重要事項説明と現況の相違は責任問題になる？越境トラブルと不動産会社の説明義務を徹底解説

不動産売買において、重要事項説明書と実際の現況に相違が見つかると、大きな不安やトラブルにつながります。特に越境の有無や測量結果の食い違いは、建築計画にも影響するため慎重な対応が必要になります。

この記事では、重要事項説明の法的な位置づけ、不動産会社の説明義務、そして契約特約との関係性について整理しながら、建設的な話し合いのポイントを解説します。

重要事項説明書の役割と法的な位置づけ

重要事項説明書は、宅地建物取引業法に基づき、取引条件や物件の重要な情報を買主に説明するための書類です。

ただし、その内容が「事実と完全に一致すること」を保証するものではなく、調査時点の情報や確認可能な範囲に基づいて作成されます。

例えば「越境なし」と記載されていても、後日の詳細調査で新たな事実が判明することは実務上あり得ます。

越境は土地取引において重要な要素であり、建築確認や将来の権利関係に影響を与える可能性があります。

しかし軽微な越境や物理的に解消困難なケースでは、覚書や合意書で処理されることもあります。

例えばフェンスの一部が数センチ越境している場合でも、必ずしも即座に建築不可となるわけではありません。

重要事項説明と現況に差異がある場合、不動産会社の調査義務や説明義務違反が問題となる可能性があります。

ただし、故意や重大な過失があったかどうか、また調査範囲が合理的だったかが判断のポイントになります。

例えば調査可能な範囲で確認を行っていた場合、直ちに責任が認められるとは限りません。

契約書に特約がある場合、その内容は当事者間の合意として強く効力を持ちます。

ただし重要事項説明書の誤記や不十分な説明があった場合、特約だけで全ての責任が免除されるわけではありません。

例えば特約があっても、説明不足や誤認を誘発する記載があれば、別途問題となる可能性があります。

話し合いを行う際は、感情ではなく「事実関係」と「時系列」を整理することが重要です。

具体的には、測量の実施内容、重要事項説明の記載根拠、現況判明時期などを明確にすることが有効です。

例えば資料やメール履歴を時系列で整理すると、双方の認識のズレが明確になります。

重要事項説明と現況の差異は、不動産取引において一定程度発生し得る問題です。

責任の有無は調査の相当性や説明内容、契約特約の内容など複数の要素で判断されます。

まずは事実関係を整理し、冷静に論点を明確にすることが、解決への近道になります。