東京都や埼玉の中古マンション価格はなぜ“高く見える”？平均値と実態のギャップをわかりやすく解説

ニュースで見る「中古マンション平均価格が億に近い」といった報道に対して、「実際はそんなに高くない物件もあるのでは？」と疑問を持つ方は少なくありません。

確かに、同じエリアでも数百万円から1億円近い物件まで幅広く存在しており、体感と報道の数字にギャップを感じることがあります。

この記事では、不動産価格の平均値の考え方や報道の見え方、そして実際の価格帯の幅について整理していきます。

中古マンション価格は「平均値」で語られるため実態とズレる

不動産ニュースでよく使われる「平均価格」は、すべての価格帯を単純に足して割った数値です。

そのため、都心の超高額物件が数件含まれるだけでも平均値は大きく上昇します。

例えば、1,000万円・2,000万円・3億円の物件が混ざれば、実態以上に高い印象の平均値になります。

東京都内はエリアによって価格差が極端に大きく、同じ市区内でも数倍〜数十倍の差が生まれます。

都心のタワーマンションと、郊外の築古マンションでは価格帯が全く異なります。

例えば江東区でも駅近新築は高額ですが、築古・郊外寄りでは比較的手頃な物件も存在します。

埼玉県も同様に、駅距離・築年数・利便性によって価格差が大きくなります。

そのため平均値だけを見ると高く感じても、実際には幅広い選択肢があります。

例えば駅近築浅の物件と、築40年以上の小規模物件では価格が数倍違うことも珍しくありません。

ニュースは市場全体の動向を伝えるため、統計データや平均値が重視されます。

そのため、個別の安価な物件よりも「全体として上昇している傾向」が強調されやすくなります。

例えば全国平均や首都圏平均は、富裕層向け物件や都心物件の影響を受けやすい構造です。

実際の購入者は幅広く、必ずしも高所得層だけではありません。

ただしニュースは市場全体のトレンドを扱うため、一般の実感とはズレが生じることがあります。

例えば実際の購入では中古・郊外・築古など選択肢が多く、予算帯も多様です。

中古マンション価格の報道は「平均値」であるため、実際の物件価格の幅とはギャップが生まれやすい構造になっています。

東京都や埼玉県でも、エリアや条件によって数百万円から億単位まで大きな差があります。

ニュースの数字はあくまで全体傾向として捉え、実際の市場は“ピンキリ”であることを理解することが重要です。