都内23区でマンションを売却する際、どのように価格を設定するかは非常に重要です。特に近隣の類似物件が高値で売却される事例がある場合、どこまで価格を引き上げるべきか悩むこともあるでしょう。
現在の市場動向を分析
マンションの価格は、周辺エリアの相場、需要の高さ、物件の特性によって決まります。
- 近隣の9階の部屋（狭め・アップグレードなし）が7200万円で即売
- ご自身の物件は最上階・東南角部屋・ルーフテラス付き
- 9階の部屋と比べて15平米広く、フルオプションでアップグレード
この条件を考えると、単純に1200万円差を考慮し8500万円とするのは合理的な判断です。しかし、プレミアム住居であること、最上階の希少性を考慮すると、それ以上の価格設定も可能でしょう。
適正価格の決め方
売却価格を決める際に考慮すべきポイントは以下の通りです。
- 近隣の売却事例：同じマンション内の売却価格を参考にする
- 市場の需給バランス：買い待ちがいるかどうか
- 購入者の視点：高すぎると売れ残るリスク
9階の部屋が7200万円で即売れたことを考慮すると、最上階・ルーフテラス付きの物件は+2000万〜2500万円程度の価値があると推測できます。
売れやすい価格と交渉余地
現実的な価格設定として以下のような戦略が考えられます。
- 8800万円〜9000万円で売り出し（値引き交渉を見越す）
- 強気に9200万円で売り出し（プレミアム物件としての価値を最大化）
買い手がすぐにつきそうな場合は9000万円前後でも売れる可能性が高いでしょう。
一方で、価格を下げる余地を考えて高めに設定しておくことも戦略の一つです。
価格設定の際に考慮すべきリスク
価格を高めに設定することで、以下のリスクも発生します。
- 高すぎると買い手がつかず、長期間売れ残る可能性
- 市場の変動によって、売却時期を逃すリスク
- ローン審査に影響を与える（買い手が高額ローンを組む必要がある）
こうしたリスクを避けるためにも、不動産会社に事前相談し、価格戦略を立てることが重要です。
結論｜売却価格は8500万〜9000万円が妥当
現状の市場動向を踏まえると、最適な価格帯は8500万〜9000万円と考えられます。
- 確実に早期売却したい場合 → 8500万〜8800万円
- 高値売却を狙う場合 → 9000万円前後で設定し、交渉で調整
売却期間に余裕があるなら9000万円で売り出し、買い手の反応を見ながら調整するのが賢明な戦略でしょう。
まとめ
都内23区のマンション市場では、需要の高さによって売却価格を高めに設定することが可能です。
特に、プレミアム住居である最上階・東南角部屋・ルーフテラス付きという希少性を活かし、適正価格の範囲内で最大限の価格を設定することをおすすめします。
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