世帯年収1000万円でも住宅ローンはいくらが妥当？片働き・育休・収入減まで考えた安全な借入額の決め方

注文住宅を検討するとき、住宅ローンの借入額を決める基準として「世帯年収の何倍まで借りられるか」がよく使われます。しかし、現在の世帯年収だけで借入額を決めると、育児休業や退職、時短勤務、転職などによって収入が減ったときに家計が苦しくなる可能性があります。

特に夫婦共働きで世帯年収が高い家庭では、金融機関から借りられる金額と、無理なく返せる金額に大きな差が生じることがあります。将来的に片働きになる可能性があるなら、現在の世帯年収ではなく、収入が減った状態でも返済できる金額から住宅予算を考える方法が安全です。

住宅ローンは「借りられる金額」と「返せる金額」が違う

住宅ローンを考えるうえで最初に区別しておきたいのが、金融機関の審査上の借入可能額と、実際の生活で無理なく返済できる金額です。

例えば住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の場合、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローン、カードローンなどを含む年間合計返済額について、年収に占める割合である「総返済負担率」を35％以下とする基準があります。ただし、これはあくまで利用条件の一つであり、家計として35％まで住宅ローンを組むことを推奨しているという意味ではありません。[参照]

住宅購入後には固定資産税、火災・地震保険、設備の修理費、戸建てなら将来の外壁・屋根・給湯器などのメンテナンス費用も発生します。そのため、住宅ローン単体で返済可能かを見るのではなく、住宅に関係する支出全体を考える必要があります。

共働き世帯は「片方の収入がなくなった場合」でも試算する

例えば夫婦それぞれ年収500万円で世帯年収1000万円の場合、1000万円を基準にするとかなり大きな住宅ローンを検討できる場合があります。しかし、将来的に一方が退職したり、育児などによって収入が大幅に減ったりする可能性があるなら、世帯年収1000万円が35年間続くことを前提にするのは慎重さを欠きます。

そこで有効なのが、年収1000万円の場合だけではなく、主たる収入500万円程度だけでも住宅ローンを返せるかという条件でもシミュレーションする方法です。もう一方の収入を住宅ローン返済に不可欠な収入ではなく、貯蓄、教育費、旅行、繰上返済などに使える余裕資金として扱えば、収入が減ったときの耐久力が高くなります。

例えば月々の住宅ローン返済を10万円に設定した場合、年間返済額は120万円です。年収500万円に対して単純計算すると24％になります。一方、月15万円なら年間180万円となり36％です。同じ世帯年収1000万円の家庭でも、片働きになったときには負担感が大きく変わることが分かります。

年収500万円を基準にするなら借入額はいくらが目安になる？

将来の収入減少を想定して年収500万円程度を基準に考える場合、まず「借入額」ではなく「毎月いくらなら無理なく払い続けられるか」を決めるのがおすすめです。例えば返済額を月8万円、10万円、12万円と変えて、それぞれの生活費と貯蓄額を確認します。

住宅ローンの借入可能額は金利と返済期間によって大幅に変わります。例えば35年返済では、同じ月10万円の返済でも金利1％と3％では借りられる元金が異なります。そのため「年収500万円なら3000万円」といった一つの数字だけで判断することはできません。

参考として、2026年8月時点のフラット35では、融資率9割以下・新機構団信付き、返済期間21年以上35年以下の最頻金利として年3.29％が案内されています。金利は毎月変わる可能性があるため、住宅購入時には最新金利で再計算する必要があります。[参照]

子どもを予定している家庭は教育費まで含めて考える

現在子どもがいない家庭の場合、住宅購入時点では家計に余裕があるように見えます。しかし住宅ローンは30年、35年という長期間にわたるため、現在の生活費だけを基準に返済額を決めないことが重要です。

子どもが生まれれば、食費や衣類、保育、学校、習い事、進学などの支出が増えていきます。同時に育児休業や時短勤務などによって世帯収入が一時的に下がることも考えられます。つまり、支出が増える時期と収入が減る時期が重なる可能性があります。

例えば現在毎月15万円を余裕で住宅費に回せるとしても、子どもが2人になって教育関連支出が増えれば、同じ15万円でも負担感は変わります。住宅購入前に「子ども0人」「子ども1人」「子ども2人」「片働き」という複数の家計パターンを作っておくと判断しやすくなります。

注文住宅ではローン以外のお金も残しておく

注文住宅では土地代と建物本体価格だけを見ていると、予算が膨らみやすくなります。土地の仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災・地震保険、外構、照明、カーテン、エアコン、家具、引っ越しなど、さまざまな費用が発生します。

また、貯金をすべて頭金に投入するのも慎重に判断したいところです。住宅購入直後に自動車の買い替え、出産、家電の故障などが重なる可能性もあります。一定額の生活防衛資金を現金で確保したうえで住宅予算を決める方が、想定外の支出に対応しやすくなります。

頭金を増やせば借入額と利息を減らせますが、手元資金が極端に少なくなってしまっては本末転倒です。「住宅購入後にいくら現金を残すか」まで含めて資金計画を作ることが大切です。

収入合算やペアローンを利用するときの注意点

共働き夫婦では、夫婦の収入を利用して借入可能額を増やす方法があります。フラット35にも一定の条件を満たした家族の収入を合算できる仕組みがあります。[参照]

ただし、収入合算やペアローンによって大きな金額を借りられたとしても、その金額が家計に適しているとは限りません。特に一方が将来退職する可能性がある家庭では、二人の収入が長期間続くことを前提に限度額近くまで借りると、収入減少時の調整が難しくなります。

住宅ローン審査では「返せる可能性」を金融機関が判断しますが、教育方針、老後資金、旅行や趣味に使いたい金額など、それぞれの家庭が望む暮らし方までは反映されません。最終的な借入額は金融機関の上限ではなく、家庭側の予算から決める必要があります。

住宅ローンを決める前に行いたいストレステスト

住宅ローンの金額に迷った場合は、条件を悪化させた状態でも家計が成立するかを確認する「ストレステスト」が役立ちます。特に変動金利を選ぶ場合には金利上昇も想定しておく必要があります。

• 夫婦の一方の収入がなくなっても返済できるか
• 子どもが1〜2人増えても毎月貯蓄できるか
• 自動車の買い替えと住宅修繕が重なっても対応できるか
• 金利が上昇した場合でも返済を継続できるか
• ボーナスが減っても返済できるか
• 老後資金や教育資金の積立を住宅ローン返済と並行できるか

特にボーナス払いを多く設定すると、賞与が減った際の影響が大きくなります。毎月の給与だけでも返済できる設計にしておくと家計管理はしやすくなります。

まとめ：世帯年収ではなく「収入が減った場合でも返せる額」から決めよう

住宅ローンの適正額に「年収1000万円なら必ず○○万円」という絶対的な答えはありません。同じ年収でも、子どもの人数、車の有無、生活費、貯蓄額、頭金、金利、返済期間、将来の働き方によって安全な借入額は大きく変わります。

共働き世帯で将来的に一方の収入が減少する可能性がある場合には、現在の世帯年収だけで借入可能額を最大化するより、主たる収入だけでも住宅ローンと生活費を賄えるかを確認する方法が堅実です。そのうえで共働きを継続できた期間の余剰資金を貯蓄や教育費、繰上返済などに回せば、家計に余力を持たせやすくなります。

注文住宅では建物の希望を追加するほど予算が膨らみやすいため、先に「借りられる上限」を聞いて住宅を設計するのではなく、「将来も無理なく返せる毎月返済額」を決め、そこから借入額と住宅総予算を逆算することが重要です。具体的な契約前には、複数の金利条件で住宅ローンを試算し、必要に応じて金融機関や独立したファイナンシャルプランナーなどの専門家にも確認すると安心です。