住宅ローンの「5年ルール」は断れる？適用なしを選ぶ方法と変動金利の注意点を解説

変動金利の住宅ローンを調べていると、よく出てくるのが「5年ルール」です。金利が上昇しても毎月の返済額がすぐには増えないため安心感がある一方、「結局は支払いを先送りしているだけでは？」「最初から5年ルールなしにできないの？」と疑問に感じることもあります。

結論からいうと、5年ルールを利用するかどうかを契約者が自由にON・OFFできるとは限りません。5年ルールは住宅ローンの商品設計や返済方式に組み込まれているため、適用を避けたい場合は「5年ルールのない住宅ローンを選ぶ」「元金均等返済を選ぶ」など、商品・返済方式そのものを選ぶ段階で検討するのが基本です。

そもそも住宅ローンの5年ルールとは？

住宅ローンの5年ルールとは、主に変動金利型で元利均等返済を利用している場合に、適用金利が変わっても毎月の返済額を原則として5年間変更しない仕組みです。変動金利では一般に金利が定期的に見直されますが、金利が上がったからといって毎月返済額まで直ちに同じ割合で上昇するとは限りません。

全国銀行協会も、変動金利型かつ元利均等返済の場合について、金利が上昇しても5年間は返済額を変えず、その後の返済額についても一定の上限を設ける仕組みがあることを説明しています。[参照]

たとえば毎月10万円を返済している途中で金利が上昇した場合、5年ルールがあるからといって「以前の低い金利のまま10万円を返済できる」という意味ではありません。返済額10万円の中で、元金に充てられる金額が減り、利息に充てられる金額が増えるという形で調整されることがあります。

5年ルールは契約時に「いりません」と断れるのか

ここで重要なのは、5年ルールが一般的な保険やオプションサービスのように「付ける・付けない」を契約者が選択するものとは限らないことです。金融機関がその住宅ローンについて定めている返済条件の一部であれば、同じ商品・同じ返済方式のまま「自分だけ5年ルールを外してください」と希望しても対応できない場合があります。

一方、すべての変動金利住宅ローンに5年ルールが存在するわけでもありません。金融機関や住宅ローン商品によって返済額の見直し方法は異なるため、5年ルールを採用していない商品を選択するという方法があります。

つまり「5年ルールを断る」というより、契約前であれば5年ルールのない商品や返済方式を選ぶと考えたほうが分かりやすいでしょう。すでに借りている場合は契約内容を確認し、返済方式や金利タイプの変更が可能か金融機関に問い合わせる必要があります。

元金均等返済なら5年ルールがない場合がある

5年ルールを避けたい場合に確認したいのが「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いです。5年ルールは一般に元利均等返済で採用される仕組みであり、元金均等返済では扱いが異なります。

たとえば三井住友銀行では、元金均等返済について元利均等返済のような「返済額5年間一定ルール」や「返済額見直し125％ルール」はないと案内しています。[参照]

そのため、金利上昇を毎月の返済額へ比較的早く反映させたいという考え方であれば、元金均等返済を選択できる住宅ローンを検討する方法があります。ただし、元金均等返済は借入当初の返済額が元利均等返済より大きくなることがあるため、単純に「5年ルールがないから有利」とは判断できません。

5年ルールは金利上昇そのものを止める制度ではない

5年ルールについて最も誤解しやすいポイントが、毎月の返済額と適用金利は別だという点です。5年間返済額が変わらなくても、金利上昇の影響までなくなるわけではありません。

住宅金融普及協会も、一般的な変動金利型の元利均等返済では金利が通常半年ごとに見直される一方、返済額は5年間変わらない場合があり、急激な金利上昇によって未払利息が発生する可能性があると説明しています。[参照]

たとえば毎月10万円を支払っていて、その内訳が「元金7万円＋利息3万円」だったとします。金利上昇後も返済額が10万円のままであっても、「元金5万円＋利息5万円」のように変化すれば、以前より元金の減る速度は遅くなります。表面的な支払額だけを見ていると金利上昇を実感しにくい理由はここにあります。

「危機感が薄れるから5年ルールはいらない」という考え方は合理的？

金利が上昇したら返済額もすぐ増えたほうが状況を把握しやすい、という考え方には一定の合理性があります。5年ルールによって返済額が変化しない期間でも、内部では利息割合が増えている可能性があるためです。

ただし、5年ルールには家計への急激な影響を抑える役割もあります。たとえば住宅ローンの返済額が金利変更のたびに大幅に増減すると、教育費や生活費などを含めた毎月の資金計画が立てにくくなります。返済額の変化を緩やかにすることで、家計を立て直す時間を確保できるのはメリットです。

したがって、5年ルールそのものを良い・悪いと判断するよりも、返済額が変わらなくても定期的に適用金利、元金残高、元金と利息の内訳を確認することが重要です。これなら5年ルールを利用しながら、金利上昇への危機感が薄れる問題をある程度防げます。

5年ルールを避けたい人が住宅ローン契約前に確認すること

これから住宅ローンを契約するのであれば、「変動金利は何％か」だけで比較せず、返済額の見直しルールまで商品説明書や契約書で確認することが大切です。同じ変動金利でも金融機関によって商品設計が異なります。

特に確認したいのは、5年ルールの有無、125％ルールの有無、金利の見直し時期、返済額の見直し時期、元利均等・元金均等を選択できるか、未払利息の扱い、固定金利への変更条件です。

住宅金融普及協会も、返済中に変動金利から固定金利期間選択型などへ変更できる住宅ローンがある一方、変更の可否や手数料などは金融機関へ確認する必要があるとしています。[参照]

すでに5年ルールありの住宅ローンを借りている場合

すでに契約済みの場合、契約者の希望だけで5年ルールを途中から解除できるとは限りません。まず住宅ローンの商品説明書、金銭消費貸借契約書、返済予定表などで現在の返済方式を確認しましょう。

金利上昇を返済に早く反映させたいのであれば、金融機関へ「返済方式を変更できるか」「固定金利へ変更できるか」「繰上返済をした場合にどの程度元金を減らせるか」を相談する方法があります。ただし、変更できる条件や手数料は商品ごとに異なります。

また、余裕資金をすべて繰上返済に投入すると、病気・失業・住宅修繕など突然の出費に対応できなくなる可能性があります。住宅ローンの金利対策と生活防衛資金は分けて考えることが大切です。

まとめ：5年ルールは自由に外すオプションとは限らない

住宅ローンの5年ルールは、変動金利・元利均等返済で採用されることのある返済額調整の仕組みです。契約者が単純に「5年ルールだけ不要」と申し出て外せるものとは限らず、金融機関や住宅ローン商品の契約条件によって決まります。

5年ルールを利用したくない場合は、契約前に5年ルールを採用していない住宅ローンを探したり、元金均等返済を選択できる商品を検討したりする方法があります。すでに契約している場合は、返済方式や金利タイプを変更できるか金融機関への確認が必要です。

そして最も重要なのは、5年ルールがあっても金利上昇の影響が消えるわけではないという点です。毎月返済額だけでなく、適用金利・元金残高・利息の割合まで定期的に確認し、自分の家計に合った返済方法を選ぶことが住宅ローンの金利上昇リスクへの基本的な備えになります。