土地の境界は字図（公図）で確認できる？家が境界を越えて建っている場合の確認方法と対応を解説

土地や建物を売却するとき、隣地との境界が明確になっているかどうかは非常に重要です。古い住宅地では、実際の塀や建物の位置と登記上の土地の形が一致していないケースもあり、売却前に境界トラブルが発覚することがあります。この記事では、字図（公図）で境界を確認できるのか、境界が食い違っているように見える場合の調査方法、土地家屋調査士への依頼や費用負担について詳しく解説します。

字図（公図）とは何か？境界確認に使えるのか

土地の境界を確認するときによく利用される資料に「字図」や「公図」と呼ばれるものがあります。公図とは、法務局で取得できる土地の位置や形状を示した図面で、土地の区画や地番を確認するために利用されます。

ただし、公図は現在の測量図のように正確な縮尺で作られているとは限りません。特に古い地域では、明治時代の地租改正時に作成された図面をもとにしている場合があり、実際の境界位置とずれていることがあります。

そのため、公図だけを見て「ここが正確な境界線」と判断することはできません。公図はあくまで土地の位置関係を確認する参考資料として利用するものです。

境界を正確に確認するために必要な資料

土地の境界を確認する場合、公図以外にも複数の資料を確認する必要があります。

特に地積測量図が存在する場合は、境界確認の重要な資料になります。ただし、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

また、現在設置されている境界杭や塀の位置だけで判断するのも危険です。昔からの慣習で設置された塀が、必ずしも法律上の境界線上にあるとは限らないためです。

家が境界を越えて建っているように見える場合の考え方

住宅の一部や塀が隣地側にはみ出しているように見える場合でも、すぐに違法建築や所有権侵害と決まるわけではありません。

例えば、古くから建っている住宅では、当時の測量精度や土地の管理状況によって、現在の登記上の境界と建物位置がずれているケースがあります。

また、隣地所有者との間で長年問題なく使用していた場合や、過去に境界について合意していた場合など、状況によって法律上の扱いが変わります。

そのため、地図アプリや不動産会社の資料だけで判断せず、正式な境界調査を行うことが大切です。

境界確定測量とはどのような作業なのか

土地売却時に境界が不明確な場合は、土地家屋調査士へ依頼して「境界確定測量」を行うことがあります。

境界確定測量では、土地家屋調査士が法務局資料や過去の測量図を調査し、現地で測量を行ったうえで、隣地所有者と境界位置を確認します。

例えば、隣地との境界杭がなく、建物がどちらの土地にかかっているか不明な場合でも、専門家による測量と隣地所有者との確認によって正式な境界を決めることができます。

土地家屋調査士の費用は誰が負担するのか

境界確定測量の費用負担については、法律上必ず売主だけが負担すると決まっているわけではありません。

しかし、不動産売却では売主が土地の状況を明確にして引き渡す必要があるため、売主側が費用を負担して測量を行うケースが一般的です。

一方で、境界が原因で隣地側にも影響がある場合や、双方が境界確認を希望する場合には、費用を分担することもあります。

例えば、売却予定の土地で隣家の建物が境界付近にあり、双方で確認が必要な場合は、不動産会社や土地家屋調査士を通じて隣地所有者と話し合うことになります。

売却前に境界問題を確認しておくメリット

不動産を売却するとき、境界が不明確な土地は買主から敬遠されることがあります。住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関から境界確認を求められることもあります。

売却直前に境界問題が発覚すると、測量や隣地との協議に時間がかかり、売却スケジュールに影響する可能性があります。

そのため、売却を考え始めた段階で、公図や地積測量図を確認し、必要であれば早めに土地家屋調査士へ相談することがおすすめです。

まとめ

字図（公図）は土地の位置関係を確認するための重要な資料ですが、必ずしも現在の正確な境界線を示しているものではありません。

家や塀が境界を越えているように見える場合は、公図だけで判断せず、地積測量図や現地調査、隣地所有者との確認を行うことが必要です。

土地売却では境界の明確さが重要になるため、売却前に問題を把握し、必要に応じて土地家屋調査士へ依頼することで、安心して取引を進めることができます。