不動産投資において、2棟目の購入を考える際に銀行からの融資を受けるためには、どのような収支が重視されるのでしょうか。特に、1棟目の収支が銀行審査にどう影響するのか、税引き前キャッシュフローや税引き後キャッシュフローはどのように扱われるのかについて詳しく解説します。
銀行が重視する収支とは？
不動産投資における融資審査では、主に収支状況が審査されます。特に重要なのは、キャッシュフローが安定しているかどうかです。銀行は融資先が確実に返済能力を持っているかどうかを確認するため、収支の詳細を見ますが、具体的にどの部分を重視するのでしょうか。
一般的に、銀行は税引き前キャッシュフロー（営業利益）を重視します。これは、物件から得られる収入から、運営費用を引いた後の金額で、税金を差し引く前の利益です。このキャッシュフローが安定していれば、銀行は返済に対する安心感を得やすくなります。
税引き前キャッシュフロー vs 税引き後キャッシュフロー
税引き前キャッシュフローと税引き後キャッシュフローの違いは、税金が差し引かれるかどうかです。税引き前キャッシュフローは、税金を差し引く前の利益であり、銀行が最も注目する指標です。銀行は、税引き前の収益力が安定していることを確認したいと考えています。
一方、税引き後キャッシュフローは、税金を差し引いた後の収益です。税引き後のキャッシュフローも投資家にとって重要ですが、銀行の融資審査では、税引き前キャッシュフローの方が重視されることが一般的です。
その他の重要な審査項目
銀行は収支だけでなく、その他にもいくつかの要素を審査します。例えば、物件の所在する地域の市場性や、借入額に対する返済能力（LTV比率）などです。また、過去の投資実績や現在の資産状況も重要なポイントとなります。
特に、投資家としての信用度やこれまでの不動産投資の経験が問われることもあります。過去に安定した収益を上げている場合、2棟目の融資審査も通りやすくなることが多いです。
2棟目のローン申し込み時のポイント
2棟目のローン申し込み時には、まず1棟目の収支をしっかりと整理しておくことが重要です。税引き前キャッシュフローや運営費用、ローン返済額など、詳細な数字を明示し、銀行に対して安定した収益が見込まれることを示す必要があります。
また、2棟目の物件がどれだけ収益性の高い物件かを示すことも、融資を得やすくするポイントです。物件の立地や現況、将来的な価値などをアピールできると、銀行からの評価が高くなります。
まとめ
不動産投資における銀行融資審査では、税引き前キャッシュフローが重要な指標となります。2棟目の購入を考える際には、1棟目の収支状況を整理し、安定したキャッシュフローを示すことが大切です。また、物件の収益性や過去の投資実績も、銀行審査を有利に進める要素となります。しっかりと準備をして、銀行からの融資をスムーズに受けられるようにしましょう。
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