マンション大規模修繕の発注方式はどれが良い？設計監理方式・設計施工方式・総合元請方式の違いと失敗しない選び方

マンションの大規模修繕工事は、管理組合にとって数千万円から数億円規模になることもある重要な事業です。特に初めての大規模修繕では、理事会や修繕委員会の多くが専門知識を持たないため、どの発注方式を選ぶべきか悩むケースが少なくありません。

近年は設計施工方式、設計監理方式、総合元請方式の3つが主流となっていますが、それぞれメリットとデメリットがあります。重要なのは、どの方式が優れているかではなく、管理組合が適切に工事内容や費用をチェックできる体制を構築できるかです。

マンション大規模修繕で採用される3つの発注方式

大規模修繕工事では主に「設計施工方式」「設計監理方式」「総合元請方式」が採用されています。

方式	特徴	主なメリット	主なデメリット
設計施工方式	設計と施工を同じ会社が担当	工事期間が短い	第三者チェックが弱い
設計監理方式	設計事務所と施工会社を分離	透明性が高い	設計監理費が必要
総合元請方式	管理会社が一括管理	組合の負担軽減	利益相反の懸念

どの方式にも長所と短所があり、マンションの規模や管理組合の体制によって適した方法は異なります。

近年の大規模修繕工事では、設計監理方式を採用するマンションが増えています。

その理由は、工事内容の設計と施工会社の選定を分離できるためです。第三者である設計事務所が工事内容や見積内容を確認することで、工事金額の妥当性や施工品質をチェックしやすくなります。

確かに設計監理費として工事費の数％程度が必要になりますが、その分、不要な工事項目の削減や適正な競争入札が期待できるため、結果として総工事費が抑えられるケースもあります。

総合元請方式は管理会社が窓口となり、計画立案から施工会社の手配まで一括して行う方式です。

理事会や修繕委員会の負担を軽減できる一方で、管理会社が工事発注側と受注側の両方に近い立場になるため、利益相反が生じる可能性があります。

もちろん、すべての管理会社に問題があるわけではありません。しかし、複数社による見積比較や第三者によるチェック機能が弱くなりやすいため、管理組合として慎重な検討が必要です。

特に初回の大規模修繕では、管理会社から提案された内容をそのまま承認するのではなく、他方式との比較検討を行うことが重要です。

100戸前後のマンションでは、まず修繕委員会を立ち上げ、その後に設計コンサルタントや設計事務所を選定する流れが一般的です。

その後、建物診断を実施し、必要な修繕内容を整理したうえで複数の施工会社から見積もりを取得します。

例えば築12年程度のマンションでは、防水工事、シーリング工事、外壁補修、鉄部塗装などが中心になりますが、建物ごとの劣化状況によって必要な工事項目は大きく異なります。

適切な建物診断を行わずに工事内容を決定すると、不要な工事が含まれたり、本来必要な修繕が見落とされたりするリスクがあります。

専門知識がない場合でも、以下の項目は確認しておくことをおすすめします。

また、国土交通省が公表しているマンション大規模修繕に関する資料も参考になります。詳しくは[参照]をご確認ください。

初めての大規模修繕工事では、管理組合の多くが専門知識を持たないため、不安を感じるのは自然なことです。

設計施工方式、設計監理方式、総合元請方式のいずれにもメリットとデメリットがありますが、透明性や第三者チェックの観点からは設計監理方式が採用されるケースが比較的多く見られます。

重要なのは方式そのものではなく、工事内容や見積金額の妥当性を確認できる体制を整えることです。修繕委員会では感覚的な判断ではなく、建物診断や見積比較など客観的な資料を基に検討することが、後悔しない大規模修繕につながります。