登記簿の地目と課税地目が異なる土地の売却価格｜山林・畑の評価基準とは？

土地の売却を検討する際、登記簿上の地目と固定資産税の課税地目が異なることがあります。特に「登記簿上は山林だが、実際には畑として利用している」場合、売却価格の基準がどのように決まるのか疑問に思う方も多いでしょう。

登記簿の地目と課税地目の違いとは？

土地には「登記簿上の地目」と「課税地目（評価証明書上の地目）」という二つの異なる地目があります。

登記簿に記載される地目は、その土地の法的な区分を示します。地目変更の手続きを行わない限り、登記上の地目は変わりません。

一方、課税地目は実際の利用状況に基づいて市町村が判断し、固定資産税の計算に使用されます。

土地の売却価格を決める際、どの地目が基準になるのかはケースによって異なります。

不動産売買において、価格設定は登記簿の地目が基準となるのが一般的です。したがって、登記簿上「山林」であれば、山林としての評価額で売却することになります。

ただし、買主が畑として活用する前提で購入する場合、畑としての評価が考慮される可能性もあります。この場合、

といった対応が求められます。

売却前に「山林」から「畑」に変更したい場合は、地目変更登記の手続きが必要になります。

地目変更を行うことで、売却時に「畑」としての価格で交渉しやすくなります。

地目が「畑」になると、農地法の規制が関わる可能性があります。農地転用許可が必要になるケースもあるため、事前に市町村役場へ確認しておくことをおすすめします。

土地の売却価格は、登記簿上の地目を基準に決まるのが一般的ですが、実際の利用状況によって交渉の余地があります。

より高い価格で売却したい場合は、地目変更登記や農地転用の可能性を検討し、買主の希望に合わせた売却方法を選択することが重要です。

売却前には、専門家（司法書士・不動産業者・行政書士など）に相談し、スムーズな手続きを進めましょう。