住宅ローンで変動金利が固定金利を上回ったことはある？新規借入金利の歴史と逆転が起こる条件を解説

住宅ローンを選ぶとき、「変動金利は固定金利より低い」というイメージを持つ人は多いでしょう。実際、近年の日本では新規借入時の変動金利が10年固定や全期間固定より低い状態が長く続いており、変動金利を選ぶ人も多くなっています。

しかし、変動金利は仕組み上、常に固定金利より低いと保証されているわけではありません。短期金利が急上昇する一方で、市場が将来の利下げを織り込み長期金利が低下する局面などでは、商品や固定期間によって金利差が縮小したり、変動型と固定型の金利水準が逆転したりすることは理論上あり得ます。

一方、「日本の住宅ローンの歴史で、同じ銀行・同じ時期・同程度の優遇条件において、新規借入の変動金利が全期間固定金利を上回ったことがあるか」という問いには注意が必要です。住宅ローン商品の制度、固定期間、基準金利と実際の適用金利、優遇幅が時代によって異なるため、単純な一本の歴史データだけで断定するのは適切ではありません。この記事では、公的資料を基に変動・固定金利の仕組みと歴史を整理します。

結論：変動金利が固定金利より必ず低いというルールはない

最初に押さえておきたいのは、住宅ローンには「変動金利は固定金利より必ず低くしなければならない」という決まりはないということです。

変動型と固定型では、金融機関が金利を決める際に影響を受ける市場金利が異なります。一般に変動型は短期金利の影響を受けやすく、長期間固定する住宅ローンは長期金利の影響を受けやすくなります。

そのため通常は、長期間の金利上昇リスクを金融機関側が負担する固定金利に一定の上乗せがあり、変動金利のほうが低くなりやすいものの、この関係が未来永劫維持される保証はありません。

「変動と固定のどちらが高かったか」を調べるのが意外に難しい理由

住宅ローンの歴史を調べる際に難しいのが、何を「変動金利」「固定金利」として比較するのかという問題です。現在でも全期間固定、10年固定、5年固定、3年固定など複数の商品があり、それぞれ金利が異なります。

さらに銀行には「店頭表示金利」「基準金利」だけでなく、そこから優遇を差し引いた「適用金利」「実行金利」があります。例えば変動の基準金利が2％台でも、優遇後の新規借入金利は1％未満ということがあります。

したがって「昔、変動が固定を超えたことがあるか」を検証するときは、同じ年月・同じ金融機関・同じ借入条件・同じ金利表示の種類・同じ固定期間で比較する必要があります。

1980年代から1990年代初頭は現在とはまったく違う高金利時代だった

現在の住宅ローン金利だけを見ていると想像しにくいのですが、日本には非常に金利が高かった時代があります。日本銀行が公開している長・短期プライムレートの歴史を見ると、1980年3月24日に短期プライムレートは9.25％、同年4月1日の長期プライムレートは9.5％という水準でした。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 1966年～1988年」]

1989～1990年にも金利は大きく上昇しています。日本銀行の資料では、1989年1月に短期プライムレート4.25％、長期プライムレート5.7％という状態から、1990年1月には短期6.25％、2月の長期プライムレートは7.5％へ上昇しています。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 1989年～2000年」]

ただし、ここで示しているのは銀行のプライムレートであり、そのまま当時の住宅ローン新規借入金利ではありません。「短期プライムレートが長期プライムレートを上回った＝住宅ローンの変動金利が固定金利を上回った」と置き換えることはできない点に注意が必要です。

実は短期金利が長期金利を上回ること自体はある

金利市場では、短期金利が長期金利を上回る状態があります。一般に「逆イールド」と呼ばれる現象です。通常は長くお金を貸すほど不確実性が大きくなるため長期金利が高くなりやすいのですが、将来的な景気後退や利下げが予想されると長期金利が低下し、短期金利のほうが高くなる場合があります。

日本銀行の過去データにも分かりやすい例があります。1974年1月4日時点では短期プライムレートが9.25％、長期プライムレートが9.4％でしたが、その後も短期9.25％の状態で長期は9.9％となっています。一方、金利の転換局面では短期と長期の差が大きく縮小しています。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」]

こうした市場金利の関係からも、短期金利に影響される変動型が固定型より常に低いという経済上の絶対法則が存在するわけではないことが分かります。

近年の新規住宅ローンでは変動金利のほうが低い状態が続いてきた

一方、近年の日本の住宅ローン市場を見ると、変動型の新規借入金利が固定型より低い状態がかなり明確です。国土交通省がまとめた住宅ローン金利の資料では、2021年10月時点で都銀の変動金利が0.65％、10年固定金利が0.92％、フラット35が1.30％でした。[参照：国土交通省「住宅ローン金利の推移」]

同資料の2025年2月時点では、都銀変動金利が0.63％、都銀10年固定が1.96％、フラット35が1.89％となっています。ここでは変動型と固定型の差がむしろ大きくなっています。

したがって少なくともこの近年の比較期間については、「新規借入時の変動金利が固定金利を上回っていた」とはいえません。

2021年と2025年を比較すると固定金利が先に大きく上昇している

この数字を見ると、固定金利が変動金利より先に上昇したことが分かります。これは固定型が長期金利の影響を受けやすいことと関係しています。[参照：国土交通省資料]

「日銀が政策金利を上げたら固定金利も同時に同じ幅だけ上がる」という単純な関係ではありません。固定金利は市場が将来の金融政策や物価、景気をどう予想しているかによって先に動くことがあります。

この違いを理解すると、なぜ変動と固定の金利差が一定ではないのかが分かります。

固定金利は「将来の金利上昇リスクをなくすための価格」でもある

例えば35年間固定金利で借りると、契約時点で将来の返済金利が確定します。その後、市場金利が大幅に上昇しても契約した固定金利は原則として変わりません。

金融機関側から見ると、長期間にわたって金利を固定するためのリスク管理が必要になります。そのため通常は、将来の金利変動リスクなどを反映して固定金利のほうが変動金利より高く設定されやすくなります。

言い換えると、固定金利の上乗せ部分は単純な「損」ではなく、将来の金利上昇リスクを借り手から切り離すためのコストという見方もできます。

では変動金利が固定金利を上回るとしたらどんなとき？

典型的に考えられるのは、中央銀行が短期間で大幅な利上げを行い、短期金利が非常に高くなった一方、市場では「この高金利は長く続かず、近いうちに利下げされる」と予想されている局面です。

その場合、短期金利は高いままでも、将来の金利を織り込む長期金利が先に低下することがあります。市場金利の世界では短期金利が長期金利を上回る逆イールドが起こり得るため、住宅ローン商品でも条件次第では変動型と固定型の差が極端に縮小したり逆転したりする余地があります。

ただし住宅ローンには金融機関独自の金利優遇があるため、市場金利が逆イールドになったからといって、その月に必ず住宅ローンの変動金利と固定金利も逆転するわけではありません。

「新規借入時」という条件が非常に重要

住宅ローンの金利を比較するときには、新規借入時なのか、すでに借りている人の適用金利なのかを分ける必要があります。

新規顧客向け住宅ローンでは、金融機関が顧客獲得のために大きな金利優遇を設定することがあります。その結果、基準金利が高くても実際に新規契約者へ提示される金利は大幅に低くなります。

そのため「銀行の変動金利の基準金利が固定金利より高い」という事例が見つかったとしても、優遇後の新規借入金利まで高かったとは限りません。

基準金利と適用金利を混同すると歴史比較を間違える

例えば架空の銀行で変動型の基準金利が2.5％、10年固定が2.0％だったとします。この数字だけなら変動のほうが高く見えます。

しかし新規借入者に対して変動型は2.0％の優遇、10年固定は0.5％の優遇だったとすると、実際の適用金利は変動0.5％、10年固定1.5％です。この場合、新規借入者にとっては変動のほうが低くなります。

住宅ローンの歴史を調べるときには、新聞や古い銀行資料に掲載された「店頭金利」だけで結論を出さず、実行金利・優遇金利まで確認する必要があります。

「固定金利」といっても2年固定と35年固定では意味が違う

もう一つ注意したいのが固定期間です。2年固定、3年固定、5年固定、10年固定、全期間固定では金融商品としての性格が大きく異なります。

一般には固定期間が長いほど将来の金利変動を長期間引き受けることになるため、金利が高くなりやすい傾向があります。しかし市場の金利見通しによっては、固定期間同士でも金利の順番が単純にならないことがあります。

したがって「変動が固定を上回ったことはあるか」という質問には、「何年固定との比較か」を決めなければ厳密な答えを出せません。変動対2年固定と、変動対35年全期間固定では全く別の比較です。

過去の高金利時代を現在の住宅ローンへそのまま当てはめない

日本銀行の資料を見ると、1970～1980年代には現在とは比較にならないほど高い金利が存在しました。例えば1980年には短期プライムレート9.25％、長期プライムレート9.5％という時期があります。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 1966年～1988年」]

しかし当時と現在では住宅ローンの商品設計、金融機関間の競争、金利優遇、住宅金融公庫から民間住宅ローンへの構造変化など条件が大きく異なります。

日本銀行が2013年にまとめた住宅ローンに関する資料でも、民間金融機関が住宅ローンに注力する中で競争が激化し、変動・固定とも金利が大幅に低下したことが説明されています。[参照：日本銀行「住宅ローンの収益・リスク管理」]

「過去に逆転したか」より将来の返済余力を考えることが重要

住宅ローンをこれから借りる人にとっては、過去に一度でも変動金利が固定金利を上回ったかどうか以上に、「自分の返済期間中に変動金利がどこまで上昇しても返済できるか」が重要です。

例えば4000万円を35年間借りる場合、金利が0.5％から1％、1.5％、2％へ上昇すれば返済負担は変わります。実際の返済額の変更時期や計算方法は商品によって異なるため、自分が検討している金融機関の商品説明書で確認する必要があります。

変動金利を選ぶなら「今の金利なら払える」だけではなく、金利が数％上昇した場合の返済額を事前に試算しておくことが大切です。

固定金利は将来の金利を予言しているわけではない

「固定金利が変動金利より高いなら、銀行は将来必ずそこまで変動金利が上がると予想している」と考えることがありますが、これも正確ではありません。

固定金利には市場の長期金利、金融機関の調達コスト、信用コスト、運営コスト、競争環境、利益、金利変動リスクなどさまざまな要素が反映されます。

そのため現在の10年固定が2％だからといって、「銀行が10年後の変動金利を2％と予想している」という意味ではありません。

固定と変動の金利差は「保険料」のように考えると理解しやすい

変動0.8％と全期間固定2.0％という2商品があったとします。この差だけを見ると「固定は1.2％も高くて損」と感じるかもしれません。

しかし変動型では将来金利が上昇するリスクを借り手が負担します。一方、全期間固定では契約時点で返済計画を確定できるため、金利上昇によって返済負担が増えるリスクを避けられます。

固定金利の高さは、その安心を得るためのコストと考えることができます。結果的に金利が上がらなければ変動型が有利だった可能性が高く、金利が大幅に上昇すれば固定型が有利になる可能性があります。

変動金利を選びやすい人と固定金利を選びやすい人

変動金利は、金利が上昇して毎月の負担が増えても家計に余裕があり、繰上返済できる資金も持っている人ほどリスクへ対応しやすくなります。

一方、毎月の返済額が増えると教育費や生活費に大きな影響が出る世帯では、多少金利が高くても固定金利によって返済額を確定する価値があります。

つまり「どちらの金利が得か」だけではなく、家計がどの程度の金利変動リスクを受け入れられるかで判断することが重要です。

過去の金利を見るときにおすすめの公的資料

住宅ローン金利の歴史を調べる場合は、銀行や比較サイトだけでなく、日本銀行、国土交通省、住宅金融支援機構などの公的資料を確認すると信頼性を高められます。

• 日本銀行：長・短期プライムレート、政策金利などの長期データ
• 国土交通省：住宅ローン金利の推移や住宅市場関連資料
• 住宅金融支援機構：フラット35や住宅ローン利用者調査など

特に日本銀行は1960年代まで遡った長・短期プライムレートのデータを公開しています。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート」]

過去の逆転を厳密に検証するなら「同一銀行・同一月」で調べる

本当に「新規借入時の変動金利が固定金利を上回った月」を探したい場合は、全国平均のグラフだけでは不十分です。

特定の都市銀行を一つ決め、各年月について「新規変動・優遇後金利」「2年固定・優遇後金利」「5年固定・優遇後金利」「10年固定・優遇後金利」などを並べる必要があります。さらに優遇条件が同等かどうかも確認します。

これを行わず、変動の基準金利と固定の実行金利を比較すると、実際には存在しない逆転を作ってしまう可能性があります。

まとめ：変動金利が固定金利より低いのは絶対的なルールではない

住宅ローンでは、変動金利が固定金利より必ず低くなるという制度上・経済上の絶対的なルールはありません。短期金利と長期金利は異なる要因で動くため、金利環境や商品設計によって差が縮小したり、条件次第では逆転したりすることも理論上あり得ます。

ただし、「日本の住宅ローン史上、新規借入の変動金利が同時期の固定金利を上回ったことがあるか」を一律にYES・NOで断定するのは適切ではありません。固定には2年・3年・5年・10年・全期間固定などがあり、銀行ごとの基準金利、優遇金利、実行金利も異なるからです。

少なくとも国土交通省が公表している近年の比較では、2021年10月の都銀変動0.65％に対して10年固定0.92％、2025年2月には変動0.63％に対して10年固定1.96％であり、新規借入の変動金利が10年固定を下回っています。[参照：国土交通省「住宅ローン金利の推移」]

一方、日本銀行の長期データを見ると、日本には1980年前後に短期・長期とも9％前後まで上昇した時代があり、金利環境そのものは大きく変化してきました。[参照：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」]

住宅ローン選びで大切なのは、「過去に一度でも逆転したか」だけから将来を予想しないことです。変動型を選ぶなら金利上昇時の返済額まで試算し、固定型を選ぶなら現在の金利差を「返済額を確定するためのコスト」として考えると判断しやすくなります。最終的には、同じ金融機関・同じ借入条件で現在提示されている実際の適用金利を比較し、自分の返済余力と金利上昇への耐性を基準に選ぶことが重要です。