宅建業者が仲介する場合の手付金保全措置は必要か？8種制限との関係を解説

不動産取引において「8種制限」と「手付金保全措置」は密接に関連しています。特に、売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、手付金の保全措置が必要となるケースがあります。しかし、宅建業者が仲介する取引ではどのような扱いになるのでしょうか。本記事では、その違いと注意点を解説します。

1. 8種制限とは？

「8種制限」とは、宅建業法に基づき宅建業者が自ら売主となる場合に適用される制限事項のことです。具体的には、次の8つの制限が課されます。

• 手付金の額の制限（売買価格の20%以下）
• 手付金の保全措置
• クーリングオフの適用
• 損害賠償額の予定の制限
• 契約解除の制限
• 瑕疵担保責任の免責禁止
• 割賦販売の制限
• 自己所有でない物件の売買禁止

このうち、手付金の保全措置は、売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合に適用されます。

2. 宅建業者が仲介する場合の手付金の取り扱い

宅建業者が仲介（媒介）する場合、売主と買主の間に入って契約を成立させる立場となります。この場合、宅建業者は売主ではないため、8種制限は適用されません。したがって、手付金の保全措置を講じる必要はありません。

ただし、仲介業者が買主から手付金を預かる場合には、以下の点に注意が必要です。

• 手付金は売主に引き渡されるものであり、仲介業者の所有物ではない
• 仲介業者が手付金を保管する場合は、宅建業法で定められた規定を遵守する必要がある
• 万が一、仲介業者が破綻すると、手付金の返還が困難になるリスクがある

このようなリスクを回避するため、手付金の授受は売主と買主の直接の取引として行うのが一般的です。

3. 手付金保全措置が必要なケース

手付金の保全措置が必要なのは、次の2つの条件を満たす場合です。

この場合、売買代金の一定割合を超える手付金については、銀行の保証や保険などで保全措置を講じる必要があります。一方で、宅建業者が仲介するだけの場合はこの要件を満たさないため、保全措置は不要です。

4. 宅建業者が「代理」する場合は要注意

宅建業者が売主の代理人として取引する場合は、手付金保全措置が必要になることがあります。代理契約の形式によっては、実質的に売主と同等の立場とみなされるためです。そのため、仲介と代理の違いをしっかり理解しておくことが重要です。

5. まとめ

宅建業者が売主となる場合には「8種制限」が適用され、手付金の保全措置が必要です。一方、宅建業者が仲介する取引では8種制限は適用されず、手付金の保全措置も不要となります。

ただし、仲介業者が手付金を一時的に預かるケースでは、適切な管理を行う必要があります。また、宅建業者が売主の代理人として取引する場合は、8種制限の対象となる可能性があるため、契約形態を慎重に確認することが大切です。

不動産取引においては、契約の種類や立場によって適用されるルールが異なるため、宅建業法の内容をよく理解し、適切な対応を行うようにしましょう。