相続した土地を1000万円で売却するときにかかる税金と費用｜譲渡所得税・仲介手数料以外に必要なお金を解説

相続した土地を売却するときは、売却価格だけを見て判断すると、後から思わぬ税金や諸費用が発生することがあります。特に相続不動産の場合は、取得費の確認や相続登記の有無など、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。

この記事では、相続した土地を約1000万円で売却する場合に発生する可能性がある税金や費用、見落としやすい負担について分かりやすく解説します。

相続した土地を売却するときに主に発生する費用

相続した土地を売る場合、代表的な費用として挙げられるのが譲渡所得税、住民税、不動産会社への仲介手数料、登記関係の費用です。

ただし、すべての土地売却で同じ費用が発生するわけではありません。土地の取得時期や取得費、売却までの手続き状況によって金額は大きく変わります。

土地を売却した際にかかる譲渡所得税は、売却価格そのものに課税されるわけではありません。基本的には、売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いた利益部分に対して課税されます。

計算式は以下のようになります。

譲渡所得＝土地の売却価格－取得費－譲渡費用

例えば、1000万円で土地を売却し、取得費や売却費用を差し引いた結果、利益が300万円だった場合、その300万円が課税対象になります。

相続した土地の場合、親や祖父母が購入した時の取得費を引き継ぐため、昔の購入価格が分からないケースでは注意が必要です。取得費が不明な場合、売却価格の5％を取得費として計算する方法もあります。

土地を売却して譲渡所得が発生すると、翌年の住民税にも影響する場合があります。会社員で普段は確定申告をしていない人でも、不動産売却による所得について申告が必要になることがあります。

譲渡所得による税金は、給与所得などとは分けて計算する分離課税という仕組みが使われます。そのため、売却した翌年の確定申告時期に手続きを行う必要があります。

例えば、土地を2026年中に売却して利益が出た場合、その売却に関する確定申告は2027年に行い、所得税や住民税の計算に反映されます。

土地を不動産会社の仲介で売却する場合、仲介手数料が必要になります。仲介手数料には法律で上限が定められています。

売却価格が1000万円の場合、一般的な計算では以下のようになります。

1000万円×3％＋6万円＋消費税

この場合、仲介手数料の上限は約39万6000円（税込）になります。ただし、不動産会社によっては手数料割引サービスを行っている場合もあります。

相続した土地を売却する場合、事前に相続登記が済んでいるか確認する必要があります。土地の名義が亡くなった方のままだと、そのまま売却手続きを進めることはできません。

相続登記を司法書士へ依頼する場合、登録免許税や司法書士報酬などの費用が発生します。費用は不動産の評価額や手続き内容によって変わります。

また、売却時に抵当権が残っている場合は抵当権抹消登記が必要になることもあります。土地の状況によって必要な手続きが異なるため、事前確認が大切です。

相続土地の売却では、譲渡所得税や仲介手数料以外にも、状況によって追加費用が発生する場合があります。

例えば、古い家付き土地を売却する場合、買主から更地渡しを求められることがあります。その場合、建物解体費用が追加で必要になる可能性があります。

相続土地の売却では、売却価格だけではなく、最終的に手元にいくら残るのかを確認することが重要です。

特に確認しておきたいのは、土地の取得費が分かる資料が残っているか、相続登記が完了しているか、売却に伴う税金が発生する可能性があるかという点です。

事前に不動産会社や税理士、司法書士などへ相談しておくことで、売却後の予想外の出費を防ぐことができます。

相続した土地を1000万円程度で売却する場合、主な費用として譲渡所得税、住民税、仲介手数料、司法書士費用などが考えられます。

ただし、譲渡所得税は売却価格ではなく利益に対して課税されるため、取得費や売却費用によって大きく変わります。

また、測量や解体、相続登記など土地の状況によって追加費用が発生することもあります。売却前に必要な費用を整理し、手元に残る金額を確認してから手続きを進めることが大切です。