中古マンション売却でかかる税金はいくら？共有名義・住宅ローン残債ありの場合の譲渡所得と確定申告を解説

中古マンションを長年所有した後に売却すると、売却代金を受け取れる一方で、利益が出ている場合は譲渡所得税などの税金が発生する可能性があります。特に親子などの共有名義の場合は、持分割合ごとに計算する必要があり、誰が申告するのか分かりにくいケースもあります。

この記事では、購入価格1,700万円のマンションを2,500万円で売却したケースを例に、住宅ローン残債がある場合や親子共有名義の場合の税金計算の考え方、確定申告の必要性について詳しく解説します。

マンション売却で税金がかかるのは利益が出た場合

マンションを売却した場合、単純に売却価格全額に税金がかかるわけではありません。税金の対象になるのは「譲渡所得」と呼ばれる売却による利益部分です。

基本的な計算式は以下のようになります。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費には購入時のマンション代金や購入時の諸費用などが含まれます。ただし建物部分については、年月の経過による減価償却費を差し引いて計算します。

また、住宅ローンの残債500万円については、売却時に返済する必要がありますが、譲渡所得の計算上はそのまま差し引くことはできません。ローン残高ではなく、購入価格や諸費用を基準に利益を計算します。

例えば購入価格が1,700万円、売却価格が2,500万円の場合、単純計算では800万円の利益が出ているように見えます。

しかし実際には、購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用など、取得費として認められる費用を加算できます。また建物部分の減価償却も考慮する必要があります。

10年前に行ったリフォーム費用についても、内容によっては取得費として扱える可能性があります。単なる修繕費なのか、資産価値を高める改良なのかによって取り扱いが変わるため、領収書などの資料を確認することが重要です。

親子などで共有している不動産を売却した場合、売却益は所有割合に応じて分けて計算します。

今回のように本人が7割、母親が3割の持分であれば、譲渡所得も基本的には7対3で分けて考えます。

例えば売却による利益が800万円だった場合、単純化すると本人分は約560万円、母親分は約240万円が計算上の利益になります。ただし実際には取得費や諸費用、特別控除などを考慮するため、最終的な課税対象額は変わります。

自宅として使用していたマンションを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この特例が適用できる場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、売却益が800万円程度であれば税金が発生しない可能性があります。

ただし、この特例を利用するためには一定の条件があります。例えば実際に居住していた住宅であること、親子間売買など対象外となる取引ではないことなど、細かな要件があります。

共有名義の不動産を売却した場合、持分を所有していた人それぞれが売却による所得を申告する必要があります。

そのため、母親が3割の持分を持っていた場合、母親自身も譲渡所得について確認し、必要であれば確定申告を行うことになります。

ただし、3,000万円特別控除などを利用した結果、税額がゼロになる場合でも、特例を利用するためには確定申告が必要になるケースがあります。

80代の方であっても年齢によって申告義務が免除されるわけではありません。不動産売却による所得が発生した場合は、年齢に関係なく確認が必要です。

マンション売却後に確定申告をする場合、以下のような書類を準備しておくとスムーズです。

特に購入時の資料がない場合、取得費を売却価格の一定割合で計算することになり、不利になる可能性があります。古いマンションでも購入時の書類はできるだけ保管しておくことが大切です。

中古マンションを1,700万円で購入し、2,500万円で売却できた場合でも、税金は単純な差額800万円に対してかかるわけではありません。取得費やリフォーム費用、特別控除などを考慮して譲渡所得を計算します。

また、親子共有名義の場合は、それぞれの持分割合に応じて利益を分けて計算するため、母親にも申告が必要になる可能性があります。

長期間所有した住宅の売却では、利用できる税制優遇も多いため、売却後は必要書類をそろえて税務署や税理士へ確認し、正しく手続きを進めることが大切です。