新しく宅地開発されたエリアで土地を購入する際、最初に提示された坪単価から金額が変更されることがあります。特に、開発元の建設会社が宅建業の免許を持たない場合、取引には仲介業者（宅地建物取引業者）が介入します。この記事では、宅地価格が後から変更される背景や、仲介会社が価格を引き上げることの正当性について詳しく解説します。
開発元の建設会社が宅建免許を持たない理由と影響
土地の開発を行う建設会社は、必ずしも宅地建物取引業の免許（いわゆる「宅建免許」）を持っているとは限りません。免許がない場合、土地を販売するためには宅建業者を通じて売買契約を結ぶ必要があります。
この構図では、建設会社が「売主」、宅建業者が「仲介者」、購入者が「買主」となり、販売価格の調整や説明は仲介業者を通して行われます。
価格が後から変わるのはなぜか
建設会社が最初に「坪14万円」と言っていたのに、宅建業者から「15万円になる可能性がある」と言われた場合、その原因は主に2つ考えられます。
- 土地造成コストの上昇：宅地として整備するための費用（土地の造成、インフラ整備など）が当初想定よりも高くなる場合、販売価格が見直されることがあります。
- 相場変動や需要増加：分譲開始から契約までの期間に周辺の不動産価格が上昇した場合、それに合わせて販売価格が調整されることがあります。
つまり、価格の変更は必ずしも仲介業者の一存ではなく、開発元からの価格改定の可能性も含まれているということです。
仲介業者が価格を引き上げて利益を得るのは問題か？
仲介業者は宅地建物取引業法によって規定された報酬（通常は3%＋6万円＋消費税）を受け取るのが原則であり、販売価格そのものに上乗せして利益を得ることは本来の業務形態ではありません。
しかし、以下のようなケースでは「価格上乗せ」のように見えることがあります。
- 開発元と仲介業者が販売価格を相談して設定している
- まだ価格が正式に確定していない段階での『予告販売』である
この場合は、「確定していない価格の幅を伝えている」だけであり、仲介業者が不当に利益を得ているとは限りません。
購入希望者が注意すべきポイント
価格に関する誤解やトラブルを避けるためには、以下の点に注意しましょう。
1. 価格の確定タイミングを明確にする
「価格が変わる可能性がある」と言われたら、価格が確定するのはいつか、何をもって決定されるのかを明確に尋ねることが大切です。
2. 価格交渉の余地があるか確認
造成中の物件や売出前の区画では、価格交渉の余地があることもあります。仲介業者に遠慮せず、「この価格は変更の余地がありますか？」と尋ねましょう。
3. 契約前に売買条件を書面で確認する
価格や支払い条件など、売買契約に関わる内容は必ず書面で確認し、正式な契約前に『重要事項説明書』を受け取ることが法律で義務づけられています。
まとめ
開発元の建設会社が宅建免許を持っていない場合、宅建業者を通して土地を購入するのは通常の流れです。価格が14万円から15万円になる可能性があると言われた場合、それは開発状況や相場の変化によるもので、必ずしも仲介業者の利益目的とは限りません。
不明な点や不安がある場合は、納得いくまで説明を求めることが大切です。しっかりと確認・交渉を行い、安心して土地購入を進めましょう。
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