますが、あまりにも市場価格とかけ離れた金額で取引すると税務上問題になる場合があります。

例えば、土地と建物の時価が2,400万円程度あるにもかかわらず、1万円や数十万円など極端に低い価格で譲渡された場合、税務署から「本来の価値との差額を贈与した」と判断される可能性があります。

このような取引は「低額譲渡」と呼ばれ、買主側は購入価格と時価との差額について贈与税の対象となる場合があります。

不動産の価格は土地相場だけで決まらない

土地価格を計算するとき、単純に「坪単価×坪数」で判断することはできません。不動産の価値は立地条件や利用状況によって大きく変わります。

例えば坪20万円の地域で120坪の土地なら単純計算では2,400万円になりますが、実際には道路との接し方、形状、用途地域、上下水道の状況などによって評価額は変動します。

また、建物がある場合は建物の築年数や状態も価格に影響します。築浅の鉄骨スレート建物であれば価値が残る可能性がありますが、修繕費が必要な場合は土地価格から差し引いて考える必要があります。

個人間で土地建物を譲渡するときの適正価格の目安

「いくらまで安くできるのか」という明確なラインはありません。税務上は、取引価格だけではなく周辺の売買事例や土地評価、建物の状態などを総合的に判断されます。

一般的には、第三者同士が通常行う売買価格から大きく外れない金額で取引することが重要です。

例えば市場価格が2,400万円の不動産を1,500万円で購入する場合と、数万円で取得する場合では、税務上の見方は大きく変わります。

無償譲渡の場合は特に注意が必要

「お金はいらないから土地建物をあげる」と言われた場合でも、受け取る側には贈与税が発生する可能性があります。

不動産の贈与では、受け取った財産の価値を基準に贈与税が計算されます。そのため、現金を支払っていなくても高額な税負担になるケースがあります。

例えば2,400万円相当の土地建物を無償でもらった場合、基礎控除を超える部分について贈与税の対象となる可能性があります。

親族や知人から譲り受ける場合に確認すべきこと

個人間で土地建物を譲渡する場合は、価格だけでなく契約内容も重要です。口約束だけで済ませると、後からトラブルになる可能性があります。

最低限、売買契約書を作成し、売買価格の根拠を残しておくことがおすすめです。

また、贈与なのか売買なのかを明確にし、必要に応じて税理士や不動産会社へ相談すると安心です。

格安で土地建物を取得するときの考え方

不動産を安く取得できること自体は珍しいことではありません。売主が早く手放したい事情や、管理負担を減らしたい事情がある場合、市場価格より低い価格で取引されることもあります。

ただし、価格差が大きいほど税務上の確認対象になりやすいため、「安く買えたから問題ない」と考えるのは危険です。

購入前には土地の価値、建物の状態、税金、将来的な維持費まで含めて総合的に判断することが大切です。

まとめ：土地建物の格安譲渡は価格設定の根拠が重要

土地建物を譲ってもらう場合、2,400万円相当の不動産を極端に安い金額で取得すると、差額部分が贈与と判断される可能性があります。

一方で、不動産価格は単純な坪単価だけでは決まらず、立地や建物状態、売却事情によって変化します。

個人間で土地建物を譲渡する場合は、適正な価格設定を行い、その根拠を残しておくことが重要です。大きな金額が動く取引になるため、契約前に専門家へ確認することで安心して手続きを進められます。