不動産を売却する際に発覚する問題の一つに、水道管の越境があります。特に、古い分譲地では、購入当初に気付かなかった水道管の位置が売却時に問題となることがあります。本記事では、水道管越境の問題を解決する方法や、責任の所在について詳しく解説します。
水道管の越境とは？なぜ問題になるのか
水道管の越境とは、自分の家の水道管が他人の土地の下を通っている、または他人の家の水道管が自分の土地の下を通っている状態を指します。
水道管越境が問題となる理由
- 売却時に買主が不安を抱き、契約が進まない可能性がある
- 将来的なトラブル（漏水、修理費用、通行権の問題）が発生する
- 金融機関の住宅ローン審査に影響を及ぼすことがある
特に、売却の際に不動産業者が指摘し、事前に解決するよう求められるケースが増えています。
水道管越境の責任は誰にあるのか？
水道管の越境が発覚した場合、まず考えるべきは「誰が責任を負うべきか」です。
1. 分譲会社の責任
分譲地として開発された住宅の場合、当初の水道管の敷設を行ったのは分譲会社であることが多いです。分譲会社が現在も存続している場合は、責任を追及できる可能性があります。
2. 以前の売主・仲介業者の責任
購入時に水道管の越境について説明がなかった場合、重要事項説明義務違反の可能性があります。
- 当時の仲介業者が存続していれば、説明義務違反を問うことができる
- 過去の売主が知っていた場合、損害賠償請求が可能なケースもある
ただし、30年前の取引となると、法的な時効や仲介業者の存続状況を考慮する必要があります。
水道管越境問題の解決策
水道管越境の問題を解決するには、以下の方法があります。
1. 水道管の引き直し
最も確実な方法は、自費で水道管を敷設し直すことです。ただし、工事費用が数十万円〜100万円以上かかることが多いため、費用面を考慮する必要があります。
2. 隣人との合意を得る
隣家の所有者と話し合い、越境を認めてもらう方法もあります。この場合、「地役権設定契約」を結ぶことで、将来的なトラブルを防ぐことができます。
3. 分譲会社や仲介業者に責任を求める
分譲会社や仲介業者が存続している場合、越境問題の責任を追及することで、一部または全額の工事費用を負担してもらえる可能性があります。
4. 買主との交渉
買主が理解を示す場合、「越境の事実を告知し、了承の上で売買契約を進める」方法もあります。その際は、契約書に特約を付けることが重要です。
水道管の越境問題を未然に防ぐためのポイント
今回のような問題を未然に防ぐためには、以下の点に注意しましょう。
- 購入時に水道管のルートをしっかり確認する
- 古い物件を購入する際は重要事項説明を詳しくチェックする
- 売却時には事前に水道管の位置を調査し、必要な対策を講じる
特に、築年数の経過した住宅では、水道管や排水管の越境トラブルが多発しているため、慎重な調査が必要です。
まとめ：水道管越境問題は早めに対処しよう
水道管の越境は、売却時に大きな障害となることがあります。
- 責任の所在を確認し、分譲会社や仲介業者の関与を調べる
- 解決策として、水道管の引き直し・地役権設定・買主との交渉を検討する
- 早めに調査を行い、売却時のトラブルを未然に防ぐ
売却をスムーズに進めるためにも、適切な対策を講じましょう。
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