「昔買った土地が売れない」「マンションの価格が破格に下がって困った」という声は、実は日本の不動産市場において決して珍しいものではありません。この記事では、なぜ「売れない・安くしか売れない」物件が増えているのかを整理し、大家や個人所有者が今とれる具体的な対策をご紹介します。
なぜ売れない土地・マンションが増えているのか？主要な背景
まず、なぜ本来資産になるはずの土地・マンションが“売れにくく”なったのか、その背景を整理します。
一つには、少子高齢化・人口減少に伴い、既存の遊休地・建物付き土地の需要が縮小しているという問題があります。([参照](https://www.nippon.com/en/currents/d00353/))
また、土地を「資産価値＝必ず上がる」という“地価神話”と結びつけた考え方の変化もあり、土地の使途や流通性・インフラ状態・道路接道などが売却価格を左右するようになっています。([参照](https://eaber.org/wp-content/uploads/2011/05/PRI_Morinobu_06A-08.pdf))
売れにくい物件の具体的な特徴・セルフ診断項目
次に、実際に「売れにくい」可能性のある土地・マンションにはどんな特徴があるかを見ていきましょう。
- 道路接道・建築制限ありの土地：幅員２ｍ未満の道路しか接していない、再建築不可になっているなどの条件があると買手が限定され、流通が滞ります。([参照](https://www.hachise.com/how/rebuilding.html))
- 築年数が長く、設備更新・維持コストが高いマンション・建物付き土地：新築志向の強い日本市場では、「古い建物」「設備交換が必要」＝買手が敬遠されるケースがあります。([参照](https://www.reddit.com/r/SeriousConversation/comments/1id04kd/that_in_japan_some_new_homes_lose_half_their/))
- 周辺人口流出・インフラが整っていない地域：都会から離れた地域・人口減少が進む地域の土地は需要そのものが縮んでおり、売る際の価格下落・売れにくさが顕著です。
今すぐできる！「売れにくくても資産化」するための実践的戦略
所有物件をただ「売れない」と嘆くだけではなく、以下のようなアプローチを考えてみましょう。
- 用途変更・賃貸化・シェアサービス化
例えば土地であれば月極駐車場・トランクルーム・太陽光パネル設置など、収益用途を変えることで「売却」以外の選択肢を確保できます。 - 建物・設備の性能改善と情報開示
マンション・建物付き土地なら、設備更新・長期修繕計画・耐震改修などを実施・提示することで買手の安心感を高め、価格下落を食い止める可能性があります。 - 売却戦略の見直し：専門業者・ニッチ市場を活用
通常の不動産仲介だけでなく、地方専門業者・リゾート転用・古民家再生など“ニッチ”市場を検討する事例があります。売却時期を急がず、マーケットに合った戦略を練ることが鍵です。
売却・保有どちらを選ぶべきか？判断のための５つのチェックリスト
「売ってしまった方が良いのか」「保有を続けて別の活用を考えた方が良いのか」を判断するためのポイントを整理します。
| チェック項目 | 売却向き | 保有・活用向き |
|---|---|---|
| 売れそうな需要層があるか | ||
| 維持コスト・税金・管理費 | ||
| 再建築・用途制限の有無 | ||
| 売却収入の使途・資産再配分 | ||
| 税金・遺産・相続の影響 |
まとめ：所有してしまった「売れない」物件でも、諦めずに選択肢を広げることが資産の味方になる
結論として、「売れない・安くしか売れない」という状況の土地・マンションであっても、事情を把握し、用途の見直し・活用・売却戦略の３方向で考えることで、資産を“塩漬け”にせずに運用する道が開けます。
所有者自身が使途・維持コスト・外部環境を整理し、永続的な視点で“価値を維持・引き出す設計”をしていくことが、結果的に「持っていて困った」から「活かせる資産」に変わる第一歩となります。
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