不動産は相続税対策になる？株式3億円と自宅3億円を相続した場合の税額シミュレーション

相続税対策として不動産購入が有効と言われることがありますが、実際にどれほど税負担が変わるのかイメージしにくい方も多いでしょう。現金や株式は基本的に時価で評価される一方、不動産は相続税評価額が市場価格より低くなる場合があり、その差が節税効果につながることがあります。

この記事では、株式3億円と自宅（土地・建物）査定評価額3億円を相続するケースを例に、不動産を保有している場合と金融資産のみの場合で相続税評価額がどのように変わるのか、具体的な計算例を交えて解説します。

なお、実際の相続税額は土地の所在地、面積、利用状況、債務、各種特例の適用などによって変わるため、ここでは制度理解のための概算として紹介します。

相続税では不動産と株式で評価方法が異なる

相続税を計算する際、財産は単純な購入価格や市場価格ではなく、相続税評価額によって計算されます。株式の場合は、上場株式であれば原則として相続開始日の終値などを基準に評価します。

例えば時価3億円分の株式を所有していた場合、相続税上の評価額もおおむね3億円として扱われます。そのため、市場価格と相続税評価額の差が小さく、節税効果は限定的です。

一方、不動産は土地について路線価方式や倍率方式、建物について固定資産税評価額を基準に計算します。一般的には市場で売買される価格より低い評価になることが多く、この差が不動産の相続税対策として注目される理由です。

まず、株式時価3億円のみを相続するケースを考えます。相続人は配偶者1人、子供2人の合計3人とします。

相続税には基礎控除があり、計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。このケースでは、3,000万円＋600万円×3人となり、基礎控除額は4,800万円になります。

株式3億円から基礎控除4,800万円を差し引くと、課税対象額は2億5,200万円になります。実際の税額計算では法定相続分で一度分けて税率を適用します。

法定相続分では、配偶者が2分の1、子供2人がそれぞれ4分の1となります。概算すると、相続税の総額は約6,920万円になります。ただし、配偶者には配偶者控除があるため、実際に配偶者が負担する税額は大きく軽減される可能性があります。

次に、自宅（土地・建物）の市場査定額が3億円の場合を考えます。ただし、相続税では査定価格3億円がそのまま評価額になるとは限りません。

例えば土地の市場価格が2億5,000万円であっても、相続税評価では路線価によって約8割程度になることがあります。また、建物も一般的には建築価格より低い固定資産税評価額で計算されます。

仮に土地・建物の市場価格3億円に対して相続税評価額が70％の2億1,000万円になった場合、課税対象となる財産評価は株式より9,000万円低くなります。

さらに、一定の条件を満たす自宅であれば「小規模宅地等の特例」により、土地の評価額を最大80％減額できる場合があります。この制度が利用できるかどうかで税額は大きく変わります。

同じ3億円相当の財産でも、相続税評価額が異なるため、株式と不動産では課税される金額に差が出ます。

財産	市場価値	相続税評価のイメージ
株式	3億円	約3億円
自宅不動産	3億円	約2億円前後になる場合もある

例えば株式では課税対象となる財産がほぼ3億円ですが、不動産では評価額が下がることで課税対象額を減らせる可能性があります。

ただし、不動産なら必ず節税できるわけではありません。立地条件や土地の評価方法、自宅として利用しているかどうか、相続人の状況によって結果は変わります。

不動産を利用した相続税対策では、単純に高額な物件を購入すれば良いというものではありません。相続後に売却しにくい物件では、相続人が負担を抱える可能性があります。

また、自宅の場合は小規模宅地等の特例が使えるかどうかが非常に重要です。例えば同居している子供が相続する場合と、別居している場合では適用条件が異なります。

相続対策では、税金だけを見るのではなく、相続後の生活や財産管理、分割のしやすさまで考えることが大切です。

株式3億円と自宅3億円では、同じ価値の財産でも相続税評価額の計算方法が異なるため、一般的には不動産のほうが相続税評価を低くできる可能性があります。

株式は時価に近い評価になりますが、不動産は路線価や固定資産税評価額を使うため、市場価格より低く評価されることがあります。さらに自宅の場合、小規模宅地等の特例によって大きな減額が可能になる場合があります。

ただし、最適な相続対策は財産内容や家族構成によって変わります。具体的な相続税額を確認する場合は、税理士など専門家に相談しながら、生前から計画的に準備することが重要です。