土地を購入する際に、登記簿上の面積と確定測量図の面積が一致していないケースは珍しくありません。特に古くから所有されている土地では、過去の測量精度や登記制度の違いにより面積差が生じていることがあります。そのため、購入を検討している人の中には「確定測量図があれば問題ないのか」「なぜ地積更正登記をしていないのか」と疑問を持つ人も少なくありません。
この記事では、確定測量図と登記面積の違い、地積更正登記の役割、そして未実施の場合に考えられる影響について解説します。
確定測量図とは何か
確定測量図とは、隣接地所有者との境界確認を行い、土地家屋調査士などの専門家が作成した測量成果図です。
一般的な現況測量図とは異なり、境界確認が完了しているため、土地取引において高い信頼性を持つ資料として扱われます。
そのため、不動産売買では登記簿面積ではなく、確定測量図の面積を基準に契約が行われるケースもあります。
登記簿の面積と確定測量図の面積が違う理由
土地登記制度は長い歴史があり、古い土地では明治時代や戦後間もない時期の測量結果がそのまま残っていることがあります。
当時の測量技術は現在ほど精密ではなかったため、実際の面積と登記面積に差が生じているケースがあります。
また、過去に分筆や合筆が行われた土地でも、登記情報と現況が完全に一致していない場合があります。
| 資料 | 役割 |
|---|---|
| 登記簿 | 権利関係や公的記録を管理する |
| 確定測量図 | 現時点の境界と実測面積を示す |
地積更正登記とは何のために行うのか
地積更正登記とは、実際に測量した面積に合わせて登記簿上の地積を修正する手続きです。
確定測量図が完成した後、その内容を法務局の登記記録へ反映させることで、登記面積と実測面積を一致させることができます。
つまり、確定測量図は測量成果そのもの、地積更正登記はその成果を公的記録へ反映させる作業という違いがあります。
地積更正登記をしていない理由として考えられること
確定測量を行ったにもかかわらず地積更正登記が行われていないケースには複数の理由があります。
例えば売買や境界確認だけが目的だった場合、所有者が更正登記まで必要と考えなかった可能性があります。
また、更正登記には土地家屋調査士への報酬や登録免許税などの費用が発生するため、費用対効果を考えて見送るケースもあります。
さらに、面積差がわずかな場合には、所有者が急いで登記修正を行わないこともあります。
地積更正登記をしないことで起こりうる不利益
確定測量図が存在する場合でも、登記面積との不一致が将来的な手続きで説明を求められることがあります。
例えば将来売却する際、買主や金融機関から面積差について質問されることがあります。
また、相続時に相続人が土地の内容を確認した際、登記簿と測量図の数字が異なることで混乱するケースもあります。
ただし、確定測量図が適切に作成されており境界が明確であれば、直ちに大きな問題になるとは限りません。
一方で、将来的に再度売却や分筆を行う可能性がある場合は、地積更正登記が完了している方が手続きはスムーズになる傾向があります。
購入前に確認しておきたいポイント
土地購入時には、確定測量図の作成年月日や境界確認書の有無を確認することが重要です。
また、なぜ地積更正登記が行われていないのかについて、売主や仲介会社へ確認しておくと安心です。
将来的に売却や相続を考えている場合は、購入後に地積更正登記を行う際の費用や手続きについても事前に把握しておくとよいでしょう。
まとめ
確定測量図は土地の境界と実測面積を示す重要な資料であり、土地取引において高い信頼性があります。しかし、確定測量図があることと登記簿の面積が一致していることは別の問題です。
地積更正登記を行わなくても直ちに不利益が発生するとは限りませんが、将来の売却や相続、融資手続きなどで説明が必要になる場合があります。
土地購入時には、確定測量図だけで安心するのではなく、なぜ登記面積との差異が残っているのか、その経緯を確認したうえで判断することが大切です。
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