相続で土地と現金を分ける場合の評価方法とは？固定資産税評価額と実勢価格の違いを解説

相続財産を兄弟姉妹で分ける際、片方が現金を相続し、もう片方が土地を相続するケースは珍しくありません。しかし、その際に問題となるのが土地をどの価格で評価するかです。

土地には固定資産税評価額や相続税評価額（路線価）、実勢価格など複数の価格指標が存在するため、どれを基準にすべきか悩む方も多いでしょう。この記事では、遺産分割における土地評価の考え方や一般的な実務について解説します。

土地には複数の価格が存在する

土地の価値は一つではありません。同じ土地でも目的によって評価額が異なります。

一般的に固定資産税評価額は公示地価の約70％程度、路線価は公示地価の約80％程度といわれています。

そのため固定資産税評価額だけを基準にすると、実際の市場価値より低く評価されるケースがあります。

結論からいうと、固定資産税評価額を必ず使用しなければならないという決まりはありません。

遺産分割協議では、相続人全員が納得できる評価方法を採用することが重要です。

実際には次のような方法が利用されています。

相続人同士で合意できれば、どの評価方法でも遺産分割を進めることは可能です。

土地を取得した人が将来的に売却できることを考えると、実勢価格を重視する考え方もあります。

例えば実勢価格が2,000万円の土地で、固定資産税評価額が1,400万円だった場合、現金1,400万円と土地を交換すると不公平感が生じることがあります。

そのため、相続人間で公平性を重視する場合は市場価格に近い評価額を採用することも少なくありません。

ただし、土地は現金と違ってすぐに換金できるとは限りません。

立地や形状によっては売却まで時間がかかったり、希望価格で売れなかったりすることもあります。

そのため、実勢価格をそのまま採用するのではなく、一定の調整を行うケースもあります。

例えば次のような要素が考慮されます。

土地と現金を分ける相続では、後から不公平感が生じないように評価方法を事前に話し合うことが重要です。

特に評価額に大きな差がある場合は、不動産会社の査定書や不動産鑑定士の意見を参考にすると納得感が高まります。

また、土地を取得する相続人が代償金を支払う「代償分割」という方法が利用されることもあります。

相続で現金と土地を分ける場合、土地の評価を固定資産税評価額で行うケースはありますが、それが唯一の正解ではありません。

固定資産税評価額は実勢価格より低いことが多いため、公平性を重視するなら路線価や実勢価格、不動産査定額などを参考にする方法もあります。

最も大切なのは相続人全員が納得できる評価方法を選ぶことです。不公平感を避けるためにも、必要に応じて専門家へ相談しながら遺産分割協議を進めることをおすすめします。

相続税評価に関する情報は国税庁の案内も参考になります。[参照]