マンションを売却した際に税金がかかるかどうかは、売却益（利益）に基づいて決まります。今回のケースでは、購入価格が3500万円で、売却価格が400万円という大幅な損失が発生しているため、税金がかかるか心配になるのは当然です。しかし、損失が出た場合、税金の扱いがどうなるのかについて詳しく見ていきます。
売却益に税金はかかるのか？
一般的に、マンションなどの不動産を売却して得た利益（売却価格－購入価格）は「譲渡所得」となり、これに対して税金が課せられます。しかし、今回のように売却価格が購入価格よりも低い場合、利益ではなく損失が出ていることになります。この場合、譲渡所得税は発生しません。
ただし、税金がかからないだけでなく、損失を損益通算して他の所得から差し引くことができる「譲渡損失」が発生する場合もあります。損益通算をすることで他の所得（給与所得など）に対する税額を軽減することができる可能性があります。
譲渡所得税がかからない条件
譲渡所得税がかからない場合の条件は、損失が出たことを証明できる書類を正確に税務署に提出することです。また、所有期間や売却の方法に関しても税法上の要件があります。例えば、税法では住居として使っていた不動産については一定の条件下で特別控除が適用されることがありますが、賃貸に出していた場合や、土地の価格の低下が影響している場合には、特別な控除が受けられないこともあります。
リフォームを含む買取で査定が低い場合の注意点
リフォームが含まれている場合でも、売却額が低くなることがあります。この場合でも、購入時の価格と売却時の価格の差額が損失であれば、譲渡所得税は発生しません。しかし、リフォーム費用が売却益に加算できることもあるため、リフォーム費用の内訳をしっかりと把握しておくことが重要です。
まとめ：損失の場合は税金はかからないが、損益通算を活用しよう
マンション売却による損失が発生した場合、通常は譲渡所得税はかかりません。ただし、損益通算を利用して他の所得と相殺できる場合があります。売却額が低い理由やリフォーム費用についてしっかりと理解し、必要な書類を税務署に提出することが重要です。損失を適切に処理すれば、税金の負担を減らすことが可能です。
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