副業として大家業を始めて１年、持ち物件が築10数年となる中で「エアコン・換気扇・消防設備の故障が続く」「管理費が膨らむ」といった悩みを抱えるオーナーさんは多いでしょう。今回は、こうした運営コストを抑えるために有効な具体策を体系的にご紹介します。
定期的な予防保全で大きなトラブルを防ぐ
長年運営していく物件では、設備が“壊れてから交換”という運用ではコストが跳ね上がることがあります。定期的に点検・メンテナンスを行うことで、結果的には修理・交換の機会を減らすことが可能です。([参照](https://www.singu.com/reducing-maintenance-costs-6-top-tips-for-property-investors-and-landlords/))
例えば、エアコンの清掃・フィルター交換を毎年実施し、室外機の異音や振動を早期に把握することで、「エアコンまるごと交換」までには至らないケースが増えます。
管理会社・業者との単価交渉・一括契約でコストを抑える
管理を委託している場合でも、管理会社や設備メンテナンス業者との定期契約・複数年契約・設備点検の共同発注などを検討することで単価低減につながります。([参照](https://www.baymgmtgroup.com/blog/reduce-operational-costs/))
具体例として、「消防設備の点検を毎年１回ではなく２回見直し、管理会社・点検業者をまとめて依頼して割引を受けた」オーナーの事例があります。
設備更新時に“長寿命・省エネ型”モデルを選ぶ
交換頻度が高い設備（例：エアコン、換気扇、消防設備）については、初期費用が少し高くても「省エネ」「長寿命」を謳うモデルを選ぶことで、長期的な維持コストを抑えることができます。([参照](https://www.nrla.org.uk/news/cost-saving-strategies-for-landlords-how-to-keep-your-property-running-efficiently))
例えば、エアコンを更新する際に“インバーター＋複数年保証付き”モデルを選び、故障リスク・電気代削減効果が高まったオーナーもいます。
自主管理可能な範囲を見直して“費用を内製化”する
管理会社に全て任せきりにせず、発注前の見積もりチェック・簡易なクロス張り替え・設備部品手配などを自分で巻き取ることでコストを削減できます。([参照](https://www.landlordvision.co.uk/blog/12-smart-ways-landlords-minimise-operational-costs/))
また、質問者様のように「消防設備点検資格者を自分で取得して点検・管理の一部を内製化する」ことも、長期的にはコスト抑制につながる可能性があります。
テナント対応・空室率抑制で長期入居を促す
入居者の入れ替え・空室が生じると、募集費・クロス張り替え・清掃費といったコストが発生しやすくなり、その分設備更新も重くのしかかります。良好な入居者対応・設備清掃・定期点検の実施で入居者満足を高めることが、結果的にコスト抑制に直結します。([参照](https://www.smartpropertyinvestment.com.au/investor-strategy/23125-ways-landlords-can-cut-costs-on-their-rental-property))
具体例：築年数の長めなユニットでも、定期的なメール連絡・設備の確認・簡易修繕を行うことで「退去時の大規模修繕」を回避した事例があります。
まとめ：継続的な見直しと“先手の設備管理”がコスト削減の鍵
築10年を超える物件を効率的に運営し、大家業を副業として継続させるには、〈設備が壊れてから対処〉ではなく〈定期的な予防・管理会社・更新選定・自主管理・入居者満足〉を意識することが重要です。
今回ご紹介した手法を段階的に実施し、自分なりの管理リスト・予算枠・更新スケジュールを作ることで、維持コストを抑えながら収益を安定させていきましょう。
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