年収630万円で4000万円のマイホームは厳しい？共働き・貯金900万円で考える住宅ローンと安全な予算

マイホームを検討するとき、特に悩みやすいのが「年収に対して4,000万円の住宅は高すぎないか」という問題です。住宅ローンは金融機関の審査に通る金額と、子育てや貯蓄を続けながら無理なく返せる金額が必ずしも一致しません。

たとえば20代の夫婦で、一方の年収が630万円、もう一方にも収入があり、夫婦の貯金が900万円程度あるケースなら、4,000万円の住宅購入を最初から非現実的と判断する必要はありません。一方で、将来子どもを希望している場合は、現在の共働き収入だけを前提に返済額を決めないことが重要です。

この記事では、4,000万円の住宅を購入するときの住宅ローン返済額、頭金、諸費用、子育てによる収入変化などを踏まえ、無理のない購入予算の考え方を解説します。

年収630万円で4,000万円の住宅は購入できる？

4,000万円という物件価格だけを見ると大きな金額ですが、住宅購入では「物件価格÷年収」だけで判断するのは適切ではありません。頭金をいくら入れるのか、住宅ローンを何年間で返済するのか、金利はいくらなのか、ほかの借入れがあるのかによって家計への負担は大きく変わります。

たとえば4,000万円の住宅に対して自己資金500万円を使い、住宅ローンを3,500万円、35年間で組むケースを考えてみます。元利均等返済・ボーナス返済なしの単純な試算では、金利年1％なら毎月約9.9万円、年2％なら約11.6万円、年3％なら約13.5万円です。実際には利用する住宅ローンの商品、適用金利、団信などによって返済額は異なります。

重要なのは「借りられるか」より「将来も返し続けられるか」です。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の場合、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローン、カードローンなどを含めた年間合計返済額について、総返済負担率35％以下という基準があります。ただし、これはあくまで利用条件の基準であり、家計にとって安全な返済額を意味するものではありません。[参照]

貯金900万円をすべて頭金に入れないほうがよい理由

住宅購入時に900万円の貯金があれば、かなり大きな安心材料になります。しかし、住宅ローンを減らしたいからといって、その大部分を頭金として使ってしまうのは慎重に考える必要があります。

住宅購入では物件代金以外にも、登記関連費用、住宅ローン関係の手数料、火災・地震保険、引っ越し、家具・家電などさまざまな支出が発生します。戸建てであれば購入後の修繕費、マンションであれば管理費や修繕積立金なども考慮しなければなりません。

たとえば900万円から頭金として700万円を投入し、購入時の諸費用や引っ越し、家具・家電にもお金を使うと、手元資金が急激に減ってしまう可能性があります。入居直後に自動車の買い替え、出産、育児休業、病気などが重なることも考えられるため、頭金を増やすことより、購入後も十分な現金を残すことを優先したほうが安心できる場合があります。

子どもを希望している家庭は現在の世帯収入だけで判断しない

共働き夫婦が住宅ローンを考える際に特に注意したいのが、将来の収入変化です。現在は夫婦とも働いていても、妊娠・出産・育児によって一時的に収入が減ったり、勤務時間を短くしたりする可能性があります。

そのため、住宅購入前には「夫婦とも現在と同じように働き続けた場合」だけでなく、「一方の収入が一時的に大きく減った場合」でも返済できるかを確認しておくと安心です。特に配偶者の収入を住宅ローン返済に最大限組み込んでしまうと、育児休業や時短勤務になった際に家計が苦しくなることがあります。

具体的には、住宅ローン、固定資産税、火災・地震保険、マンションなら管理費・修繕積立金などの住居関連費を計算したうえで、食費、水道光熱費、通信費、自動車費、保険、教育費、老後資金の積立まで含めた年間家計表を作る方法が有効です。

4,000万円を全額借りる場合と3,500万円借りる場合を比較

頭金によって住宅ローンの負担がどの程度変わるのか、35年返済の概算で比較してみましょう。以下は元利均等返済・ボーナス返済なしとして計算した参考例です。

同じ4,000万円の住宅でも、500万円を自己資金として入れるかどうかで毎月の返済額には差が出ます。ただし、頭金を入れれば必ず得になるという単純な話でもありません。手元資金を減らすデメリットとの比較が必要です。

また、住宅ローン金利は商品や借入条件によって異なり、変動金利なら将来返済額が増える可能性があります。全期間固定金利では借入時点で将来の金利と返済額を確定できるという特徴があります。住宅金融支援機構によると、2026年8月時点のフラット35（返済期間21年以上35年以下）の最頻金利は年3.29％です。金利引下げ制度が適用されるケースもあるため、実際の購入時には最新条件で比較する必要があります。[参照]

住宅ローン以外に毎年かかる費用も忘れない

賃貸住宅では家賃を中心に考えればよいのに対し、持ち家では住宅ローン以外にも継続的な支出があります。この部分を忘れて「現在の家賃と住宅ローン返済額が同程度だから大丈夫」と判断すると、購入後の負担が予想以上になることがあります。

代表的なのが固定資産税や都市計画税です。さらに戸建て住宅では外壁、屋根、給湯器、エアコン、水回りなどが将来的に修理・交換時期を迎えます。毎月請求されるわけではありませんが、数年から十数年単位ではまとまった金額になるため、住宅ローンとは別に修繕費を積み立てておく考え方が必要です。

マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場料金などが住宅ローンとは別に毎月発生します。購入時点の修繕積立金だけでなく、将来的な値上げ予定について長期修繕計画を確認することも大切です。

名古屋まで電車20分圏内なら物件価格だけでなく交通費と生活環境も比較する

名古屋駅など都心部へのアクセスを重視して住宅を探す場合、「電車で20分」という条件だけではなく、自宅から駅までの時間、乗り換え、通勤定期代、終電、駅周辺の生活環境まで含めて比較すると失敗を減らせます。

たとえば電車そのものは20分でも、駅まで徒歩20分かかる物件と、電車25分でも駅徒歩3分の物件では実際の通勤時間が逆転する場合があります。子どもを考えている家庭なら、保育園、学校、病院、公園、スーパーなどへのアクセスも長期間の暮らしやすさに直結します。

予算4,000万円を絶対条件にするのではなく、「3,500万円ならどの地域・住宅になるか」「4,000万円にすると何が良くなるか」を比較するのがおすすめです。500万円高くすることで通勤時間や住宅性能が大きく改善するなら意味がありますが、設備や広さが少し増えるだけなら、その500万円を将来の教育費や貯蓄として残す選択肢もあります。

購入前にやっておきたい家計のストレステスト

住宅ローンを決める前には、現在の家計だけでなく、条件を悪化させたシミュレーションをしておくと安全性を判断しやすくなります。特に20代でこれから出産や子育てを予定している家庭では有効です。

具体的には「配偶者の収入が一時的に減る」「住宅ローン金利が上昇する」「子どもの教育費が増える」「自動車を買い替える」「住宅設備の修理で数十万円必要になる」といった状況を想定します。それでも毎月赤字にならず、一定額を貯蓄できるなら、住宅購入後の家計には比較的余裕があります。

反対に、現在の夫婦の収入をほぼすべて使わなければ4,000万円の住宅を維持できないのであれば、金融機関から借りられたとしても予算を下げる選択肢を検討する価値があります。

まとめ：4,000万円が高いかは年収だけでなく購入後の家計で判断する

年収630万円の収入があり、さらに配偶者にも収入があり、貯金が900万円程度ある家庭なら、4,000万円のマイホームは数字だけで直ちに無謀と判断する価格帯ではありません。ただし、住宅ローンをいくら借りるかによって安全性は大きく変わります。

特に将来子どもを希望している場合は、現在の共働き収入を前提に限度額いっぱいまで借りるより、育児などで一時的に収入が減少しても返済できる金額を基準に考えるほうが堅実です。また、900万円の貯金をすべて頭金に投入せず、諸費用や生活防衛資金、出産・育児費用などとして一定額を残すことも重要です。

住宅価格ではなく「住宅購入後も貯蓄を続けられるか」を基準に判断することが、無理のないマイホーム購入につながります。候補物件が決まったら、3,500万円・4,000万円など複数の借入額と複数の金利条件で返済シミュレーションを行い、固定資産税や修繕費まで含めた年間支出を確認してから契約を判断するとよいでしょう。