30年住宅ローンで新築を買っても大丈夫？「築浅なら7割で売れる」を前提にするリスクと判断基準

30年などの長期住宅ローンで新築住宅を購入するとき、「もし返済が厳しくなったら家を売ればよい」と考えることがあります。住宅には資産としての価値があるため、この考え方自体が間違いというわけではありません。しかし、「築浅なら購入価格の7割程度では売れるだろう」といった一定の売却価格を前提に住宅ローンを組むのは注意が必要です。住宅の売却価格は築年数だけではなく、土地の価値、立地、建物の状態、周辺の需要、市況などによって大きく変わるためです。ここでは、新築住宅を長期ローンで購入するときに知っておきたい売却価格と住宅ローン残高の関係、売却時の費用、購入前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。

築浅住宅なら購入価格の7割で売れるとは限らない

住宅の価格は「築○年なら購入価格の○％」というように一律には決まりません。同じ購入価格4,000万円の新築住宅でも、駅から近く中古住宅の需要が強い地域と、人口減少が進み中古住宅の買い手が少ない地域では、数年後の売却価格が大きく異なる可能性があります。

特に一戸建ての場合は、土地と建物を分けて考えることが重要です。土地は立地や需給によって値上がりする場合も値下がりする場合もあります。一方、建物は基本的に築年数の経過によって市場での評価が下がっていきます。

国土交通省も中古戸建て住宅について、従来は個々の住宅の状態にかかわらず築20～25年程度で建物の市場価値をゼロとみなす慣行があったことを指摘し、維持管理や住宅性能などを適切に評価する方向性を示しています。つまり、築年数だけで住宅価値を単純計算することは難しいということです。[参照]

重要なのは売却価格ではなく「売却価格－ローン残高」

住宅ローンを組んだ家を途中で売る場合、特に重要なのがその時点の住宅ローン残高と売却によって得られる金額の関係です。売却できる価格だけを見て判断すると、想定外の自己資金が必要になる場合があります。

例えば4,000万円で購入した住宅が数年後に2,800万円、つまり購入価格の70％で売れると仮定します。しかし、売却時点の住宅ローン残高が3,200万円残っていたなら、単純計算でも400万円不足します。さらに実際の売却では仲介手数料などの費用も考える必要があります。

「7割で売れるから大丈夫」ではなく、「売却した時点で住宅ローンを完済できるか」を確認することがポイントです。特に購入直後から数年間はローン残高がまだ大きいため、購入価格から大きく値下がりすると売却による資金だけでは完済できない可能性があります。

住宅を売るときには売却価格が丸ごと手元に残るわけではない

住宅を3,000万円で売却できても、3,000万円すべてを住宅ローン返済に充てられるとは限りません。不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立すれば仲介手数料が発生するほか、契約や登記などに関連する費用が生じる場合があります。

不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には法令に基づく上限が設定されています。国土交通省も不動産取引における仲介手数料の考え方と上限について案内しています。[参照]

そのため、売却を前提とした資金計画では、想定売却価格から売却に必要となる諸費用を差し引いた手取り額と住宅ローン残高を比較する必要があります。購入時点で「売れば何とかなる」と考える場合ほど、この計算を厳しめにしておくことが大切です。

売りやすい住宅と売りにくい住宅の違い

将来的な売却可能性を重視して新築住宅を購入するなら、建物の豪華さだけでなく中古住宅として購入したい人がいる物件かという視点が重要です。自分にとって理想的な住宅と、将来の買い手にとって魅力的な住宅は必ずしも同じではありません。

一般的には、交通利便性、生活利便施設へのアクセス、土地の形状、周辺環境、住宅の維持管理状態などが中古住宅の評価に影響します。また、マンションなら駅からの距離、管理状態、管理費・修繕積立金なども購入希望者が確認するポイントになります。

例えば同じ4,000万円の住宅でも、需要の高い駅から徒歩圏内の一般的な間取りの住宅と、交通が不便な場所に建てられた非常に個性的な注文住宅では、将来の売りやすさが違ってくる可能性があります。将来売却する可能性があるなら、購入前に周辺の中古成約事例や売り出し物件を確認しておくと判断材料になります。

長期住宅ローンそのものが悪いわけではない

30年や35年といった長期住宅ローンは、返済期間を長くすることで毎月の返済額を抑えやすいという特徴があります。そのため「30年ローンだから危険」「現金購入だから安全」と期間だけで判断するものではありません。

重要なのは、住宅ローンの返済に加えて固定資産税、火災・地震保険、修繕費、マンションなら管理費や修繕積立金なども含め、家計に余裕を残せるかどうかです。住宅購入後には教育費、自動車購入、転職、収入減少などさまざまな変化が起こる可能性があります。

また、長期間住む予定だったとしても、転勤、家族構成の変化、介護などによって売却する可能性があります。したがって、「完済するまで絶対に住む」だけでなく「途中で売却する場合でも対応できる」という両方のシナリオを考えると、より安全な資金計画になります。

「いざとなれば売却」を安全策にするためのチェックポイント

住宅を資産として考え、必要になれば売却するという発想を持つのであれば、購入前に複数の価格シナリオを作っておく方法があります。特定の売却率だけを前提にしないことがポイントです。

例えば「5年後に70％で売れれば完済できる」という計画だけでなく、「60％まで下がった場合はいくら不足するか」まで計算します。その不足額を預貯金で補えるのであれば、売却という選択肢の現実性は高まります。

反対に、少し価格が下落しただけで数百万円の自己資金が必要になり、それを用意できない状態なら、売却を安全網として期待しすぎている可能性があります。

新築購入前には中古市場から逆算して考える

新築を購入するときは新築物件同士を比較しがちですが、将来の売却を意識するなら購入予定地域の中古住宅市場を見ることが役立ちます。国土交通省では住宅市場に関する各種統計を継続的に公表しています。[参照]

購入候補と同じエリアで築5年、築10年、築15年程度の似た住宅が現在いくらで売り出されているかを見ると、将来の価格を考える一つの材料になります。ただし、売り出し価格は実際の成約価格と同じとは限らないため注意が必要です。

将来売却する可能性が高い場合には、不動産会社などに周辺の取引事例を確認し、購入予定物件の査定を相談する方法もあります。住宅販売会社の「将来も価値があります」という説明だけで判断せず、できれば販売会社とは別の立場からも情報を集めると判断しやすくなります。

まとめ：住宅ローンは「売れる価格」より「売った後に残債が消えるか」で考える

30年ローンを利用して新築住宅を購入すること自体が無謀というわけではありません。また、生活環境が変わったときに住宅を売却するという考え方も、持ち家ならではの選択肢の一つです。

ただし、「築浅だから購入価格の7割程度では売れる」という前提だけで返済計画を組むのは避けたほうが安全です。住宅価格は立地、市況、土地価格、建物の状態などによって変化し、さらに売却には費用も発生します。

購入を検討するときは、毎月無理なく返済できることを基本としたうえで、5年後・10年後のローン残高を確認し、住宅価格が想定以上に下落したケースまで試算しておくと安心です。「いざとなれば売れる家を選ぶ」ことは有効なリスク対策ですが、「必ず希望価格で売れる」ことを前提にしない資金計画が重要です。