築6年の中古住宅の元値は？土地代込みの坪単価42万円から推定する方法

築6年の中古住宅を購入検討する際、「この家の元値はいくらだったのか？」と気になることがあります。特に、土地代込みの坪単価が42万円で、販売価格が3,680万円の物件の場合、新築時の価格がどの程度だったのかを知ることで、適正価格かどうかを判断しやすくなります。

本記事では、築6年の中古住宅の元値の算出方法や、中古住宅市場の価格変動の仕組みについて解説します。

中古住宅の元値を推定する計算方法

元値を推定するには、以下のようなステップで考えると分かりやすくなります。

まず、土地代と建物代を分けることが重要です。土地は時間が経過しても大きく値下がりすることは少ないですが、建物は経年劣化により価値が下がります。

坪単価42万円という情報があるので、まずは土地代の推定を行い、その後建物価格を算出します。

土地の価格は地域によって異なりますが、一般的な方法として以下の計算式が使えます。

土地代 = 土地面積 × 坪単価

例えば、土地が50坪（約165㎡）だと仮定すると、

土地代 = 50坪 × 42万円 = 2,100万円

この場合、3,680万円のうち、2,100万円が土地代となります。

次に、建物価格を求めます。

建物価格 = 総価格 – 土地代

今回のケースでは、

建物価格 = 3,680万円 – 2,100万円 = 1,580万円

住宅の価値は、築年数が経過するにつれて減少します。一般的に、木造住宅の建物価格は、築20〜25年でほぼゼロに近づくとされており、築6年の建物価値を推定するには以下の方法が使われます。

新築時の建物価格（B）を仮に求める場合、築6年で約20〜30%の価値が下がると仮定すると、

現在の建物価値 = 新築時の建物価格 × （1 – 減価割合）

減価割合を25%と仮定すると、

1,580万円 = 新築時の建物価格 × 0.75

これを解くと、

新築時の建物価格 ≒ 2,100万円

元値は、土地代と建物代を足したものなので、

元値 ≒ 2,100万円（建物） + 2,100万円（土地） = 4,200万円

では、築6年で3,680万円という価格は適正なのかを考えてみましょう。

このため、築6年で3,680万円という価格は、元値と比較すると妥当な範囲と言えます。

中古住宅の価格は、以下の要因によって決まります。

駅近・人気エリアの物件は値下がりしにくく、築年数が経過しても価格が高く維持される傾向があります。

リフォームの有無、外壁や屋根のメンテナンス状況によって、価格が上下します。

土地は建物とは異なり、価格がほぼ変わらないため、土地代の割合が大きい物件ほど、値下がりしにくいです。

築6年・土地込みで坪単価42万円の3,680万円の家の元値を推定すると、以下のようになります。

築6年で約12%の値下がりは、中古住宅市場の動向としては適正範囲と考えられます。

中古住宅を購入する際は、新築時の価格や値下がり率を把握することで、適正価格かどうかを判断しやすくなります。また、建物の状態や立地も考慮しながら慎重に検討しましょう。