擁壁の上にある土地は見た目上は平坦で使いやすそうに見えますが、実際にはその下の構造や登記状況によって公図上の形状が異なって見える場合があります。特に、擁壁の下に複数の駐車場が存在し、それぞれ異なる所有者が登記している場合、土地の形状や権利関係がどのように影響を受けるのかを正しく理解することが重要です。
擁壁上の土地と公図の関係
公図とは、法務局が管理する土地の境界や形状を示す図面であり、登記情報と密接に関係しています。擁壁の上にある土地の公図は、通常、土地の筆（登記された区画）の形状を反映します。
- 擁壁の上の土地が単独の筆として登記されている場合、公図上も一つのまとまった土地として表示される。
- 擁壁の下にある駐車場が独立した筆として登記されている場合、それらの形状が公図に反映されるため、擁壁の上の土地がいびつな形に見える可能性がある。
- 公図では立体的な構造は反映されないため、擁壁があること自体は図面上では確認できない。
公図上の見え方と実際の土地の関係
擁壁の上にある土地が見た目上は平坦で綺麗な四角形であったとしても、公図には以下のような点が影響を与えます。
1. 擁壁の下の駐車場の影響
擁壁の下に複数の駐車場があり、それぞれが独立した登記を持っている場合、公図上ではそれらの区画が明確に区別されます。その結果、擁壁の上の土地がそれらを避ける形で登記されている場合、公図では土地がいびつな形状として表示されることがあります。
2. 公図作成の方法
公図は上空から見た平面的な形状を示すため、擁壁の上にある土地がどのような形で登記されているかによって、駐車場の所有者の土地との関係が異なります。もし、擁壁の上の土地と駐車場部分が同一の登記で管理されていれば、公図上では四角い土地として表示される可能性があります。
3. 地積測量図との違い
公図は参考図であり、必ずしも正確な形状を示しているわけではありません。実際の境界や形状を知るには、地積測量図や現地測量を行う必要があります。
擁壁の上の土地を購入・利用する際の注意点
擁壁の上の土地を購入または利用する際には、以下の点を確認することが重要です。
- 擁壁の管理責任は誰にあるのか（擁壁の維持・修繕費用の負担）。
- 擁壁の下にある駐車場所有者との権利関係（擁壁の改修時に影響を与えないか）。
- 地盤の安定性や擁壁の耐久性（擁壁が老朽化していないか）。
- 実際の土地の形状が公図と一致しているか。
まとめ
擁壁の上にある土地は、見た目上は四角い土地に見えても、公図上では擁壁の下にある駐車場の影響でいびつな形状になっている可能性があります。
- 公図は上空から見た土地の形状を示すものであり、擁壁の存在は反映されない。
- 擁壁の下に独立した登記がある場合、公図ではその影響を受ける。
- 実際の土地利用や権利関係を確認するためには、公図だけでなく測量図や登記情報を精査する必要がある。
土地を購入・利用する際には、必ず専門家に相談し、法的・構造的な問題がないか確認することをおすすめします。
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