区分所有の財産評価における敷地利用権の面積計算方法について

令和6年以降、区分所有の財産評価方法として「補正率」が導入され、敷地利用権の面積を計算することが求められるようになりました。しかし、具体的な計算方法や、敷地利用権が絡む状況での適切な理解には不安が残ります。この記事では、敷地利用権の面積計算に関する基本的なルールと、特に敷地が複数の地番にまたがっている場合の注意点について詳しく解説します。

敷地利用権の面積計算方法

敷地利用権の面積は、基本的には「敷地の面積×敷地権の割合」で求められます。この計算式は、物件ごとの正確な評価を行うために重要です。しかし、質問者様が述べているように、複数の地番が関係している場合には、敷地の面積がどのように計算されるべきかという疑問が生じます。

敷地の面積とは？複数地番の影響

質問者様の物件では、5000㎡と400㎡の2つの地番に分かれているため、敷地面積は5400㎡になるのか、あるいは別々に扱うべきなのかが問題となります。基本的には、敷地面積は登記簿に記載された面積に基づいて計算します。したがって、2つの地番の面積を合計した5400㎡という理解が適切です。しかし、登記簿に記載されている内容や、それぞれの土地の権利関係に注意が必要です。

「緑道公園」や地上権の存在について

400㎡の土地は「緑道公園」として市に無償貸与されているため、市の地上権が設定されていることが記載されています。これに関しては、敷地面積の計算に影響を与える可能性があります。地上権が設定されている場合、その土地が敷地利用権にどのように関連するのかを確認する必要があります。

登記簿の「敷地権の目的たる土地の表示」について

登記簿に記載されている「敷地権の目的たる土地の表示」には、2つの土地が単に並べて記載されているだけだとのことです。この場合、緑道公園などの名目が記載されていないこともありますが、重要なのは、登記簿に基づいて計算される敷地の面積です。

まとめ

敷地利用権の面積計算においては、複数の地番が関係している場合でも、基本的には面積を合計して計算することが適切です。ただし、地上権や緑道公園のような特殊な状況がある場合は、詳細な確認が求められます。登記簿に基づいた敷地面積をしっかりと理解し、必要であれば専門家の意見を求めることをおすすめします。