家賃1万円の値上げを拒否できる？普通借家の賃料増額・法定更新・次回値上げへの同意を法律から解説

賃貸住宅に長く住んでいると、更新時期などに貸主や管理会社から家賃の値上げを求められることがあります。物価高、人件費の上昇、固定資産税などの負担、周辺相場の上昇が理由として挙げられることがありますが、通知された新しい家賃を借主が必ずそのまま受け入れなければならないわけではありません。

一方で、「借主が同意しなければ絶対に値上げできない」という理解も正確ではありません。普通借家では、契約更新の問題と借地借家法32条に基づく賃料増額請求の問題を分けて考える必要があります。貸主側が一定の事情を根拠に賃料増額を請求し、話し合いで決着しなければ、最終的には調停・裁判によって相当な賃料が判断される可能性があります。

ここでは、普通借家で家賃の値上げを求められたときに確認したい法律上のポイント、近隣相場の資料を見る方法、「今回は据え置く代わりに次回の値上げを約束してほしい」と言われた場合の注意点、法定更新と賃料増額の関係まで整理します。なお、個別の契約書や交渉経緯によって結論が変わるため、具体的な紛争については弁護士などの専門家への相談が必要です。

家賃の値上げ通知が届いても提示額が直ちに確定するわけではない

建物の家賃については、借地借家法32条が重要です。同条では、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較などによって現在の家賃が不相当になった場合、当事者が将来に向かって家賃の増減を請求できるとされています。[参照：e-Gov法令検索・借地借家法]

したがって、物価高や周辺相場の上昇を理由として貸主が値上げを申し入れること自体が、直ちに違法になるわけではありません。しかし、例えば月額7万円から8万円への変更を通知されたからといって、通知だけで借主が当然に8万円を承諾したことになるわけでもありません。

借地借家法32条2項では、増額について協議が調わない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、請求を受けた側は「相当と認める額」の家賃を支払えば足りるとされています。ただし、裁判でより高い金額が正当と確定した場合には不足額に加えて法律所定の利息を支払う規定があるため、「とりあえず拒否しておけば金銭的リスクはない」というものではありません。

月7万円から8万円なら「1万円」ではなく値上げ率も確認する

家賃の値上げを検討するときには、金額だけでなく上昇率を見ると状況を把握しやすくなります。月7万円から8万円なら値上げ額は1万円ですが、割合では約14.3％の上昇です。

もちろん、14.3％だから高すぎる、あるいは適法・違法と機械的に決まるわけではありません。現在の家賃が周辺相場と比較してどの程度離れているのか、契約開始からどの程度経過しているのか、経済事情や公租公課がどう変化したのかなどを総合的に見る必要があります。

例えば、長期間家賃が据え置かれており、同等条件の近隣住宅が大幅に上昇しているケースと、数年前にすでに値上げされていて近隣の同等物件とほとんど差がないケースでは、同じ1万円の増額でも評価材料は異なります。

「近隣相場」の資料は物件条件をそろえて確認することが重要

貸主側から周辺物件の募集情報を提示された場合、その資料は判断材料の一つになります。しかし、単に同じ地域にあるというだけでは十分な比較にならない場合があります。借地借家法32条も「近傍同種の建物」の借賃との比較を要素として挙げています。

比較するときは、駅からの距離、築年数、専有面積、間取り、階数、設備、建物構造、リフォーム・リノベーションの有無、管理状態などを確認するとよいでしょう。駅徒歩3分のリフォーム済み物件と、駅徒歩15分で設備更新の少ない物件では、同じ間取りでも条件が異なります。

さらに、インターネットに掲載されている「募集賃料」と実際に契約されている「成約賃料」は必ずしも一致しません。比較資料を見る際には、数字だけでなく、その物件が本当に対象物件と比較可能なのかを確認する視点が重要です。

12年間住んでいてリフォームされていないことはどう考える？

長期間居住していて設備更新がほとんど行われていない事情は、貸主が提示する比較物件の妥当性を検討するうえで考慮したい情報です。例えば、周辺資料の多くがリフォーム済みであるのに対し、対象住宅は長期間内装や設備が更新されていないのであれば、単純な家賃比較には慎重さが必要です。

ただし、「12年間リフォームされていないから値上げできない」という法律上の一律のルールがあるわけではありません。反対に、設備を交換していないことだけを理由として、現在の家賃が適正だと自動的に決まるわけでもありません。

交渉するのであれば、「値上げには納得できない」とだけ伝えるより、対象物件と比較物件について築年数・駅距離・面積・設備・改修状況などを表にして、どの条件が異なるのかを具体的に示すほうが争点を整理しやすくなります。

普通借家の「更新」と「家賃の増額請求」は分けて考える

ここは特に誤解しやすいポイントです。普通借家契約では、契約の更新と賃料増額請求は必ずしも同じ問題ではありません。

借地借家法26条では、期間の定めがある建物賃貸借について、一定の期間内に更新しない旨または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合、原則として従前と同一の条件で更新したものとみなす仕組みが定められています。また、貸主側からの更新拒絶等には同法28条の「正当の事由」が問題になります。[参照：e-Gov法令検索・借地借家法26条、28条]

ただし、従前の条件で法定更新されたから、その後一切家賃を増額できないという意味ではありません。借地借家法32条による賃料増額請求は別に検討されます。そのため、「更新契約書にサインしなければ現在の家賃が永久に固定される」という考え方は避けたほうがよいでしょう。

更新直前に値上げを言われた場合は通知の時期と内容を確認する

普通借家の更新について借地借家法26条1項を検討する場合、貸主側からいつ、どのような内容の通知がされたのかが重要になります。同条では、期間満了の1年前から6か月前までの間に「更新をしない旨」または「条件を変更しなければ更新しない旨」の通知をしなかった場合について規定しています。

そのため、更新の数か月前になって初めて条件変更の話が出たケースでは、単に「更新が近いから」という理由だけで判断せず、契約書と通知の日付・文面を確認する必要があります。

もっとも、先ほどのとおり借地借家法32条の賃料増額請求という別の制度があります。したがって、更新通知としての効力と賃料増額請求としての効力を混同せず、個別に整理することが重要です。

「今回は据え置く代わりに次回更新で値上げを確約」は慎重に

交渉の中で、「今回は現在の家賃で更新する代わりに、次回更新時には○万円への値上げを受け入れてほしい」と提案される場合があります。これは単なる今回の値上げ通知とは意味が異なり、将来の契約条件について合意を求められている可能性があります。

そのような書面に署名・押印したり、明確に承諾したりする前には、何を約束する文書なのかを正確に読むことが重要です。「次回は協議する」という内容と、「次回から月額8万円とすることに合意する」という内容では意味が大きく異なります。

例えば、現在7万円で「2年後の更新日から8万円とすることに双方が合意する」と明確に記載された合意書へ署名する場合、後になって単に「やはり嫌になった」というだけで無視できるとは限りません。将来の物価や周辺相場が分からないことを心配しているのであれば、固定額への合意ではなく「次回更新時に経済事情等を踏まえて改めて協議する」といった形を交渉する余地も考えられます。

管理会社の返答が遅い・態度が悪いことと値上げの有効性は別問題

連絡すると言われたのに長期間返答がない、以前の回答を把握していないような連絡が届く、説明が一方的に感じられるといった対応は、借主に大きなストレスを与えるものです。ただし、こうした対応の不手際や不快な態度があったことだけで、賃料増額請求そのものが当然に違法・無効になるとは限りません。

反対に、管理会社が強い口調で「相場より安い」と主張したからといって、その主張が法的に確定するわけでもありません。問題となるのは、借地借家法32条に照らして現在の家賃が不相当になっているといえるか、そして適正な賃料はいくらなのかです。

感情的なやり取りになってしまうと争点が分かりにくくなるため、電話だけでなくメールや書面を活用し、「○月○日に値上げを拒否した」「○月○日に資料を受領した」「比較物件とはこの条件が異なる」など、時系列と主張を記録しておくと後から確認しやすくなります。

拒否を続けたら、いきなり裁判になるとは限らない

家賃の増額について当事者間で合意できなければ、法的手続に進む可能性はあります。ただし、賃料増減額請求については民事調停法24条の2により、原則として訴訟を起こす前にまず調停を申し立てる「調停前置」が定められています。[参照：e-Gov法令検索・民事調停法24条の2]

民事調停は、裁判所で当事者が話し合いによる解決を目指す手続です。裁判所は賃料増減額の調停申立書と記載例も公開しています。[参照：裁判所・民事調停で使う書式]

調停で合意できず、さらに争いが続けば訴訟へ進む可能性があります。そのため、「拒否した瞬間に裁判になる」と過度に恐れる必要はありませんが、貸主側が法的手続を取る可能性をゼロと考えることもできません。

値上げに同意しない場合でも家賃の支払いを止めない

値上げに納得できない場合に特に注意したいのが、家賃そのものを支払わなくなることです。増額を争っていることと、賃料を支払わなくてよいことは別問題です。

借地借家法32条2項は、増額について協議が調わない間、増額を正当とする裁判が確定するまでは借主が相当と認める額を支払えば足りるとしています。実務上どの金額を「相当と認める額」として支払うべきかは個別事情によりますので、紛争になりそうな場合には専門家へ確認するのが安全です。

また、貸主が値上げ後の金額でなければ受け取らないとして従来額等の受領を拒否するケースでは、一定の要件のもとで法務局への弁済供託が問題になります。法務省も、家賃の値上げ要求等を不当と考える借主が相当と認める額を提供し、貸主が受領を拒否した場合の供託について案内しています。[参照：法務省・供託Q&A]

「今の家賃」と「次回の値上げ」の二択だけで考えなくてもよい

交渉では、「1万円の値上げを全部受け入れる」か「1円も上げない」の二択になりがちですが、中間案を検討することもできます。例えば値上げ幅を小さくする、段階的に変更する、次回更新時に改めて協議するなどです。

具体例として、貸主が7万円から8万円への増額を求めているのに対し、比較可能性の高い周辺物件を調べた結果、現在との差が小さいと考えるのであれば、「今回は7万3,000円なら合意する」といった交渉も考えられます。これは法律上その金額になるという意味ではなく、紛争を早期に終わらせるための合意案の一例です。

反対に、貸主側の根拠を検討した結果、本当に現在の家賃が周辺の同種物件より大幅に低いと分かった場合には、一定の増額を受け入れるという判断も合理的です。重要なのは、管理会社への好き嫌いだけではなく、金額と根拠を切り分けて判断することです。

精神的・経済的負担が大きいときほど「早く終わらせるための署名」に注意

仕事や収入の状況が変わった時期に住居の問題まで重なると、「もう面倒だから条件を受け入れて終わらせたい」と感じることがあります。しかし、将来の値上げを確約する書面は、その場の交渉を終わらせる代わりに、次回以降の負担につながる可能性があります。

そのため、すぐ署名するのではなく、契約書、更新に関する通知、値上げ通知、メールのやり取り、貸主側から提示された比較資料を一式そろえてから判断するほうが安全です。特に「今回据え置きとする代わりに次回○万円とする」という書面については、文言によって法的評価が変わり得ます。

弁護士への相談費用が心配な場合には、法テラスなど利用できる相談制度の対象になるか確認する方法もあります。法テラスも、家賃増額について協議がまとまらない場合には民事調停を行い、合意できなければ裁判で決定するという基本的な流れを案内しています。[参照：法テラス・賃貸人から家賃の増額を求められた場合]

まとめ：家賃値上げでは更新と増額請求を分け、将来の値上げ確約は慎重に判断する

普通借家で家賃の値上げを求められた場合、貸主から提示された金額を借主が直ちに受け入れなければならないわけではありません。一方、経済事情の変動や近傍同種物件との比較などによって現在の賃料が不相当になっている場合には、借地借家法32条に基づく増額請求が認められる可能性があります。

特に重要なのは、「契約の更新」「家賃の増額請求」「将来の値上げについての新たな合意」を別々に考えることです。法定更新になったから家賃が永久に固定されるわけではなく、反対に管理会社が値上げを通知しただけで提示額が無条件に確定するわけでもありません。

また、「今回は据え置く代わりに次回の値上げを確約する」という提案を受けた場合は、将来の経済状況が分からない以上、署名前に文面を十分確認することが大切です。交渉経緯を保存し、比較物件の条件を整理し、現在の家賃を適切に支払い続けながら、必要に応じて弁護士・法テラス等へ契約書と資料を持参して相談することが、心理的にも法的にもリスクを整理しやすい進め方です。