離婚後も元の家に住み続けるのは得？住宅ローン・名義・財産分与と「売るか残すか」の判断基準

離婚するとき、持ち家を売却するのか、それとも夫婦のどちらかがそのまま住み続けるのかは大きな問題です。特に住宅ローンが残っている場合は、「家を手元に残したほうが資産になるのでは」「賃貸へ引っ越して家賃を払うくらいなら、住宅ローンを払い続けたほうが得では」と考えることもあるでしょう。

実際、離婚後も元の持ち家に住み続ける人は珍しくありません。一方で、家が残る＝必ず得というわけではなく、住宅ローン残高、現在の売却価格、登記名義、ローンの債務者、収入、将来の修繕費などをまとめて考える必要があります。

特に注意したいのが、「家の名義」と「住宅ローンの名義」は別の問題だという点です。離婚時に夫婦間で「この家は妻のもの」「今後は夫が払う」と合意しただけでは、金融機関との住宅ローン契約まで自動的に変更されるわけではありません。この記事では、離婚後も家に住み続ける人がどの程度いるのかという調査結果を確認しながら、売却と住み続ける場合のメリット・リスクを整理します。

離婚後も元の家に住み続ける人はどのくらいいる？

「離婚したら持ち家を売るのが普通」と思われることがありますが、実際の調査を見ると、どちらかが元の家に住み続けるケースはかなりあります。

2025年に、婚姻中に住宅ローンを組んだ経験があり、離婚経験がある、または離婚協議中の202人を対象として行われた民間調査では、家や住宅ローンの扱いについて「離婚後もどちらかが住み続ける（名義変更を検討・実施）」が48.0％で最多でした。一方、「すでに売却が完了し、住宅ローンを完済」は20.3％、「売却予定で手続き中」は8.9％でした。[参照：インプルーブメント「離婚時の住宅ローン問題に関する実態調査」]

ただし、この48％を「離婚した人全体の約半数」と一般化することはできません。住宅ローン経験者など特定条件の202人を対象にした民間インターネット調査だからです。それでも、離婚後にどちらかが元の家へ住み続けるという選択そのものは、決して特殊ではないことを示す参考資料にはなります。

別の調査でも「住み続ける」は4割台

2023年に公表された別の民間調査では、離婚経験があり婚姻時に持ち家へ住んでいた30歳以上50歳未満の男女232人を対象に調査しています。その結果、離婚後の家について「住宅ローンの支払いをしている方が住み続けている」が44.0％で最も多く、「売却してローンを返済した」が23.4％でした。

この調査でも、離婚後に住宅ローンの支払者がそのまま家へ住み続けるケースが最も多い結果となっています。[参照：全国不動産売却安心取引協会「住宅ローンと持ち家に関する調査」]

さらに、持ち家で子どもがいた共働きの離婚経験者を対象にした別の調査では、離婚後の住居について「そのまま持ち家に住み続けている」が46.6％でした。調査対象や質問方法が異なるため単純比較はできませんが、複数の民間調査で4割台という数字が確認されています。[参照：一般社団法人共有名義不動産問題研究所「持ち家に関する考え方の調査」]

住宅ローンは離婚したらどうなる？

ここが最も重要なポイントです。離婚しただけでは住宅ローンの債務者は自動的に変更されません。

例えば夫名義で住宅ローンを借りている家について、離婚協議で「今後は妻と子どもが住み、妻が毎月ローン相当額を負担する」と決めたとしても、それだけで銀行との契約上の債務者が妻へ変更されるわけではありません。

住宅ローンは金融機関と債務者との契約です。夫婦間の離婚協議や財産分与とは別に考える必要があります。そのため、「誰が住むか」「誰が所有するか」「誰が金融機関に対して返済義務を負うか」の3点を分けて確認することが大切です。

離婚後の住宅ローン負担には実際にさまざまなパターンがある

法務省が公表した「財産分与を中心とした離婚に関する実態調査」では、住宅ローンが関係する離婚後の負担について複数のパターンが確認されています。回答者148人のうち「離婚時、ローンは残っていなかった」が41.9％でしたが、ローンが残っていたケースでは誰が借りて誰が離婚後に負担するかが分かれていました。[参照：法務省「財産分与を中心とした離婚に関する実態調査」]

例えば「本人名義で借りており、離婚後も本人がローンを負担」が16.9％、「相手名義で借りており、離婚後も相手が負担」が14.9％でした。一方、本人名義なのに離婚後は相手が負担するケースや、二人名義のローンを一人が負担するケースなども回答されています。

つまり、離婚後の住宅ローンには一つの決まった形があるわけではありません。だからこそ、自分のケースでは登記・ローン契約・実際の支払者がどうなっているのかを正確に把握する必要があります。

まず確認するのは「家の価値」と「ローン残高」

家を売るか残すかを考えるとき、最初に確認したいのが現在の住宅ローン残高と、現在その家を売却した場合の価格です。

例えば住宅ローン残高が1,500万円で、不動産会社の査定価格が2,500万円程度なら、単純な差額は約1,000万円です。ただし実際の売却では仲介手数料などの諸費用がかかり、税金が関係する場合もあるため、1,000万円がそのまま手元へ残るわけではありません。

逆に住宅ローンが2,500万円残っているのに、家が2,000万円程度でしか売れないなら、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態です。この場合は「売りたいから普通に売れば解決」とはいかない可能性があります。

家があるほうが得かどうかは「資産－負債」で考える

「家を持っている＝資産がある」という考え方自体は間違いではありません。しかし住宅ローンが残っているなら、家という資産と住宅ローンという負債の両方を見る必要があります。

例えば市場価値3,000万円の家に住宅ローンが1,000万円残っている場合と、市場価値2,000万円の家にローンが2,800万円残っている場合では、「家を持っている」という事実は同じでも財務状態はまったく違います。

「家を残せば得か」ではなく、「現在の売却価格からローン残高や売却費用などを差し引くと、どの程度の純資産があるのか」で考えるのが基本です。

住宅ローン残高だけでなく現在の査定価格を調べる

購入時に4,000万円だった家が、現在も4,000万円の価値とは限りません。立地、築年数、建物状態、土地価格、周辺の中古住宅相場などによって現在価格は変わります。

反対に、購入後に地域の地価やマンション相場が上昇し、購入時より高く売れるケースもあります。その場合は「家を持ち続けたほうが得」と即断するのではなく、今売ればどれだけ資金を確定できるのかも比較する必要があります。

離婚協議で家の価値が重要になる場合は、一社だけの簡易査定を絶対的な価格と思わず、複数の不動産会社の査定や必要に応じて専門家の評価を参考にするとよいでしょう。

住み続ける最大のメリットは生活環境を変えなくて済むこと

離婚後も元の家に住む大きなメリットは、引っ越さなくてもよいことです。特に子どもがいる家庭では、学校、友人関係、通学路、習い事などの生活環境を維持できることがあります。

引っ越しには新居の敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し代、家具の買い替えなども発生します。住宅ローンの返済額が無理のない範囲であれば、現在の住宅へ住み続けることが生活面で合理的な場合があります。

また、将来ローンを完済すれば住宅が自分の資産として残るという点も、賃貸住宅にはない特徴です。

住宅ローンと家賃は単純比較できない

「住宅ローンが月8万円、近隣の賃貸が月10万円だから家を残すほうが月2万円得」と計算したくなりますが、持ち家にはローン以外の費用があります。

一戸建てなら固定資産税、火災・地震保険、外壁や屋根、給湯器、水回りなどの修繕費が必要です。マンションなら住宅ローンに加えて管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代などが発生することがあります。

そのため「ローン返済額」と「賃貸の家賃」だけではなく、年間の住居費全体で比較することが重要です。

具体例：ローン8万円の家と家賃9万円なら必ず家がお得？

例えば離婚後に住める賃貸住宅が月9万円、現在の住宅ローンが月8万円だったとします。表面上は持ち家のほうが月1万円安く見えます。

しかし持ち家に固定資産税が年間12万円かかれば月平均約1万円相当です。さらにマンションなら管理費・修繕積立金、一戸建てなら将来の修繕費を準備する必要があります。

反対にローン残高が少なく、数年で完済できるなら、その後の住居費負担が大きく下がる可能性があります。つまり「月々のローンが家賃より安い」という一点だけでは結論を出せません。

離婚後も家に住むなら「誰の名義か」が非常に重要

不動産には所有権の名義があります。夫単独、妻単独、夫婦共有などのパターンがあり、法務局の登記事項証明書で確認できます。

例えば離婚後に妻が家へ住み続けるとしても、登記上は夫100％所有のままというケースも考えられます。逆に家を財産分与で妻へ移したとしても、住宅ローンについて金融機関との調整が別途必要になる場合があります。

「住んでいる人＝所有者＝ローンを借りている人」とは限らないため、この3つを混同しないことが重要です。

家の名義を変えてもローン名義が自動的に変わるわけではない

離婚時によく誤解されるのが、「財産分与で家をもらえば、住宅ローンも自分名義になる」という考え方です。所有権の移転と住宅ローン契約上の債務者変更は別の手続きです。

住宅ローンは借入時に債務者の収入、勤務状況、年齢、返済負担などを審査して契約しています。そのため元配偶者から自分へ債務者を簡単に置き換えられるとは限りません。

名義変更や債務者変更を希望する場合は、勝手に登記だけを進めるのではなく、まず借入先金融機関へ相談し、契約内容と必要な手続きを確認することが重要です。

ペアローンの場合はさらに慎重な整理が必要

ペアローンでは、一般に夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約を結んでいます。離婚したからといって片方のローンがなくなるわけではありません。

「夫が出て妻だけが住むので、これからは妻だけのローンにしたい」と考えても、妻一人の収入で残債を借り換えられるかなど、新たな審査が必要になることがあります。

2025年の民間調査でも、住宅ローンの組み方は単独名義73.3％、ペアローン17.8％、収入合算9.0％でした。また同調査では、離婚時のトラブルとして名義変更が認められないことなども報告されています。[参照：インプルーブメント「離婚時の住宅ローン問題に関する実態調査」]

連帯保証・連帯債務も離婚だけでは解消しない

住宅ローン契約で元配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっている場合も注意が必要です。夫婦関係が終了したことと、金融機関との契約関係が終了することは同じではありません。

例えば夫が住宅ローンの債務者、妻が連帯保証人という状態で離婚し、夫だけが家に住み続けたとしても、離婚したという理由だけで妻が当然に連帯保証から外れるとは限りません。

「離婚協議書に今後は夫がすべて支払うと書いたから大丈夫」と考えず、金融機関との契約上で自分がどの立場に残るのかを必ず確認しましょう。

元配偶者名義のローンのまま自分だけ住む形にはリスクがある

離婚後、家には妻と子どもが住み続け、住宅ローンは元夫名義のまま元夫が払い続けるという形も考えられます。毎月きちんと返済されている間は問題が見えにくいのですが、長期間続くほど将来の不確実性があります。

例えば元夫の収入が減った、病気になった、再婚した、返済が難しくなったなどの事情で住宅ローンが滞納すれば、住んでいる側の生活にも影響が及ぶ可能性があります。

逆にローン名義は元夫なのに、実際の返済資金を元妻が負担し続けるような形も、権利関係を曖昧にしたまま長期間続けることにはリスクがあります。住み続ける場合ほど、口約束ではなく専門家や金融機関を交えて整理することが大切です。

売却したほうが分かりやすいケース

離婚後の家を売却する最大のメリットは、条件が整えば住宅とローンを清算し、元夫婦間の経済的な関係を整理しやすいことです。

特に売却価格で住宅ローンを完済でき、さらに一定の資金が残るアンダーローンなら、売却によって資産を現金化し、財産分与を行いやすくなる場合があります。

また現在の家が一人で暮らすには広すぎる、維持費が高い、勤務地から遠い、住宅ローン負担が収入に対して大きすぎる場合も、家を残すことが必ずしも合理的とは限りません。

家を残したほうが合理的になりやすいケース

一方、住宅ローン返済が無理なく続けられ、今後もその地域に長期間住む予定があり、子どもの学校など生活環境を変えたくない場合には、住み続ける選択に合理性があります。

住宅ローン残高が少なく、近隣の同等賃貸へ移るより総住居費が低い場合も、売却を急がない選択肢があります。また立地が良く、将来的にも一定の需要が期待できる物件なら、資産として残す意味を感じることもあるでしょう。

ただし将来価格が上がる保証はありません。「今後値上がりするはずだから」という予想だけを理由に、返済が苦しい住宅ローンを抱え続けることは避けたいところです。

住宅ローンを一人で引き継ぐには金融機関への相談が必要

離婚後に住む人とローン債務者を一致させたい場合、現在の金融機関へ相談するほか、条件によっては別の金融機関への借り換えによって整理する方法が検討されます。

例えば夫婦共有の家に妻が住み続けるケースで、妻に十分な収入があるなら、妻単独で借り換えて既存ローンを清算し、所有関係も整理するという考え方があります。

ただし新しい住宅ローンを組めるかは年収だけで決まるものではなく、年齢、勤務状況、他の借入れ、物件の担保評価など金融機関の審査によります。「離婚するので名義を変えたいと言えば必ず変更できる」というものではありません。

家を売るか残すかを判断するための数字を一覧にする

感覚だけで決めるより、まず次の数字を一枚の紙や表計算ソフトへまとめると判断しやすくなります。

確認項目	確認する理由
住宅ローン残高	現在残っている負債を把握する
毎月返済額	離婚後の収入で無理なく返済できるか確認する
現在の不動産査定価格	売った場合にローンを完済できるか判断する
固定資産税	持ち続ける年間コストを把握する
管理費・修繕積立金	マンションの毎月の実質負担を確認する
将来の修繕費	戸建てを含め長期維持費を考える
近隣の家賃相場	売却して賃貸へ移った場合と比較する
登記上の所有者	誰が不動産の権利を持っているか確認する
住宅ローンの債務者	金融機関に返済義務を負う人を確認する
連帯保証人・連帯債務者	離婚後も契約上の責任が残るか確認する

これらを整理すると、「家があったほうが安心」という感覚的な判断から、「この家を持ち続けるために年間いくら必要か」という具体的な判断へ変えられます。

具体例：売却価格3,000万円、ローン残高1,500万円の場合

仮に現在3,000万円程度で売却できる家に住宅ローンが1,500万円残っているとします。この場合、売却代金でローンを完済できる可能性が高く、売却に必要な諸費用を差し引いても一定の資金が残る可能性があります。

一方、その家に住み続けるなら、1,500万円のローンを今後返済しながら住宅という資産を保有することになります。返済額が収入に対して十分低く、住環境にも満足しているなら、残すことにもメリットがあります。

どちらが有利かは、「今売って現金化する価値」と「今後そこへ住み続ける価値」の比較になります。

具体例：売却価格2,000万円、ローン残高2,500万円の場合

この場合は単純計算で500万円のオーバーローンです。実際には売却諸費用も考える必要があるため、通常の売却でローンを完済するには不足資金をどうするかという問題が生じます。

「離婚するからとにかく売る」と決める前に、金融機関へ相談し、自己資金で不足分を補えるかなどを確認する必要があります。返済が困難な状況では、早めに金融機関や適切な専門家へ相談することが重要です。

一方、毎月のローン返済を無理なく続けられるからといって、オーバーローンの家を持ち続ければ必ず得になるとも限りません。将来の残債と物件価値の推移を考える必要があります。

具体例：子どもの学校を変えたくない場合

子どもが小中学校へ通っており、離婚と同時に転校させたくない場合は、経済合理性だけではなく生活上のメリットも大きくなります。

現在のローンを一人で無理なく返済でき、名義や金融機関との契約も適切に整理できるのであれば、卒業まで住み続けるという判断も考えられます。

反対に返済を続けるために生活費や教育費を極端に削らなければならないのであれば、「子どものために家を残す」という目的と家計の安定が矛盾する可能性があります。住宅だけでなく離婚後の家計全体を見ることが重要です。

「家は将来売ればいい」という考えにも注意

とりあえず住み続け、必要になったら将来売却するという選択もあります。ただし将来の売却価格は確定していません。

建物は一般に築年数が進み、設備も古くなります。一方で土地価格やマンション相場は地域によって上昇する場合も下落する場合もあります。

そのため「今売らなければ将来もっと高くなる」「家を持っていれば絶対に得」と断定することはできません。現在の資産価値と維持費を基準に判断し、将来価格は複数のシナリオで考えるほうが安全です。

離婚後の収入で返済できるかを厳しめに計算する

婚姻中は夫婦二人の収入で生活費を負担していても、離婚後は家計構造が大きく変わります。住宅ローンだけ払えればよいわけではありません。

固定資産税、保険、光熱費、食費、自動車、教育費、医療費、老後資金などを含めて、住宅を一人で維持できるか確認します。

養育費などを受け取る予定がある場合でも、それだけを前提に住宅ローンの長期返済計画を組む際には慎重さが必要です。数十年のローンでは将来の収入変化も考えて余裕を持たせることが重要です。

離婚時の財産分与と住宅は別途きちんと整理する

婚姻期間中に夫婦の協力によって取得した住宅は、離婚時の財産分与で重要な財産となります。名義が夫だけだから必ず夫だけの財産、妻だけだから必ず妻だけの財産になるとは限らず、取得時期や購入資金など個別事情によって判断が必要です。

住宅ローンが残っている場合は、不動産価値だけでなく残債も含めた整理が必要になります。特有財産となる頭金があった場合など、事情が複雑なら専門家への相談が有効です。

法務省も財産分与に関する情報を公開しています。個別ケースでは法律上の評価が変わるため、財産額が大きい場合や夫婦間で意見が一致しない場合は弁護士などへ相談すると安心です。[参照：法務省「財産分与」関連情報]

離婚協議書だけで金融機関との契約は変更できない

夫婦間では離婚協議書や公正証書を作成し、「住宅ローンは夫が払う」「家には妻と子どもが住む」などを取り決めることがあります。このような取り決めは当事者間の合意を明確にするうえで重要です。

しかし、それによって銀行との住宅ローン契約が当然に書き換わるわけではありません。金融機関との契約上の債務者、連帯保証人、連帯債務者などを変更するには金融機関側との手続きが必要です。

夫婦間の約束と金融機関との契約を別々に確認することが、離婚後の住宅トラブルを避ける重要なポイントです。

家を残すか迷ったら「売った場合」と「10年住んだ場合」を比較する

判断に迷った場合は、現在売却したケースと、例えば今後10年間住み続けたケースを数字で比較すると分かりやすくなります。

売却する場合は、想定売却価格からローン残高と売却諸費用などを引き、その後10年間に必要となる賃貸住宅の家賃などを考えます。

住み続ける場合は、10年間の住宅ローン返済、固定資産税、管理費・修繕積立金、保険、想定修繕費などを計算し、10年後のローン残高と想定住宅価値も確認します。将来の住宅価格は予測にすぎないため、価格が上がるケース、横ばい、下がるケースの複数パターンで計算するとより現実的です。

売るか残すか決める前にやっておきたいこと

• 住宅ローンの最新残高を金融機関で確認する
• 住宅ローン契約書で債務者・連帯債務者・連帯保証人を確認する
• 登記事項証明書で所有名義と持分を確認する
• 現在の不動産査定価格を確認する
• 固定資産税・管理費・修繕積立金など年間維持費を計算する
• 離婚後の手取り収入で返済を継続できるか家計表を作る
• 近隣の賃貸住宅へ移った場合の費用と比較する
• ローン名義を変更したい場合は借入先金融機関へ相談する
• 財産分与について争いがある場合は弁護士などの専門家へ相談する

特に不動産査定を取る前に「残す」、査定価格だけを見て「売る」と決めてしまわないことが大切です。ローンと資産価値をセットで確認して初めて比較できます。

「手元に家があるほうが得」は条件次第で正解にも不正解にもなる

住宅ローンを無理なく返済でき、家の資産価値が残債を十分上回り、今後も長期間その地域へ住むのであれば、離婚を理由に慌てて売却しないほうが合理的な場合があります。

一方で住宅ローン返済が家計を圧迫し、固定資産税や修繕費まで含めると負担が大きいのであれば、「資産を手放したくない」という理由だけで持ち続けることが結果的に家計のリスクになることもあります。

重要なのは「家があるか、ないか」ではなく、その家が離婚後の生活にとってプラスの純資産なのか、長期間大きな固定費を生む負担なのかを見極めることです。

まとめ：離婚後も家に住み続ける人は珍しくないが、ローンと名義の整理が重要

離婚後も元の持ち家へ住み続ける選択は珍しいものではありません。2025年の住宅ローン経験者等202人を対象とした民間調査では、「離婚後もどちらかが住み続ける」が48.0％で最多でした。別の離婚経験者調査でも「住宅ローンの支払いをしている方が住み続けている」が44.0％という結果があり、売却以外の選択をする人も相当数いることが分かります。[参照：離婚時の住宅ローン問題に関する実態調査][参照：住宅ローンと持ち家に関する調査]

ただし、「みんな住み続けているから自分も残したほうが得」と判断することはできません。最初に現在の売却価格、住宅ローン残高、毎月返済額、固定資産税、修繕費、登記名義、ローン債務者を確認する必要があります。

家を残すか売るかで最も大切なのは、「家が手元に残るか」ではなく「離婚後も無理なく維持できる価値のある資産か」という視点です。売却価格がローン残高を大きく上回り、売ればまとまった資金を確保できるのであれば売却にも大きなメリットがあります。逆にローン残高が少なく、返済負担が軽く、今後も長期間住むのであれば残すことにも合理性があります。

そして住宅ローンが残っている場合、夫婦間で「今後は自分が払う」と決めただけでは金融機関との契約が自動的に変更されるわけではありません。ペアローン、連帯保証、連帯債務、共有名義などが絡むほど複雑になります。家を残す方向で考える場合は、売却査定を取って現在価値を把握したうえで借入先金融機関へ相談し、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士など適切な専門家にも確認しながら、所有者・ローン債務者・実際に住む人の関係を離婚時にできるだけ明確に整理することが、将来のトラブルを避けるために重要です。