年収800万円で7000万円の家は買える？頭金なし・住宅ローン控除活用時の返済計画を徹底シミュレーション

住宅価格の上昇が続く東京都内では、年収800万円前後の世帯が7000万円クラスの住宅購入を検討するケースが珍しくありません。しかし、住宅ローンは借りられる金額と無理なく返せる金額が必ずしも一致するわけではなく、家計全体のバランスを踏まえた判断が重要です。

特に子育て世帯では、教育費や老後資金、住宅の維持費なども考慮する必要があります。本記事では、年収800万円・子ども2人世帯を想定しながら、7000万円の住宅購入が現実的かどうかを判断するポイントを解説します。

住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える

金融機関では年収800万円の場合、7000万円前後の住宅ローン審査に通る可能性があります。しかし、審査に通ることと家計に余裕を持って返済できることは別問題です。

一般的に住宅ローンの年間返済額は、手取り収入の20〜25％程度に収めると家計への負担を抑えやすいとされています。年収800万円の場合、手取りはおおよそ600万円前後となるため、年間返済額は120万〜150万円程度が一つの目安です。

一方で、毎月19万円の返済であれば年間約228万円となり、手取り収入に対する割合は比較的高めになります。

住宅購入後はローン返済だけでなく、固定資産税や都市計画税、火災保険、修繕費なども発生します。

これらを合計すると、住宅関連費用だけで年間250万円前後になる可能性があります。

子どもが成長すると教育費も増加します。保育園時代は比較的支出が抑えられていても、中学・高校・大学進学時には家計負担が大きくなるため、現在の余裕だけで判断しないことが重要です。

近年は住宅ローン控除を活用するために、あえて頭金を入れないという考え方もあります。また、手元資金を投資に回して資産形成を継続したいという考え方も合理性があります。

例えば3500万円の金融資産があり、そのうち2000万円を株式運用している場合、年3％の利回りで運用できれば年間60万円程度の配当収入が期待できます。

ただし、投資収益は保証されていません。株価下落や減配のリスクもあるため、住宅ローン返済を投資収益に依存する設計は避けた方が安全です。

住宅ローン金利と期待運用利回りの差だけで判断せず、資産価格下落時にも返済を継続できるかを確認することが大切です。

住宅購入時に見落とされがちなのが教育費と老後資金です。

文部科学省や各種調査では、大学まで進学した場合、1人あたり数百万円から1000万円以上の教育費が必要になるケースもあります。

子ども2人の場合は教育費だけで大きな資金需要が発生する可能性があります。住宅ローン返済額が高すぎると、教育資金の積立や老後資産形成が後回しになるリスクがあります。

特に40代前半で35〜40年ローンを組む場合、完済年齢が75〜80歳前後になるケースもあります。繰上返済計画や退職後の返済方法も事前に検討しておきましょう。

住宅購入を検討する際は次の3点を確認すると判断しやすくなります。

現在まとまった金融資産がある場合でも、その資産を住宅購入後の生活防衛資金や教育資金としてどの程度残すべきかをシミュレーションしておくことが重要です。

購入前に家計簿やキャッシュフロー表を作成し、住宅ローン金利上昇や収入減少も含めた複数パターンを試算しておくと安心です。

年収800万円で7000万円の住宅購入は、金融機関の審査上は可能なケースがあります。しかし、毎月約19万円の返済は決して軽い負担ではなく、教育費や老後資金まで含めた長期的な資金計画が欠かせません。

また、頭金を入れずに住宅ローン控除や資産運用を活用する戦略にも一定の合理性がありますが、投資リスクを十分理解したうえで判断する必要があります。

住宅購入の成否は物件価格だけでなく、購入後も無理なく資産形成を続けられるかどうかで決まります。購入前には将来のライフプランを踏まえたキャッシュフロー分析を行い、自分たちにとって適切な予算を見極めることが大切です。