中古マンションを購入する際に目にする「築年数」の表示。この築年数がいつからカウントされているのか、気になる方は多いのではないでしょうか？特に、リフォーム済みの物件などを見ていると「新しくなっているのに築年数が古い？」と疑問に感じることもあります。この記事では、中古マンションの築年数の考え方や、リフォームとの関係について詳しく解説します。
築年数は「建物の完成時」から数える
結論から言うと、中古マンションの築年数は、新築として建物が完成・登記された年から数えます。これは、リフォームやリノベーションを行っても変更されることはありません。
例えば、1990年に竣工したマンションであれば、2025年時点で「築35年」と表記されます。仮に2020年に全面的なリノベーションを行っていたとしても、築年数は「35年」のままです。
リフォームやリノベーションが築年数に影響しない理由
不動産における「築年数」は、建築基準法上の「新築」認定のタイミングに基づいているため、その後のリフォームやリノベーションは影響を与えません。これは、建物の構造体（基礎・柱・梁など）が新しくなっていない限り、法律的に「新築」とはみなされないからです。
内装を全面的に新しくしても、構造部分に手を加えていない限り、「建物の年齢」は変わらないという扱いになります。あくまで「見た目が新しい」だけであって、耐用年数や資産価値の評価は変わらないことが多いです。
築年数と評価・資産価値の関係
マンションの資産価値や評価額は、築年数によって大きく変わります。特に、住宅ローンの審査や減価償却、固定資産税の計算にも影響するため、築年数の扱いは非常に重要です。
例えば、築30年以上のマンションは建物の価値がほぼゼロに近いと評価されるケースもあります。そのため、たとえ室内がフルリノベーション済みでも、金融機関によっては担保価値が低く見積もられる可能性があります。
リフォーム済み物件のメリットと注意点
築年数が古くても、リフォーム済みの物件は内装が新しく快適で、すぐに住める点が魅力です。キッチンや浴室、床・壁紙などが新しくなっていれば、見た目や機能は新築同然の場合もあります。
しかし、注意すべきは給排水管・断熱材・躯体部分などが古いままになっているケース。見えない部分の劣化が進んでいる可能性があるため、インスペクション（住宅診断）を活用すると安心です。
築年数と表記の違いに惑わされないために
不動産広告で「築浅」と書かれていても、実際には築10年以上経っていることもあります。「築浅」とは明確な定義がないため、「築年数：●年●ヶ月」などの正確な表記を確認することが重要です。
また、「フルリノベーション済み＝築浅」ではないことを理解しておきましょう。あくまで築年数は竣工日基準で固定されることを前提に、情報を読み解く力が求められます。
まとめ：築年数の考え方を正しく理解して中古マンションを選ぼう
中古マンションの「築年数」は、建物が新築として完成した年から数えるのが一般的です。リフォームやリノベーションが施されていても、築年数自体は変わりません。
物件選びの際は、「築年数」だけにとらわれず、リフォームの内容や建物の状態、立地、管理状況なども含めて総合的に判断することが大切です。正しい知識を持って、納得のいく住まい選びをしましょう。
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